離婚後にマンションを持ち続けていると保証人との金銭トラブルや遺産相続の揉め事が生じる原因になるため、今後わだかまりなく過ごしたいのであればマンション売却を検討するのは賢い選択であると言えるでしょう。

ただ、本来はずっと住み続ける予定で購入したものなので、売却手続きの進め方なんて確認していなかったのではないかと思います。

そこで当記事では離婚時にマンションを売却する方法などをご紹介していきますので、マンション売却を検討されている場合は良かったら参考にしてみて下さい。

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マンションを売却する際の注意点

売却をするなら離婚前に取りかかる

婚約を機会にマンションを購入する夫婦は共有名義(2人の財産)として契約をするケースが多いですが、共有名義の不動産取引では名義人全員の同意と署名が必要になります。

そのため、離婚してお互いが離れ離れになった後でマンション売却に取りかかると、お互いに会う時間を割いて手続きを進めないといけないので、時間的にも精神的にも負担が大きい取引になってしまうでしょう…。

もし手続きの途中でどちらかが音信不通になってしまえば、マンション売却を進められなくなってしまうので、手続きをトラブルなく迅速に進めたい場合は必ず離婚前に取りかかるようにして下さい。

(※共有名義ではなく片方だけの名義で契約をしている場合は、契約で登録した名義人だけで手続きを進められる)

ローンの残債によって手続きが異なる

マンション売却はマンションの売却額を含めて住宅ローンを一括返済できるかで売却手続きの進め方が変わってきます。

原則的にはマンション売却をする際は住宅ローンの残債を一括返済しなければいけません。そのため、マンションの売却額と手元にある資金で住宅ローンを払いきれない状況であれば、通用の仲介売却とは異なる手続きを進める必要があるのです。

以下の状況に合わせたマンションの売却方法を下記で紹介していきますので、そこで自分がどの方法を取るべきなのかご確認くださいませ。

売却方法 状況
仲介売却 ローンを全て返済できる
任意売却 ローンの一括返済が難しい
買取 資金に余裕があってとにかく早く売却したい

仲介売却:ローンが全て返済できる場合

仲介売却とは

仲介売却とは、不動産業者を通してマンションを売却する最も一般的な売却方法です。買い手を募集して契約が決まりしだい売却が完了するので、おおよその目安ですが売却まで3~6ヵ月ほどの期間が必要になると言われています。

【関連記事】マンションを売りたい人のための基礎知識|売却手続きと高値で売る方法

仲介売却で得た売却益で住宅ローンの支払いを済ませれば、マンション売却の手続きは全て完了します。(※売却益で足りない分は自己負担で支払いが必用)

仲介売却にかかる費用

不動産売却の仲介手数料は不動産の売却額によって決定されますが、マンション売却では『売却価格の3%+6万円』で計算されることになるでしょう。この費用は売却時に自動的に差し引かれるので、仲介売却依頼時に用意する必要はありません。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

また、上記以外にも印紙税など細々とした費用がかかってくるので、それらも確認しておきたい場合は以下の記事をご覧ください。

【関連記事】マンション売却にかかる費用の一覧と売却費用を抑えるための秘訣

仲介売却の進め方

仲介売却は依頼する不動産業者によって売却額が数百万円単位で変わることは珍しくありません。そのため、まずは複数の不動産業者に見積もりを出してもらい金額が高いところから依頼を検討していくと良いでしょう。

マンションの情報を入力すれば複数の会社の見積もりを比較できる一括査定サイトを利用して、依頼前に自分のマンションの大体の相場額を確認しておくようにして下さい。

【関連記事】不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

依頼する不動産業者が決定したら担当者と話し合い希望条件を伝えて、購入者が現れて売却額が振り込まれたら手続きが終了します。

任意売却:ローンの返済が厳しい場合

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが厳しい状況に置かれている人のための救済制度です。任意売却を利用すればマンション売却後に残ったローン残債の分割払いが可能なので、離婚後の経済的負担を軽減することができます。

【関連記事】任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識

月々の返済額はローンの残債や売却者の経済状況により異なりますが、月1万円程度になるケースも多いと言われています。

また、費用は仲介売却と同様に『売却価格の3%+6万円』ですが、売却時に自動的に差し引かれるので用意する必要はありません。

任意売却の注意点

任意売却を利用するには債権者(お金を貸してくれている銀行)から同意を得る必要があります。そのため、支払う余裕があるのに任意売却を申し込むと拒否されてしまう可能性が高いので注意が必用です。

先ほども述べた通り、任意売却は住宅ローンを支払えない人のための用意された救済制度です。支払う余裕があるのに申し込んでも債権者から同意を得るのは難しいでしょう。

ちなみに、任意売却をしたらブラックリストに登録されるという噂がありますが、これは誤解なのでご安心ください。ブラックリストに登録されるのは住宅ローンの支払いが滞った時で任意売却をしたから登録されるわけではありません。

任意売却の依頼先

任意売却は通常の不動産売却と異なり債権者との交渉手続きが必用になるので、普通の仲介業者に依頼してしまうと交渉が上手くできず、最悪だと任意売却を認めてもらえない恐れがあります。

任意売却は仲介売却とは勝手が違うので、なるべく任意売却を専門的に取り組んでいる業者に依頼するようにしましょう。相談先をまとめた記事を紹介しておきますので、依頼先の詳細は以下を参考にして頂ければ幸いです。

【関連記事】任意売却で困った場合の相談先と相談事例から学ぶ任意売却成功のコツ

買取:資金に余裕があり手続きを早く済ませたい場合

買取とは

買取とは、一般の購入者ではなく買取業者に直接マンションを買い取ってもらう売却方法です。上記の2つと異なり購入者を探す必要がないので、依頼をすれば1週間前後ほどで手続きを済ませられます。

【関連記事】不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット|売却で損をしない知識

ただし、買取業者の買い取り額は相場額の6~7割とかなり安くなるのでご注意ください。基本的に離婚時に買取業者を利用するのは、資金に余裕があって手続きをとにかく早く済ませたい状況だけにしておきましょう。

マンション買取のメリット

買取は売却額が安くなるというデメリットを除けば、通常の不動産売却よりも優れた売却方法です。買取業者を利用する代表的なメリットとしては以下の3つが挙げられます。

  • 売却手続きが1週間程度で終了する
  • 仲介手数料がかからない
  • リフォームの必要がない

また上記以外にも、内覧の準備が必要ない・広告が出ないから周囲に売却がバレにくい・売却後に不具合が発覚しても修理費の負担がない、など沢山の利点があるのでデメリットが気にならないなら最高の売却方法であると言えるでしょう。

マンションを高く売却するコツ

最後にマンションを高く売却する方法をご紹介します。マンションの売却額は不動産会社だけでなく売却者の対応も影響してくるので、以下のコツを参考に購入希望者に良い印象を与えるよう意識しておきましょう。

【関連記事】マンションを高く売却するコツ|売却の必要知識はこれを読めば大丈夫

内覧者には愛想よく対応する

マンション売却の失敗してしまう代表的な理由の1つとして売却者の印象が悪いことが挙げられます。話しかけられても質問に答えず威圧的な態度を与えてしまえば、内覧者は取引に不安を感じて購入を自体してしまうかもしれません。

離婚で気分が落ち込んでいる状態であっても、少なくとも内覧者の前ではその様子を見せずに明るい態度で接するように心がけましょう。

マンション内を清潔な状態に保っておく

内覧者が来る日は換気と清掃をしてマンション内を清潔な状態にしておきましょう。そして、部屋の間取りを確認してもらいやすいよう、大きな置物等はあらかじめ片づけておくことをおすすめします。

ただ、片づけすぎてしまうと内覧者が自分が住んだ時のイメージがしにくくなるのでご注意ください。テーブルや椅子などの生活日用品はあえて残しておくと、生活感がイメージしやすく内覧者に好印象を与えられる可能性が高くなります。

近隣の様子など生活情報を伝える

お隣さんはどんな人で近くにどんなお店があるのかなど、マンション周囲の生活状況を伝えてあげれば、内覧者の不安が解消されマンションを良い条件で購入されやすくなります。

内覧者の質問に答えるだけでなく、マンションが住みやすく便利だと感じてもらえる情報をあらかじめピックアップしておき、内覧中に色々と教えてあげると良いでしょう。

まとめ

離婚時のマンション売却はローンの残債によって選択すべき売却方法が変わってきます。ローンの一括返済が可能なら仲介売却、ローンの一括返済が難しいなら任意売却、資金に余裕があって手続きを早く終わらせたい場合は買取がおすすめです。

離婚後のマンション売却はなるべく早く終わらせるに越したことはないですが、自分の状況に合わせてどの売却方法が合っているのかを慎重に検討していきましょう。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
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おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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マンションが最高いくらで
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わかります。

1,700社以上の優良不動産会社のなかから最大6社を選んで
同時に査定に出せるので、比較がしやすい!

     
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