不動産売却

一般媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

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一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく)とは、不動産の売却を仲介する際に結ぶ契約方式の一つです。

不動産の仲介の契約の方式には一般媒介契約以外にも、専属専任媒介契約と専任媒介契約があり、どれを選ぶべきか判断に迷われる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は一般媒介契約に関する基礎知識と、どのような人が一般媒介契約を結ぶべきかについて記載したいと思います。

【関連記事】専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ

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一般媒介契約の基礎知識

まずは、一般媒介契約の基礎知識について紹介します。

媒介契約とは

売主が不動産の売却を考えた際には、自分で買主を見つけることが困難であるため、不動産会社に仲介=媒介の依頼を行います。

仲介=媒介の契約を不動産会社と結ぶ際には、売主の利益、取引の安全性を保つために、不動産会社に依頼する業務の内容や方法、仲介手数料額などの内容を書面化することが義務付けられており、これを媒介契約と呼びます。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

引用元:宅地建物取引業法 第34条の2

媒介契約の種類

前述の通り媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの方法があります。具体的にそれぞれの違いは以下の表の通りです。

表:媒介契約の比較一覧

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての制約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ(後述)」への登録義務 なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

指定流通機構(レインズ)とはなにか

上記の表で指定流通機構(以下レインズ)という記載がありましたが、レインズとはいったい何でしょうか。

レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略称で、平成2年5月からスタートした国土交通大臣から指定を受けた、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4つの「指定流通機構」によって運営されている不動産流通標準情報システムのことです。

前述の通り、レインズには一般媒介契約において売主から依頼があった不動産、もしくは専任媒介契約、専属専任媒介契約で媒介契約を行った不動産の情報が登録されており、指定流通機構に会員登録をしている不動産会社が閲覧をすることができます。

そして、不動産の購入を考えている人も不動産会社に仲介をすることが一般的ですが、購入仲介を受けた不動産会社は、レインズに掲載されている不動産情報をもとに買主に対して仲介を行うことになります。

つまり、レインズに不動産の情報が上がると、全国すべての不動産会社が売主の不動産の情報を得ることができます。

一般媒介契約の特徴

ここでは一般媒介契約の特徴を見てみましょう。

他の不動産会社に依頼をすることができる

「専任媒介契約」「専属媒介契約」と違い、一般媒介契約では複数の不動産会社に対して仲介の契約を申し込むことができます。

明示型と非明示型がある

一般媒介契約には、さらに「明示型」と「非明示型」の2つの種類から契約形態を選択することができます。

明示型では、他に仲介を依頼している不動産会社の情報(名称と所在地)を通知しなければならないのに対して、非明示型では他の不動産会社に仲介を依頼しているかどうかを通知する必要はありません。

明示型と非明示型では、明示型の方が不動産会社に競争意識が芽生えるため積極的に買い手を探してもらいやすくなる可能性が高くなるという特徴があります。

自身で買主を探すこともできる

一般媒介契約ではご自身で不動産の買主を探して売買を行うことも可能です。不動産会社に買主を仲介してもらった場合には仲介手数料を支払う必要がありますが、ご自身で買主を見つけた場合には支払う必要がありませんので、不動産売却における費用を削減することができます。

契約期間が無制限である

他の媒介契約においては3ヵ月以内の契約期間があります。そのためもし3ヵ月たっても不動産が売却できない場合には都度再契約を結ぶ必要があります。

しかし一般媒介契約においては契約期間に法令上の制限はありません。

制約した場合に報告義務がある

一般媒介契約では複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行っていることが一般的です。この時、売買が成約した際には他の不動産会社に対してその旨を通知する必要があります。

自己発見取引の際に通知義務がある。

一般媒介契約では、売主が自身で買主を見つけて売買契約をする「自己発見取引」が認められていますが、自己発見取引を行った場合には一般媒介契約を結んでいるすべての不動産会社に対して制約した旨を通知する必要があります。

もし自己発見取引を行ったにもかかわらず通知しなかった場合、広告宣伝費など業務に要した費用を不動産会社から請求されます。

一般媒介契約のメリット・デメリット

ここでは一般媒介契約のメリット・デメリットを確認しておきましょう。

一般媒介契約のメリット

仲介会社選びで失敗するリスクを抑えることができる

一般媒介契約では、複数の不動産会社に対して仲介の依頼を行うことができます。そのためまずは一般媒介契約を複数の不動産会社と締結し、具体的にそれぞれの不動産会社の販売戦略や売主への対応さらに営業マンとの相性やスキルなどを確認してから、その後1社に絞って「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を行うことができます。

不動産会社間での競争が高まる可能性がある

不動産会社は不動産の買主を見つけて売買の契約を行って、仲介手数料を得ることで初めて利益を得ることができます。そのため、もし他の不動産会社で買主が見つかってしまった場合には仲介手数料を得ることができません。

そうなってしまうと今まで費やしてきた広告費などが無駄になってしまうため、他の不動産会社よりも早く買主を見つけるために積極的に販売活動を行う可能性があります。

不動産の囲い込みを防ぐことが出来る

囲い込みとは、不動産会社が自社で買い手を見つけるために不動産の情報を意図的に出さないこと、もしくは他社から不動産の問い合わせが来ても「商談中です」「すでに買主が見つかりました」と言って依頼を断ることを言います。

不動産会社は、売却時にも購入時にも仲介手数料を手にすることができ、どちらも自社で行えば手数料は2倍になります。そのため自社の利益を上げるために囲い込みを行う不動産会社も存在します。

この時問題となるのは、買い手と売り手双方の利益は相反している為、場合により不動産会社が買主と商談を成立させるため、売主に値引きを迫る可能性があること、そして他社から買主の依頼を断るため売却まで時間がかかる可能性があることが挙げられます。

しかし一般媒介契約であれば、他の不動産会社に先に商談が成立させられてしまうと仲介手数料を得ることが出来ないので囲い込みを防ぐことができます。

一般媒介契約のデメリット

積極的に販売を行わない可能性がある

専属媒介契約や専任媒介契約の場合、自社で買主を仲介しても他社で買主を紹介しても必ず売却における仲介手数料を不動産会社は手にすることができます。

そのため売れれば必ず利益となるため積極的に広告費をかけることができます。その分多くの買主の目に物件の情報が触れることになりますので早く不動産が売却できる可能性が高まります。

しかし一般媒介契約の場合、積極的に広告費をかけて宣伝を行っても、他社が先に買主を見つけてしまった場合には売却における仲介手数料を得ることが出来ないので、今までかけてきた広告費等が全て無駄になってしまいます。

このため販売活動をしても経費などを回収する見込みが立たない場合には、売却まで2年~3年かかってしまう可能性もあります。

多くの不動産会社と個別に対応しなければならない

一般媒介契約の場合多くの不動産会社に売却の依頼を出すことが出来ますが、全ての不動産会社と、不動産が売れているかどうか、金額が変わっていないか、見学希望の連絡などを行わなければなりません。

そのため一般媒介契約では不動産会社との連絡に多くの時間や手間をさかなければならないケースもあります。

不動産会社のサービスがない

不動産会社によっては、売却前のハウスクリーニングや設備の点検、売却後に発覚した不具合の修繕などを無料で行っている場合があります。

しかしこのサービスを受けるためには不動産会社と専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んでおくことが一般的となっています。

そのため一般媒介契約の場合、上記の費用はご自身で負担しなければなりません。

どのような場合に一般媒介契約を選ぶべきか

前述のとおり一般媒介契約にはメリット・デメリットがありますが、ではどのような場合の時に一般媒介契約を選べば良いのでしょうか。

それはご自身が持っている不動産が「超人気物件」である場合です。

人気が高いエリアにあり、しかも駅が近いといった魅力的な物件の場合であれば高い値段ですぐに顧客が見つかる可能性が高いので、一般媒介契約でもすぐに購入希望者は見つかります。

しかしもしそのような人気物件でない場合には、不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性が非常に高いので、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶことをおすすめします。

まとめ

不動産を売却する際の手数料は非常に高額になりますので、不動産会社の選択は慎重に行いたいですね。

そのため最初は一般媒介契約でいろいろな不動産会社と連絡をとってそれぞれの特徴を把握し、その後ご自身に合った不動産会社で専任契約を結ぶのが一番良いかと思います。

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