不動産の売却を考えた際には、たくさんの仲介業者があるためどこで売却しようか迷ってしまいますよね。

全国には12万社を超える不動産仲介業者が存在するし、大手から中小までその特徴は様々です。そして不動産の売却には多額のお金が動くため、売主としては信頼できる不動産会社に仲介をお願いしたいと思うのは当然のことです。

そこで今回は売却を依頼する不動産会社を選ぶ際のおすすめの判断基準を紹介します。

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不動産会社を選ぶ際のおすすめの判断基準

ここでは不動産会社を選ぶ際のおすすめの判断基準を紹介します。

不動産会社の得意分野を判断する

不動産会社には「賃貸の仲介」「新築分譲マンション販売」「土地開発」「土地の売買」「一軒家の売買」「マンションの売買」などそれぞれに得意分野があります。

そのため不動産の売却を考えている場合には「不動産売買の仲介」を得意としている不動産会社を探すようにして下さい。さらに、不動産のなかで「土地」「マンション」「一軒家」など細かく得意分野が分かれています。

得意分野を調べるには不動産会社が扱っている物件や過去の取引実績をチェックすることが一番早いです。不動産会社のホームページを閲覧するか電話などで担当者に過去の取引実績を確認するようにして下さい。

営業年数を確認する

長く営業を行っている不動産会社は仲介におけるノウハウや今までの実績、さらに独自のネットワークを構築しているなど信頼できる可能性が高いです。そのため営業年数を確認することも一つの判断基準です。

不動産会社の営業年数は免許番号の「()」の数字で判断することが出来ます。このカッコ内の数字は宅地業免許の更新数を表しています。

更新は、1996年4月1日以前は3年ごと、以後は5年ごとに行われています。つまり(1)であれば免許取得・営業を開始してから5年以内であるなど営業年数を判断する基準になります。

免許番号は各会社のホームページや事務所、広告などで確認できます。

業界団体に加入している

不動産会社は何らかの業界団体に加入している場合が多いです。不動産の業界団体では消費者の相談窓口を設けていたり、その他消費者の安全と公正の確保や社会貢献につながる活動を行っています。

業界団体に加入する際には、基準として、宅建業・建設業の免許の有無、資本金や売上の額、業歴、過去の業法違反等それぞれの団体が設けた基準を満たさなければならないため、業界団体に所属している不動産会社は信用できると判断する一つの基準になります。

全国の加入団体は以下のようなものがあります。

査定額よりも査定の根拠を聞く

不動産を売却する際には、複数の不動産会社に査定を行うことをおすすめします。

この時、できるだけ高値での売却を望むのは当然かと思います。そのため最も高い査定額を提案してきた不動産会社に売却を依頼しがちですが注意が必要です。

仮に相場よりも高い値段で売りに出した場合、誰も買い手がつかず2年~3年経っても売却できない可能性もあります。その上最終的に実際の売却額を査定額より大幅に値下げしなければならない可能性もあります。

そのため売却額を査定してもらった際に最も重視すべきは売却額の高さではなくその根拠です。

査定結果は口頭のみの場合もありますが、紙、PDFやエクセルなどの書面で報告してもらえることが一般的です。この時査定結果と共に根拠も詳しく記載されています。納得できない根拠があるのであれば、ご自身が納得できるまで担当者に聞いてみましょう。

もし納得できない返答が返ってきたり、対応が丁寧でなかった場合にはその不動産会社を選択しない方が賢明かもしれません。

営業マンとの相性も重視する

不動産の売却を行う際には担当と連絡を取り合うことになります。この時担当との相性が悪ければストレスがかかることは目に見えています。

担当との相性が悪いがために連絡を遠慮しがちになり、売却時期を逃してしまう可能性も大いにあります。そのため特に査定をしている段階で営業マンとの相性を確認しておくようにして下さい。

悪徳業者の特徴

ご自身の大事な不動産を売る訳ですから誰しも悪徳な業者とは関わりたくないはずです。ここでは不動産業における悪徳業者の特徴を記載しておきます。

レインズに情報を載せない

後述しますが、不動産会社に売却を依頼する際には必ず媒介契約を結びます。そして媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

もし、専任媒介契約、専属専任媒介契約を行っていた場合不動産情報をレインズに登録することが義務となっています。

宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。

引用元:宅地建物取引業法 第34条の2

レインズとは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する全国の不動産物件の情報が集約されているネットワークシステムです。

レインズに載っている物件情報は、流通機構に登録している会員ならば全てが閲覧できます。そのため多くの買主の目に留まる可能性が高くなり、早く不動産を売却できる可能性が高まります。

専属媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合にレインズに不動産情報を載せない業者は「両手仲介」を目的としています。

両手仲介とは一つの不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行い双方から仲介手数料をもらう取引のことを言います。

両手取引を行うことが出来れば一つの不動産物件を扱っただけで2倍の仲介手数料を得ることが出来るので不動産会社としては大きな利益を得ることが出来ます。

レインズに不動産の売却情報が載らない場合にはご自身の不動産の売却時期が大きく遅れてしまうことになりますので、仮に不動産会社がレインズに登録しないといった場合には直ちに売却の依頼を取消すことをおすすめします。

仲介手数料以外の費用を請求される

不動産の売却を不動産会社に依頼した際に、売主が不動産会社に支払うべき費用は仲介手数料のみとなっています。

不動産会社は仲介手数料などから広告費用を捻出し販売活動を行います。そのためもしも仲介手数料以外に広告費などの費用を請求してきた場合直ちに依頼を取消すようにしましょう。

ただし広告費に関しては売主から特別な依頼があり、普段は行わないような販売活動を行った場合には請求することが出来ますので、注意をしておいてください。

囲い込みを行う

囲い込みとは、他の不動産会社から不動産の購入の依頼があった際に「現代商談中です」「すでに売買が成立しました」といって問い合わせを断ることを言います。

これは前述に合った「両手仲介」を行うことを目的としています。他の不動産会社の仲介する買主と売買が成立すると売主が依頼している不動産会社は買主側からの手数料を手にすることが出来ません。

そのため他の不動産会社からの買主の依頼を断って自社で買主を見つけようとします。

この囲いこみを行うと販売時期が遅れてしまう他、自社で見つけてきた買主との値段の交渉が合わず、何とか両手仲介を成立させるために売却額の値下げを行う可能性もあります。

囲い込みが行われているかどうかはレインズにてチェックすることが出来ますので利用してみてください。

参考:レインズ

中小と大手どちらが良いか

 

不動産会社を選ぶときには大手が良いか地域に根差した中小企業がよいか迷われる方も多いのではないでしょうか。ここではどちらを選ぶべきかの判断基準を記載したいと思います。

中小と大手のメリット・デメリット

まずは中小と大手のメリットとデメリットを確認してみましょう。

  メリット デメリット
中小 その地域の情報を豊富に持っている
・地域で探している買主が集まる
・地域の過去の取引データを豊富に持っている
・全国に対応していない
広い範囲の情報量で差がでる
・広告費は大手よりすくない
大手 ・全国にネットワークがある
買主の依頼も多い
・物件の情報を広く流すことができる
・広告宣伝費を多く書けることが出来る
利益優先で売却価格を低くする可能性もある
・地域の情報には中小に劣る
・担当の営業がシステマティックでドライの可能性がある

中小と大手では上記のようなメリット・デメリットがあるためどちらの方が良いかは一概には言えません。

販売物件で見る中小か大手のおすすめ

前述しましたが、不動産仲介業者は「レインズ」で全国の不動産売買情報をリアルタイムで閲覧することが出来ます。そのため現在では大手・中小で不動産業者を選ぶことはあまり意味はないとも言えます。

しかし物件の特徴によりある程度大手か中小かどちらを選択するべきかの方向性はありますので、あくまで一つの判断材料として下さい。

人気のある不動産の場合

人気のあるエリアで駅に近い物件など、すぐに買主が見つかる人気の不動産を所有している場合は大手の方がいいかもしれません。全国に情報網があり買主も多く集まるため比較的早く売却することができます。

築年数がたっている家やマンション

一概には言えませんが、築年数がたっている家やマンションは買主があまり集まらない可能性が高いです。そのような時には地域の市場価格や販売期間に詳しい地元の中小の不動産会社に依頼をする方がいいでしょう。

狭い土地を売却する時

狭い土地の場合、多くは住居用として不動産を探している買主が多いです。その場合この地域で家を建てて住みたいと考えている可能性が高いです。そのため地域を熟知している地元の中小を選ぶほうが良いです。

田舎の土地を売却したいとき

田舎などの土地では昔から地域に根差して営業をしている中小を選ぶ方が良いです。昔から営業を行っている場合、地域のネットワークに精通している可能性が高くその分買主も早く見つかります。

不動産会社を選ぶ際のおすすめの媒介契約形態

前述しましたが、不動産会社に売却の仲介を依頼する際には「媒介契約」を結ばなければなりません。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があり、それぞれ特徴があります。

ここではどの契約形態がおすすめなのかを紹介します。

媒介契約の特徴

まずは媒介契約の特徴を以下の一覧でご覧ください。

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての制約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ(後述)」への登録義務 なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

表を確認してもらえれば分かりますが、一般媒介契約>専任媒介契約>専属専任媒介契約の順に売主の自由度が高くなることが分かります。

【関連記事】専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点

おすすめは専任媒介契約

それぞれの特徴を確認してもらいましたが、おすすめする契約形態は専任媒介契約です。

一般媒介契約と専任媒介契約では、複数の不動産会社に依頼することが可能か否かの違いがあります。

不動産会社の利益は仲介の手数料のみですので、一般媒介契約の場合他の不動産会社で売買の成立が決定してしまったら、今までかけてきた広告費などが無駄になり損益が出てしまう可能性があります。

そのため一般媒介契約の場合不動産会社が積極的に宣伝活動を行わない可能性があります。そうなると早く不動産を売却することが出来なくなる可能性が高いです。

専任媒介契約の場合、必ず売主との仲介手数料を得ることが出来ますので不動産会社は積極的に宣伝活動を行ってくれます。そのため専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

おすすめの一括査定サイト

不動産を査定する際には、一括査定サイトを利用する方もいらっしゃると思います。ここではおすすめの一括査定サイトを紹介します。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
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利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
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大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

まとめ

不動産の売却は大きな金額が動くため、慎重に選択を行う必要があります。この記事が不動産会社選びの判断の一つになれば幸いです。

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,700社以上
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