不動産売却

離婚時に不動産を売却する基礎知識|ローンの返済状況別の売却方法

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平成28年の統計では、結婚をした夫婦が620,531組で、離婚をした夫婦が216,798組となっており、日本では約3組に1組が離婚していることが見て取れます。

参考:厚生労働省|平成28年(2016年)人口動態統計

離婚の際には子供の親権や財産分与など様々な問題が発生すると思います。そしてその中でも重要なのが不動産の売却でしょう。

離婚の際にどのように不動産をするかについて、売却するのか、それとも売ってしまった方が良いのか、など判断に困っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。そこで今回は離婚の際の不動産を売却する基礎知識を記載したいと思います。

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離婚での財産分与の基礎知識

まずは、離婚における財産分与の基礎知識を確認しておきましょう。

離婚時の財産分与は夫と妻で50%

夫婦で話し合う協議離婚の場合はどのように財産を分与するかは話し合いできまります。この時夫婦で合意できればどのような分与割合も可能となります。仮に現在の預貯金残高を超えた財産分与を行うことも可能です。具体的には以下のようなケースです。

  1. 住宅ローンの残った不動産をもらって配偶者にローンを払ってもらう場合
  2. 離婚の合意には至ったが慰謝料や養育費だけで配偶者が生活できない場合
  3. 配偶者の不貞行為(浮気など)が原因で離婚した際に、「慰謝料」という言葉を使いたくないので、慰謝料分も含め財産分与を行いたい場合

等が挙げられます。

しかし調停離婚や裁判離婚のような場合では、夫婦が共働きであってもどちらかが専業主婦(夫)であったとしても結婚後に気づいた財産を50%ずつの割合で財産を分与します。

ただし結婚前の預金や相続した財産などは財産分与の対象にはなりません。

しかし夫(もしくは妻)などが医師や弁護士などの資格業であったり、会社経営者など個人の特別な技能や能力、努力により比較的高額な財産を形成していた場合には50%とならない場合があります。

財産分与の対象となるもの

財産分与の対象となるものは主に婚姻中に夫婦で形成した財産になり、具体的には以下の物を言います。

  • 現金:預貯金も対象
  • 不動産:名義に関わらず、土地・建物は対象
  • 有価証券:婚姻後に購入した株券など
  • 家電・家具
  • 退職金:退職金がもらえる場合は対象

また、債務などのマイナスの債務なども夫婦生活のためのものである場合には財産分与の対象となります。つまり住宅ローンも財産分与の対象です。

不動産を売却するための手順

では実際に不動産の売却を考える時にどのような手順を踏むべきかを記載したいと思います。

住宅ローンがいくら残っているか確認する

まず、不動産を売却することを考えた場合には、住宅ローンがいくら残っているかを確認して下さい。これは金融機関に問い合わせれば確認することができます。

住宅ローンの残債を確認する目的

住宅ローンがいくら残っているかを確認する目的は、売却時に住宅ローンが一括で返済することが出来るかどうかを確認するためです。

どうして確認する必要があるかというと、住宅ローンを組んで買った不動産には「抵当権」が存在しているからです。

抵当権とは、住宅ローンを借りた際に銀行などの金融機関が不動産を担保にしておく権利です。もし住宅ローンの返済が滞ったり支払えなくなった際に金融機関は裁判所を通じて不動産を売却します。

抵当権のついている不動産は、いつ支払いが滞って売却されるか分かりませんので、誰も買い手が付きません。そのため不動産を売却する際には抵当権を外す必要があります。そして抵当権を外す方法はローンを返済することです。

不動産の売却額を確認する

次に不動産がどれくらいの値段で売却できるのかを確認しましょう。これは専門家の力を借りる必要があります。

不動産の売却額を確認する方法はインターネットで査定を行う「一括査定」か、専門家に実際に自宅に来てもらい査定を行う「訪問査定」の2種類があります。

売却額確認のための査定の方法は「不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは」を確認して下さい。

不動産の査定価格と住宅ローンの残債を比較する

最後に不動産の査定価格と住宅ローンの残債のどちらが大きいかを確認して下さい。確認する目的は、売却時に住宅ローンが一括で返済できるか否かにより売却を行う方法が変わってくるからです。

この時登記費用や仲介手数料などの売却時にかかる費用は物件によって数百万単位になりますので不動産会社に試算してもらうようにして下さい。

【関連記事】不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

売却の方法はローン返済の状況による

不動産を売却するためには、抵当権を外す必要があり、その条件は住宅ローンの返済であることは既にお伝えしました。

では、売却時に住宅ローンを一括返済できないのであれば、不動産の売却が行えないかといえばそうではありません。

そのため、ここではローン返済の状況別の売却の方法を確認していきましょう。

ローンがない場合の売却方法

ローンがない場合には、すでに抵当権はありませんので、売却することが可能です。

不動産の売却を行う方法は、「仲介売却」か「買取」のどちらかの方法を取ることが一般的です。

仲介売却とは、不動産業者を通じて不動産を購入したい個人に対して売却を行うことで、買取は不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法です。

仲介売却では、売却を行うまでの期間が一般的には3ヵ月~6ヵ月ほどかかります。もし買い手が見つからなければ売れない可能性もあります。しかし市場価格で売ることが出来ることが特徴です。

買取は不動産会社が直接買い取りますので売却までの期間は一週間程度で行うことが出来ます。しかし市場価格の7割程度でしか売却することが出来ません。

そのため相当資金に余裕があり早く不動産売却を行いたい場合を除いては、仲介売却にて不動産売却を行うことをおすすめします。

【関連記事】
▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣
▶不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

売却費でローンが返済できる場合の売却方法

売却費でローンが返済できる、もしくは売却費と預貯金などを合算して売却を行える場合も売却時にローンの一括返済を行うことで抵当権を外すことが出来ます。

そのため、売却費でローンが返済できる場合にも「仲介売却」もしくは「買取」で売却を行ってください。

売却費でローンが返済できない場合の売却方法

売却費で住宅ローンが返済できない場合には「任意売却」によって不動産の売却を行うことができます。

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントが債権者と債務者の間に入って売却額が住宅ローンの残債を下回っても抵当権をはずして売却できる方法です。

任意売却は本来、住宅ローンの返済が厳しい人のための制度です。そのため、金融機関との合意を得るローンを残したまま売却を行うことになります。

【関連記事】任意売却は競売よりもメリットだらけ!両者の違いと任意売却の手続き

任意売却の特徴

任意売却は通常の「仲介売却」と同じように市場価格に近い金額で売却することが可能となります。そのためローンの一括返済ができた場合と比べて自身の自宅が低額で売却されることはありません。

また不動産を売却する際には費用が必要になりますが、任意売却の場合には売却益から費用を支払いますので新たにご自身で資金を用意する必要はありません。

また、任意売却は金融機関と交渉を行うことが必要であることはお伝えしましたが、この時金融機関が100%任意売却に同意してくれるとは限りません。そのため専門家への相談が必要になります。

任意売却後のローンの支払いはどうなるのか

任意売却を行った後の住宅ローンの残債はどのようにするのでしょうか。

これは金融機関との話し合いで決まります。しかしこの時債務者の経済状況などを見ながら生活に支障のない範囲の返済額となり、具体的には月々5,000円から30,000円程度となることが多いようです。

【関連記事】任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識

任意売却の相談先

任意売却の際には専門のコンサルタントが債務者と金融機関との間に入り仲介を行うことは既にお伝えしましたが、ここでは具体的な相談先を記載しておきます。

【関連記事】任意売却で困った場合の相談先と相談事例から学ぶ任意売却成功のコツ

不動産を売却しない場合に気を付けたいポイント

ここでは不動産を売却しない場合に気を付けたいポイントについて確認していきましょう。

離婚を理由に住宅ローンの連帯保証人から外れることはできない

住宅ローンを組む際には夫(妻)が債務者で、配偶者が連帯保証人になっている場合が挙げられると思います。

離婚となった際には、共有していた財産等もそれぞれ財産分与に応じて取得し、住む場所も別々になるため、連帯保証人として住宅ローンの返済義務を負うことには抵抗を感じると思われます。

しかし、債務や連帯保証人は金融機関との契約なので離婚をしたからと言って連帯保証人から外れることはできません。そのためもし配偶者が住宅ローンを滞納されてしまった場合はご自身で払わなければなりません。

配偶者が住宅ローンの支払いを滞納する可能性がある

妻(夫)がもとの家に住み続け、残った住宅ローンを配偶者が払い続けるという場合も考えられるでしょう。

しかし住宅ローンの返済は長期間にわたるため将来にわたって配偶者が住宅ローンの返済を行える可能性はありません。

もし配偶者が住宅ローンの返済を滞納してしまった場合には、ご自身が連帯保証人であった場合には住宅ローンの残債を一括で返済する必要があります。

もしご自身が連帯保証人でなかった場合にも、住宅ローンの連帯保証人となっている人が返済できなかった場合、自宅は裁判所を通じて競売にかけられますので強制的に退去しなければなりません。

住宅ローンが完済されていない不動産の名義変更は注意が必要である

離婚後住み続ける不動産の名義が、離婚した配偶者のものであることに抵抗を感じる方もいるかもしれません。この時に名義変更を行いたいと思うのはごく自然なことです。

もし、住宅ローンが完済されている場合には問題がありません。しかし住宅ローンの名義も配偶者で、住宅ローンが完済されていない場合には不動産の名義変更は非常に困難となります。

なぜなら住宅ローンを契約する際には「不動産の名義変更を行う際には銀行の承諾を必要とする」といった契約内容になっている場合が多いからです。

さらに、住宅ローンは返済者が自宅に住み続けることを条件として融資されています。

そのため、不動産の名義人である配偶者が家を出ていってしまった場合には契約違反として金融機関がローンの残債の一括返却を求めてくる場合があります。

まとめ

離婚における不動産は財産分与の対象であり、住宅ローンの支払いが残っている場合には様々な問題点が発生する可能性があるため、早めに対策を行う必要があります。

この記事が離婚を機にした不動産売却を行う際の判断基準になれば幸いです。

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