不動産売買をする上では、どうやって売っていくのか、売却費用はどのくらいかかるのか、誰に依頼すればいいのかなどと、いろいろ考えることがあります。不安もあるでしょう。

そこで売却における主要な事柄をまとめてみますので、確認していきましょう。

この記事では以下のようなことをご紹介いたします。

  • どんな流れで売却活動は進んでいくのか
  • 不動産売却の仲介で顧客満足度高い会社・仲介件数が多い会社
  • 不動産売却でかかる税金

 

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

不動産売却の流れ

不動産(土地・戸建・マンション)の売却はおおむね以下のような流れになります。

物件の査定に関して

査定に関しては、最終的には不動産会社の調査が入るのですが、まずはインターネット上で簡易査定を行うと良いでしょう。売却における不動産の価格は一定のものではありませんので、価格に限って言えば査定額が高いほうが良いのは当然です。

一括で簡易査定を受けてみて、良さそうな不動産会社を2~4つピックアップしてみましょう。

オススメの一括簡易査定サイトもご紹介いたします。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社を選んだら、次は媒介契約(ばいかいけいやく)といってその不動産会社に仲介をお願いするよ、という契約を結びます。この媒介契約には3種類あって、それぞれ特徴があります。

  レインズ登録義務及び
登録完了日
他業者に依頼 自己発見取引 依頼主への報告義務 契約有効期間
一般媒介契約 × × 無いが行政からは3ヶ月以内の指導
専任媒介契約
7日以内に登録
×
2週間に1回以上
3ヶ月以内
専属専任媒介契約
5日以内に登録
× ×
1週間に1回以上
3ヶ月以内

一般媒介では他の不動産会社と媒介契約を結ぶことができたり、自分で見つけた購入希望者と売買契約をすることができたりと自由度は高いです。

しかし、そのかわり不動産会社にとってみれば、他の会社に案件を取られる可能性があるゆえに広告費が無駄になるリスクを抱えていて、売却活動が消極的になりやすいです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、他の業者に依頼することはできなくなりますが、売却活動は積極的になります。

不動産会社が売却活動を開始

購入希望者が現れれば、物件の内覧を経て、交渉に移ります。事前に提示していた価格が基準になりますが、一般的に値下げ交渉を購入希望者がしてくるものなので、最初の売却希望額は相場より少し高めに設定しておきます。

ただなんでもかんでも値下げに応じる必要はなく、売却開始2週間ほどは売却希望額のままで戦ったほうが、まだ購入希望者が現れる可能性が高いのでよいでしょう。

売買契約を結ぶ

売買契約について、双方が納得できる段階までくれば、次は不動産売買契約書を作成します。単に価格だけを決めるわけではなく、あとあとの紛争を回避するためにもその他の約束事も契約書に記します。

不動産売買契約書に関して、また流れに関しては、以下の記事をご覧ください。

【関連記事】
契約書に関して ▶不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点
流れに関して ▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

不動産売買における仲介業者の選び方

不動産売却をする上では仲介業者に頼むことが一般的です。個人間で売買することもできますが、引き渡し後にトラブル発生というのは不動産ではつきものですから、そのようなときに個人間で解決しないといけないというのはなかなか難しいものです。

仲介業者を挟む理由

仲介業者であれば、その業者にもよりますが土地の越境や境界標の有無の調査を事前にしてくれたり、瑕疵担保責任期間における本来売主が負うべき負担を一定額、保証してくれたりといった売主にも買主にも安心なサポートが用意されています。

またサポートといえば、他にもハウスクリーニング代の負担や内覧用にコーディネイトしてくれたりと、売却活動をより良いものとするためのサポートもあるので、そういったところでも、どの仲介業者を選ぶかのポイントとなるでしょう。

大手ではどの会社が人気?満足度が高い?

大手不動産会社では不動産売買においてどこが選ばれているのでしょうか。

2018年の仲介件数では三井不動産リアルティネットワークが一番多い

2018年仲介件数ランキング(単位:件数)
1位 三井不動産リアルティネットワーク 37,827
2位 住友不動産販売 35,987
3位 東急リバブル 21,939
4位 野村不動産グループ 7,710
5位 三井住友トラスト不動産 7,208
6位 大京グループ 6,564
7位 三菱UFJ不動産販売 6,081
8位 大成有楽不動産販売グループ 4,221
9位 みずほ不動産販売 4,151
10位 住友林業ホームサービス 3,952
11位 近鉄不動産 3,748
12位 THR住宅流通グループ 3,021
13位 スターツグループ 2,575
14位 オープンハウス 2,373
15位 三菱地所リアルエステートサービス 1,278

参考:2018 不動産業統計集|公益財団法人不動産流通推進センター

オリコン顧客満足度ランキング

オリコンでは不動産売買における仲介に対する顧客満足度ランキングを発表しています。

以下は2017/03/16~2017/05/09の間行われた調査結果で、戸建とマンションに別れています。

不動産仲介 戸建売却ランキング

引用:オリコンランキング 不動産仲介 売却 戸建てのランキング・比較

不動産仲介 マンション売却ランキング

引用:オリコンランキング 不動産仲介 売却 マンションのランキング・比較

不動産会社は大手と中小どっちを選んだほうが良い?

大手のランキングをご紹介いたしましたが、不動産売却にあたって仲介を依頼する会社の規模は大手と中小どちらがいいのでしょうか。

大手であれば、全国規模で集客力、広告力が高く、ポータルサイトなどで多くの不動産購入希望者の目に止まりやすいという利点があります。

また多数の顧客を集めやすいという点では、見込み客のデータの量にも現れます。不動産会社はその規模に限らず、顧客データベースをもっていますが、大手のほうがその顧客情報量は多く、売却物件に対して、この人なら買ってくれるという条件に見合った顧客が現れやすいのです。

また中古のマンションをばいきゃくする場合は、そもそも中小は取り扱っていないことも多々ありますから、この点も大手の不動産会社に分があります。

ただ中小にも良いところはあって、それは物件のある「地域に対して詳しい」ということです。

規模が小さいからこそ、大手には無いきめ細やかな情報・対応が期待できるのです。

仲介手数料について

不動産会社に仲介してもらったときに売主が支払うものは「仲介手数料」のみです。この仲介手数料の価額の上限は決まっており、仲介手数料について上限を提示してくる企業もありますが、あくまで上限ですので、値引き交渉もしてみましょう。

うまくいくとは限りませんが、売主と買主双方から仲介手数料を受けている場合は交渉の余地はあります。片方からしか仲介手数料をとらないことってあるの?という方もいるかもしれませんが、仲介する会社が売り主と買主に一社ずつついている場合は、お互いの顧客からしかとりません。

不動産売却時にかかる税金とは

不動産売却をするとその過程でいくつかの税金がかかります。不動産売却における税金についてかんたんにご紹介してまいります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 消費税

なお、詳しくは以下の記事でご確認できます。

【関連】土地の売却時にかかる税金の計算方法と節税に繋がる6つの特別控除

譲渡所得税

譲渡とはここでは売却の意味です。つまり売却することで得た所得に対しかけられるのが譲渡所得税です。具体的にどれを譲渡所得と言うのかですが、売却価格から購入費用と購入費用の諸経費と売却費用を差し引いて残った額のことで、言い換えれば売却益です。

この譲渡所得額に対し、所有期間に応じた所得税と住民税をかけることで、譲渡所得税の算出ができます。

特別控除について

譲渡所得税には特別控除がいくつか用意されています。そのうちの1つとして、「マイホームの場合の3,000万円の特別控除の特例」というものがあり、これは居住用の不動産を売却した場合に、3,000万円を控除できるというものです。

もしも譲渡所得税が3,000万円以下ならば、この特例によって支払わなくていいということになります。

ほかにもこんな特別控除があります。

  • 公共事業のための土地および建物の売却⇒5,000万円
  • 特定土地区画整理事業のための土地の売却⇒2,000万円
  • 特定住宅造成事業のための土地の売却⇒1,000万円
  • 農地保有の合理化のための土地の売却⇒800万円

譲渡所得税は売却益が無ければ課されない

売却益が発生していないのであれば課税される対象のものがないので譲渡所得税はかかりません。

もしも売却損があるなら、損益通算といって売却損と他の所得を合わせることで繰越控除の特例が使えます。

これは勤め先の給与所得などの動産売却とは別の所から所得税が発生している場合、不動産売却の損失分と合わせることで節税が図れるというものです。

印紙税

不動産売買契約を締結した際に、不動産売買契約書に収入印紙を貼るカタチで印紙税を納めます。これ契約額によって納めるべき額が異なるものですが、10万円を越える契約額の場合、税額は軽減されます。

印紙税の過怠税について

もしも印紙を貼り忘れてしまった場合、過怠税(かたいぜい)というものが課されてしまいます。つまりはペナルティですが、本来支払うべきだった印紙税の3倍の額を支払う必要があります。

ただ未納であることを調査開始前に知り、申告することができた場合は、過怠税は印紙税3倍ではなく、印紙税+印紙税額の10%で済みます。したがって、貼り忘れたときに気づいた場合は、なるべく早く申告しましょう。

登録免許税

住宅ローンを設定していた場合は、売却時には抵当権抹消登記というものをしなくてなりません。したがってそのための費用として不動産1つにつき1,000円支払う必要があるのです。土地と建物を1つずつ持っているなら2,000円ですね。

消費税

不動産を売る場合、消費税がかかります。普段のお買い物と同じ10%(2019年9月までは8%)です。ただし、土地には課せられず、かかるのは建物のみです。建物の場合でも個人が売却する場合はかからず、事業者が売却する場合にかかります。

不動産売却の全体を見通した場合は個人でも消費税がかかることがあり、不動産会社に仲介してもらえば仲介手数料にかかりますし、納税の処理で司法書士に依頼すれば、手数料にかかります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

流れ・不動産会社・税金についてご紹介させていただきましたが、不動産売買を行う前にある程度知識をもっておくと、売却活動においてスムーズに動けるのではないでしょうか。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します