専属専任媒介契約書(せんぞくせんにんばいかいけいやくしょ)とは、不動産会社との仲介契約で「専属専任媒介契約」を選択した際に記載する契約書のことです。

専属専任媒介契約に限らず「一般媒介契約」「専任媒介契約」においても不動産と媒介契約を行う際には、宅地建物取引業法第34条の2」により媒介契約内容の具体的な規定が設けられています。

また、国土交通省は不動産の売買において保護者の利益保護の観点から、媒介契約の締結の際には標準的な契約条項を普及させることが必要だと考え、「標準媒介契約款」を作成しました。

そして国土交通省が策定した宅地建物取引業法の解釈や運用に関してのガイドラインである「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、標準媒介契約約款に関して以下のように言及しています。

媒介契約制度の的確な運用を図るため、宅地建物取引業者間の大量取引における販売提携、販売受託等の特殊な事情のあるものを除き、標準媒介契約約款を使用することとする。

引用:宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

つまり国土交通省では「標準媒介契約約款」を使用することを義務付けていると言えます。

また専属専任契約書には不動産会社との媒介契約の内容が記載されている為、「自身に不利な契約内容が記載されているのではないか」などと不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は専属専任契約書を記載する際に確認するべき点について記載したいと思います。

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専属専任媒介契約書のサンプル

媒介契約書は「専属専任媒介契約書」、「専任媒介契約書」「一般媒介契約書」により定められる内容が違います。

また不動産会社と媒介契約を締結する場合には、契約内容について詳しく聞き取り・質問を行い十分に内容を理解した上で契約を行うようにして下さい。

以下に専属専任媒介契約書のサンプルをリンクにて記載しておきます。事前にサンプルを見ておくことで、専属専任媒介契約書のおおよその全体像がつかめるかと思います。

【専属専任媒介契約書サンプル】

引用元:公益社団法人 京都府宅地建物取扱業協会

専属専任媒介契約書を記載するに確認するべき点

不動産会社の活動は専属専任媒介契約書で締結した内容を基に行われます。

事前の注意を怠ったことで後から大きな不利益を被る可能性もありますので、専属専任媒介契約書を記載する際に確認すべき点には注意をしておいてください。

標準約款か否かの確認

国土交通省の定める標準約款を使用しているかどうかを確認しましょう。もし標準約款を使用していない場合には、その理由は何かを説明してもらいましょう。

また標準約款に記載されていない内容でも売主が希望する事項がある場合には追記することが認められています。希望する事項がある場合には積極的に追記を行いましょう。

媒介契約の種類

媒介契約書には、3種類の内どの形態の媒介契約かについても記載されています。

どの形態の媒介契約を行うかによって不動産社のするべき義務等が変わってきますので、媒介契約の種類が専属専任媒介契約になっているかどうかを確認しましょう。

【関連記事】専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ

不動産の情報

ご自身の売却する不動産情報が正確に記載されているかを確認しましょう。

不動産会社は媒介契約書に記載された不動産情報を基に広告などを用いて宣伝活動を行います。もし不動産の情報が事実と違う場合には、希望する購入者が現れないなどの不利益を被る可能性があります。

不動産会社の義務と業務

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結日から5日以内に全国の不動産会社が物件情報を知ることが出来るシステムである「レインズ」に情報を記載することが義務付けられています。また1週間に一度以上売主に報告を行わなければならないことも義務付けられています。

上記記載の義務が契約書に明記されているかの確認を行いましょう。

また不動産会社は販売活動を行いますがどのような業務内容が行われるかの記載も確認しておきましょう。

売却価格

売却価格は事前の査定などを通じて不動産会社と売主で話し合って決まります。事前の話し合いの通りの売却価格かどうかを確認しておきましょう。

仲介手数料の金額と支払時期

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」により規定されています。また仲介手数料は非常に大きな金額となりますので、支払時期によっては自己資金がなく払えない可能性も考えられます。

仲介手数料が、法律に規定された範囲内かそして手数料の支払い時期はいつかを確認しておきましょう。

売主の義務

標準約款においては、売主と不動産会社双方が誠実に契約を行うために、売主に対しても義務を定めています。

売主に義務違反があった場合、不動産会社は仲介手数料を上限に違約金を請求できますので、売主の義務に関しても確認しておきましょう。専属専任媒介契約における売主の義務は以下の通りです。

  1. 専属媒介契約の契約期間中に他の不動産会社に仲介の依頼をすることはできない
  2. 売主自身が見つけた購入希望者と売買契約を行うことはできない
  3. 媒介契約期間中に買主との売買契約が成立しなかった場合でも、契約終了後2年間は媒介契約期間中に不動産会社から紹介された購入希望者との売買契約を行うことはできない

契約期間と契約更新

専属専任媒介契約は「宅地建物取引業法」により3ヵ月を超えて契約を行うことは認められていません。また更新に関しても自動ではなく売主からの申し出によって行われます。

そのため契約期間は3ヶ月以上ではないか、また契約か自動更新になっていないか確認を行ってください。

媒介契約の解除

契約期間中の解除の条件についても確認しておきましょう。標準媒介契約款により規定された、契約を解除できる条件は以下の通りです。

  • 不動産会社が媒介契約に定められた義務・業務を誠実に行わない場合
  • 不動産会社が媒介契約において売主にとって重要な事実を告げなかった場合、もしくは事実とは異なる内容を告げた場合
  • 不動産会社が宅地建物業に関して不正な行為を行った場合

反社会勢力の排除

不動産の売買において暴力団等の反社会勢力を排除することを目的に、平成23年6月以降反社会勢力の排除の規定を媒介契約に盛り込むことが一般的になりつつあります。

不動産取扱業者が暴力団等と関係があった場合後々どのようなトラブルに巻き込まれるか分かりませんので、反社会勢力の排除に関する条項を規定しておく方が良いかと思います。

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約においては、不動産者に義務が生じます。また場合により大きな不利益を被る可能性もありますので、ここでは専属専任媒介契約の注意点を記載します。

レインズに登録されているか確認する

前述の通り、専属専任媒介契約の場合契約締結日から5日以内に不動産会社は物件情報をレインズに登録しなければなりません。

レインズに登録された物件は、全国にある不動産流通機構に会員登録を行っている不動産会社が閲覧することができ、早期に売却を行える可能性が高まります。

しかし、レインズに登録する義務があるにもかかわらず、両手仲介を狙ってレインズへの登録を行わないもしくは行った後に取消す不動産会社もいます。

両手仲介とは、売り、買い双方の仲介を同一の不動産会社が仲介を行うことを言います。不動産会社の利益は仲介手数料によって得ることが出来ますが、両手仲介の場合であれば売主・買主双方から仲介手数料を得ることが出来ます。

そのため両手仲介を狙って自社で買主を見つけるために意図的に情報を流さないようにするのです。

レインズに登録されているか確認する方法

上記のような状態を避けるために、2016年1月より、売主限定で自身の不動産の状態を確認することが出来るようになりました。

レインズに登録された際には不動産会社から登録証明書が渡されますが、この登録証明書に記載された「確認用ID」および「確認用パスワード」を基に以下のサイトから確認することができます。

囲い込みを行う可能性がある

囲い込みとは、不動産会社が他の不動産会社から購入希望者の依頼があった際に「現在契約締結中です」などといって、不当に購入希望者に嘘の情報を流すことです。

これもレインズへの登録を行わないこと同様両手仲介を狙っています。

囲い込みを行った場合には売却まで時間がかかることや、売却額が下がることが予想され売主にとって不利益となります。

自身で買い手を見つけた場合には不動産会社を通す

専属専任媒介契約の場合、自身で買い手を見つけた場合には必ず不動産会社の仲介を経なければなりません。もし不動産会社を通さなかった場合には仲介手数料と同額の金銭を請求されますので注意が必要です。

他の不動産会社と契約をすることはできない

専属専任媒介契約の場合、他社と並行して依頼することはできません。もし仮に依頼した場合には、仲介手数料と同額の金銭を違約金として請求されます。

専属専任媒介契約を締結した不動産会社に営業力が無い場合などは売却まで時間がかかることが予想されます。

そのため一度一般媒介契約を行い、その中で対応が良かった会社、ご自身と相性が良かった会社と専属媒介契約を結ぶことをおすすめします。

売却時の相談先

もしかりに売却時に何か不都合があった際には下記の相談先に連絡を行ってください。

相談したい内容 相談窓口
相談窓口の紹介等 法テラス
消費者トラブル全般 (一財)不動産適正取引推進機構
国民生活センター   あなたの弁護士
知識・情報 不動産ジャパン(公財)不動産流通推進センター
法律相談 日本弁護士連合会
登記全般 日本司法書士会連合会

【関連記事】不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点

まとめ

専属専任媒介契約書は、不動産会社との取引内容を決定する重要な書類ですので注意点に関しては徹底的に確認を行いましょう。

また再度のアナウンスになりますが、売主が希望する条件は媒介契約書に加えてもよいので、希望がある場合には積極的に不動産会社に掛け合いましょう。

 

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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提携不動産会社数 約1,700社
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  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
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最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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