この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶことになった
  • 作成された専属専任媒介契約書に問題点がないか不安だ
  • 専属専任媒介契約で注意すべきことを確認したい
こんなことがわかります
  • 専属専任媒介契約書の確認ポイント
  • 専属専任媒介契約で注意すべきこと
  • トラブルが発生したときの相談先

専属専任媒介契約書(せんぞくせんにんばいかいけいやくしょ)とは、不動産会社との仲介契約で「専属専任媒介契約」を選択した際に記載する契約書のことです。

専属専任媒介契約に限らず「一般媒介契約」「専任媒介契約」においても不動産と媒介契約を行う際には、宅地建物取引業法第34条の2」により媒介契約内容の具体的な規定が設けられています。

また、国土交通省は不動産の売買において保護者の利益保護の観点から、媒介契約の締結の際には標準的な契約条項を普及させることが必要だと考え、「標準媒介契約款」を作成しました。

そして国土交通省が策定した宅地建物取引業法の解釈や運用に関してのガイドラインである「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」では、標準媒介契約約款に関して以下のように言及しています。

媒介契約制度の的確な運用を図るため、宅地建物取引業者間の大量取引における販売提携、販売受託等の特殊な事情のあるものを除き、標準媒介契約約款を使用することとする。

引用:宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

つまり国土交通省では「標準媒介契約約款」を使用することを義務付けていると言えます。

また専属専任契約書には不動産会社との媒介契約の内容が記載されている為、「自身に不利な契約内容が記載されているのではないか」などと不安になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は専属専任契約書を記載する際に確認するべき点について記載したいと思います。

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専属専任媒介契約書のサンプル

媒介契約書は「専属専任媒介契約書」、「専任媒介契約書」「一般媒介契約書」により定められる内容が違います。

また不動産会社と媒介契約を締結する場合には、契約内容について詳しく聞き取り・質問を行い十分に内容を理解した上で契約を行うようにして下さい。

以下に専属専任媒介契約書のサンプルをリンクにて記載しておきます。事前にサンプルを見ておくことで、専属専任媒介契約書のおおよその全体像がつかめるかと思います。

【専属専任媒介契約書サンプル】

引用元:東急リバブル

専属専任媒介契約書を記載するに確認するべき点

不動産会社の活動は専属専任媒介契約書で締結した内容を基に行われます。

事前の注意を怠ったことで後から大きな不利益を被る可能性もありますので、専属専任媒介契約書を記載する際に確認すべき点には注意をしておいてください。

標準約款か否かの確認

国土交通省の定める標準約款を使用しているかどうかを確認しましょう。もし標準約款を使用していない場合には、その理由は何かを説明してもらいましょう。

また標準約款に記載されていない内容でも売主が希望する事項がある場合には追記することが認められています。希望する事項がある場合には積極的に追記を行いましょう。

媒介契約の種類

媒介契約書には、3種類の内どの形態の媒介契約かについても記載されています。

どの形態の媒介契約を行うかによって不動産社のするべき義務等が変わってきますので、媒介契約の種類が専属専任媒介契約になっているかどうかを確認しましょう。

【関連記事】専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点

不動産の情報

ご自身の売却する不動産情報が正確に記載されているかを確認しましょう。

不動産会社は媒介契約書に記載された不動産情報を基に広告などを用いて宣伝活動を行います。もし不動産の情報が事実と違う場合には、希望する購入者が現れないなどの不利益を被る可能性があります。

不動産会社の義務と業務

専属専任媒介契約の場合、不動産会社は契約締結日から5日以内に全国の不動産会社が物件情報を知ることが出来るシステムである「レインズ」に情報を記載することが義務付けられています。また1週間に一度以上売主に報告を行わなければならないことも義務付けられています。

上記記載の義務が契約書に明記されているかの確認を行いましょう。

また不動産会社は販売活動を行いますがどのような業務内容が行われるかの記載も確認しておきましょう。

売却価格

売却価格は事前の査定などを通じて不動産会社と売主で話し合って決まります。事前の話し合いの通りの売却価格かどうかを確認しておきましょう。

仲介手数料の金額と支払時期

仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」により規定されています。また仲介手数料は非常に大きな金額となりますので、支払時期によっては自己資金がなく払えない可能性も考えられます。

仲介手数料が、法律に規定された範囲内かそして手数料の支払い時期はいつかを確認しておきましょう。

売主の義務

標準約款においては、売主と不動産会社双方が誠実に契約を行うために、売主に対しても義務を定めています。

売主に義務違反があった場合、不動産会社は仲介手数料を上限に違約金を請求できますので、売主の義務に関しても確認しておきましょう。専属専任媒介契約における売主の義務は以下の通りです。

  1. 専属媒介契約の契約期間中に他の不動産会社に仲介の依頼をすることはできない
  2. 売主自身が見つけた購入希望者と売買契約を行うことはできない
  3. 媒介契約期間中に買主との売買契約が成立しなかった場合でも、契約終了後2年間は媒介契約期間中に不動産会社から紹介された購入希望者との売買契約を行うことはできない

契約期間と契約更新

専属専任媒介契約は「宅地建物取引業法」により3ヵ月を超えて契約を行うことは認められていません。また更新に関しても自動ではなく売主からの申し出によって行われます。

そのため契約期間は3ヶ月以上ではないか、また契約か自動更新になっていないか確認を行ってください。

媒介契約の解除

契約期間中の解除の条件についても確認しておきましょう。標準媒介契約款により規定された、契約を解除できる条件は以下の通りです。

  • 不動産会社が媒介契約に定められた義務・業務を誠実に行わない場合
  • 不動産会社が媒介契約において売主にとって重要な事実を告げなかった場合、もしくは事実とは異なる内容を告げた場合
  • 不動産会社が宅地建物業に関して不正な行為を行った場合

反社会勢力の排除

不動産の売買において暴力団等の反社会勢力を排除することを目的に、平成23年6月以降反社会勢力の排除の規定を媒介契約に盛り込むことが一般的になりつつあります。

不動産取扱業者が暴力団等と関係があった場合後々どのようなトラブルに巻き込まれるか分かりませんので、反社会勢力の排除に関する条項を規定しておく方が良いかと思います。

この章の重要ポイントまとめ
  • 売買契約書に不利な条件が記載されていた場合のちのち不利益を被る可能性がある
  • 法令に違反していないか十分に注意しよう

専属専任媒介契約の注意点

専属専任媒介契約においては、不動産者に義務が生じます。また場合により大きな不利益を被る可能性もありますので、ここでは専属専任媒介契約の注意点を記載します。

レインズに登録されているか確認する

前述の通り、専属専任媒介契約の場合契約締結日から5日以内に不動産会社は物件情報をレインズに登録しなければなりません。

レインズに登録された物件は、全国にある不動産流通機構に会員登録を行っている不動産会社が閲覧することができ、早期に売却を行える可能性が高まります。

しかし、レインズに登録する義務があるにもかかわらず、両手仲介を狙ってレインズへの登録を行わないもしくは行った後に取消す不動産会社もいます。

両手仲介とは、売り、買い双方の仲介を同一の不動産会社が仲介を行うことを言います。不動産会社の利益は仲介手数料によって得ることが出来ますが、両手仲介の場合であれば売主・買主双方から仲介手数料を得ることが出来ます。

そのため両手仲介を狙って自社で買主を見つけるために意図的に情報を流さないようにするのです。

レインズに登録されているか確認する方法

上記のような状態を避けるために、2016年1月より、売主限定で自身の不動産の状態を確認することが出来るようになりました。

レインズに登録された際には不動産会社から登録証明書が渡されますが、この登録証明書に記載された「確認用ID」および「確認用パスワード」を基に以下のサイトから確認することができます。

囲い込みを行う可能性がある

囲い込みとは、不動産会社が他の不動産会社から購入希望者の依頼があった際に「現在契約締結中です」などといって、不当に購入希望者に嘘の情報を流すことです。

これもレインズへの登録を行わないこと同様両手仲介を狙っています。

囲い込みを行った場合には売却まで時間がかかることや、売却額が下がることが予想され売主にとって不利益となります。

自身で買い手を見つけた場合には不動産会社を通す

専属専任媒介契約の場合、自身で買い手を見つけた場合には必ず不動産会社の仲介を経なければなりません。もし不動産会社を通さなかった場合には仲介手数料と同額の金銭を請求されますので注意が必要です。

他の不動産会社と契約をすることはできない

専属専任媒介契約の場合、他社と並行して依頼することはできません。もし仮に依頼した場合には、仲介手数料と同額の金銭を違約金として請求されます。

専属専任媒介契約を締結した不動産会社に営業力が無い場合などは売却まで時間がかかることが予想されます。

そのため一度一般媒介契約を行い、その中で対応が良かった会社、ご自身と相性が良かった会社と専属媒介契約を結ぶことをおすすめします。

売却時の相談先

もしかりに売却時に何か不都合があった際には下記の相談先に連絡を行ってください。

相談したい内容 相談窓口
相談窓口の紹介等 法テラス
消費者トラブル全般 (一財)不動産適正取引推進機構
国民生活センター   あなたの弁護士
知識・情報 不動産ジャパン(公財)不動産流通推進センター
法律相談 日本弁護士連合会
登記全般 日本司法書士会連合会

【関連記事】不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点

まとめ

専属専任媒介契約書は、不動産会社との取引内容を決定する重要な書類ですので注意点に関しては徹底的に確認を行いましょう。

また再度のアナウンスになりますが、売主が希望する条件は媒介契約書に加えてもよいので、希望がある場合には積極的に不動産会社に掛け合いましょう。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
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すまいValue

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【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

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対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

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6社計840店舗で幅広い地域をカバー
年間成約11万件以上の高い売却力
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