不動産売却

専属専任媒介契約の基礎知識|専属専任媒介契約の特徴と注意点まとめ

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専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)とは、不動産の売却の仲介(=媒介)を不動産仲介会社に依頼する際に結ぶ契約形態の一つで、不動産売却の仲介の依頼を1社のみに限定して契約を行うことです。

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には媒介契約を結ぶ必要があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

売却を考えている方の中には3種類の媒介契約について違いや特徴が明確になっておらず、ご自身がどの媒介契約を結ぶべきか迷われている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は専属専任媒介契約の特徴や注意点、そして専属専任媒介契約を選ぶべき人について記載したいと思います。

【関連記事】専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ

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専属専任媒介契約の基礎知識

まずは、専属専任媒介契約の基本的な内容について確認していきましょう。

媒介契約とは

そもそも媒介契約に関して明確になっていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこでまずは媒介契約について確認を行いましょう。

媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼を正式に行う際に締結する契約で、宅地建物取引業法第34条にて契約が義務付けられています。

(媒介契約)

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

引用:宅地建物取引業法第34条の2

媒介契約を結ぶことで不動産会社の業務内容や仲介手数料などが明確になり、仲介におけるトラブルを防ぎ、消費者が不利益を被ることができます。

媒介契約3つの種類の違い

前述の通り、媒介契約には3つの種類があります。ここでは媒介契約それぞれの違いを一覧に記載しておきます。

表:媒介契約の比較一覧

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての制約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ(後述)」への登録義務 なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

指定流通機構(レインズ)について

指定流通機構(以下レインズ)とは、全国の売りに出されている物件情報が載っている不動産情報交換のためのネットワークシステムです。

レインズは国土交通大臣から認可を受けた東日本、西日本、中部、近畿の全国4か所の不動産流通機構によって運営されています。

かつて不動産の媒介は店頭への張り紙や広告などで宣伝を行っていましたが、これでは迅速性に欠けるため、平成2年5月からレインズが施行されました。

レインズに載っている物件情報は、不動産流通機構に会員登録している不動産会社が閲覧可能となっています。

不動産会社は、不動産購入の依頼があった際には自社で保有している物件の他レインズに登録されている物件を検索し、購入希望者に紹介を行います。

そのためレインズに物件情報が載れば全国の購入希望者に物件を見てもらえる可能性が高まると言えます。

専属専任媒介契約の特徴

ここでは専属専任媒介契約の特徴について確認を行いましょう。

他の不動産会社に仲介の依頼を行うことが出来ない。

専属専任媒介契約では、他の不動産会社に並行して仲介を依頼することが出来ません。もし仮に他の不動産会社の仲介により売却を行った際には違約金が発生します。

レインズに物件情報が載る

専属専任媒介契約を締結した際には、不動産会社は媒介の契約日から5日以内にレインズに物件を載せることが義務付けられています。

物件情報がレインズに載ることにより、より早くご自身の不動産を希望する買主を探し出すことが出来ます。

自分で買主を見つけて契約を行うことはできない

専属専任契約のおいては、売却主が不動産の購入希望者を見つけた場合に、不動産会社の仲介を経ずに売却を行うことが出来ません。

もし不動産会社を通さずに売却を行った際には、契約締結時の内容に基づき違約金を支払わなければなりません。

しかし、不動産会社の仲介を経て売却を行うことが出来ます。その際にはご自身で購入希望者を見つけてきたにもかかわらず不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

契約期間が3ヵ月である。

専属専任媒介契約には3ヶ月の契約期間が設けられています。仮に3ヵ月たっても不動産を売却することが出来ない場合には、再度同じもしくは別の不動産会社と契約を結ぶ必要があります。

もし、不動産会社に対して不信感がある場合、もしくは契約の内容を守らないといった場合には解約することが出来ます。このような場合には不動産会社から広告の費用などを請求される可能性があります。

不動産会社の対応に不満がある契約内容を守らないなどを原因として契約解除をしたい場合には広告費等を払わなくても良い可能性もありますので、宅地建物取引業協会連合会に一度相談をしてみましょう。

【契約解除の相談先】公益社団法人 全国宅地建物取引業界連合会

1週間に1回以上の報告義務がある

不動産業者と専属専任媒介契約を結んでいる場合は、不動産業者から1週間に1回以上物件の販売活動の状況などを報告してもらえます。具体的には以下のような内容です。

  • どのような広告活動を行っているか
  • 購入希望者の問い合わせの有無
  • 購入希望者との内覧の実施
  • 価格・売却の条件の内容など

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

ここでは専属専任媒介契約のメリット・デメリットを確認していきましょう。

専属専任媒介契約のメリット

積極的に販売活動を行ってくれる

不動産仲介業者となるのは、仲介の手数料です。一般媒介契約において売主は複数の不動産会社に仲介の依頼をすることが可能となります。もし他社で成約した場合には仲介手数料を得ることが出来ず、それまでに費やした広告費も無駄になってしまいます。

しかし専属専任媒介契約の場合、必ず売主側の仲介は自社で行うことが出来るので、不動産会社は必ず売主側から仲介手数料を得ることができます。そのため積極的に販売活動を行えます。

早く売れる可能性が高い

専属専任契約の場合、契約の締結日から5日以内にレインズへの登録義務があります。

レインズに登録された物件情報は全国の不動産者が閲覧できこれにより売主の依頼を受けていない不動産会社も不動産の購入希望者を仲介することが出来ますので、比較的早く売れます。

専属専任媒介契約のデメリット

不動産会社選びに失敗する可能性がある

専属専任媒介契約の場合、契約を締結できる会社は一社に絞られています。そのため仮に選んだ不動産会社の営業力が弱い場合には物件が売れない可能性もあります。

前述の通り専属専任媒介契約には3ヶ月の契約期間があり、契約期間中に解約した場合にはそれまでの広告宣伝費を支払わなければならない可能性があります。

また再度別の不動産会社を探し、一から契約をやりなおす手間も発生します。

自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産会社の仲介を利用しなければならない

一般媒介契約や専任媒介契約の場合、知り合いなどを通じて購入希望者を発見した場合には、不動産会社を仲介せずに売却を行うことができます(ただし専任媒介契約の場合はそれまでに発生した広告費を払う必要がある)。

これに対して専属専任媒介契約の場合は自分で購入希望者を見つけた場合には、必ず不動産会社の仲介を通さなければなりません。この時には当然仲介手数料が発生します。

もし仮に不動産会社を通さずに売却した場合も、違約金として仲介手数料を支払うことが一般的です。

仲介手数料は不動産の売却額によって規定されており、400万円以上の不動産を売却した場合の仲介手数料は、不動産売却額×3%+6万円となっています。

仮に不動産価格が1,000万円だった場合、仲介手数料は約306万円となります。このため自身で購入希望者を見つけた場合にも安くない仲介手数料を支払わなければなりません。

囲い込みを行う可能性がある

囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。

囲い込みを行うと、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を得ることができるため、値下げを行ってでも自社で双方の仲介を行った方が利益が上がります。

このため囲い込みを不動産会社が行った場合には、売却時期が遅くなる、売却額が低くなるといった不利益が生じます。

専属専任媒介契約を選ぶべき人

これまで専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットを確認してきましたが、では、専属専任媒介契約はどのような人が選ぶべきなのでしょうか。

それは、所有する不動産が、人気エリアに不動産がある、駅から近いなど立地条件が良いといった買主がすぐに見つかりそうなものでなく、かつ、ご自身や知り合いを通じて購入希望者を見つける予定がない人です。

超人気物件の場合には、一般媒介契約の方が早くそして高く売却できる可能性が高まります。またご自身で購入希望者を見つける可能性がある場合には、専任媒介契約の方が良いでしょう。

まとめ

見ていただいたように専属専任媒介契約は他の2つの媒介契約に比べて売主の自由度が極端に下がってしまいますので、あまりお勧めはしません。

最も良い方法は、まず「一般媒介契約」で複数の不動産会社に仲介の依頼を行い、その中でご自身と相性が良かった会社、信頼できる会社と「専任媒介契約」を行うのが良いでしょう。

この記事が媒介契約形態を選ぶ際にお役に立てれば幸いです。

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