専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく)とは、不動産の売却の仲介(=媒介)を不動産仲介会社に依頼する際に結ぶ契約形態の一つで、不動産売却の仲介の依頼を1社のみに限定して契約を行うことです。

不動産会社に売却の仲介を依頼する際には媒介契約を結ぶ必要があり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

売却を考えている方の中には3種類の媒介契約について違いや特徴が明確になっておらず、ご自身がどの媒介契約を結ぶべきか迷われている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は専属専任媒介契約の特徴や注意点、そして専属専任媒介契約を選ぶべき人について記載したいと思います。

【関連記事】専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点

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専属専任媒介契約の基礎知識

 

まずは、専属専任媒介契約の基本的な内容について確認していきましょう。

媒介契約とは

そもそも媒介契約に関して明確になっていない方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこでまずは媒介契約について確認を行いましょう。

媒介契約とは、不動産会社に売却の依頼を正式に行う際に締結する契約で、宅地建物取引業法第34条にて契約が義務付けられています。

(媒介契約)

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

引用:宅地建物取引業法第34条の2

媒介契約を結ぶことで不動産会社の業務内容や仲介手数料などが明確になり、仲介におけるトラブルを防ぎ、消費者が不利益を被ることを防げるのです。

媒介契約3つの種類の違い

前述の通り、媒介契約には3つの種類があります。ここでは媒介契約それぞれの違いを一覧に記載しておきます。

表:媒介契約の比較一覧

  一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての成約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構「レインズ(後述)」への登録義務 なし(ただし任意で登録が可能) 契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限(行政の指導では3ヵ月以内) 3ヵ月以内 3ヵ月以内

指定流通機構(レインズ)について

指定流通機構(以下レインズ)とは、全国の売りに出されている物件情報が載っている不動産情報交換のためのネットワークシステムです。

レインズは国土交通大臣から認可を受けた東日本、西日本、中部、近畿の全国4か所の不動産流通機構によって運営されています。

かつて不動産の媒介は店頭への張り紙や広告などで宣伝を行っていましたが、これでは迅速性に欠けるため、平成2年5月からレインズが施行されました。

レインズに載っている物件情報は、不動産流通機構に会員登録している不動産会社が閲覧可能となっています。

不動産会社は、不動産購入の依頼があった際には自社で保有している物件の他レインズに登録されている物件を検索し、購入希望者に紹介を行います。

そのためレインズに物件情報が載れば全国の購入希望者に物件を見てもらえる可能性が高まると言えます。

専属専任媒介契約の特徴

ここでは専属専任媒介契約の特徴について確認を行いましょう。

他の不動産会社に仲介の依頼を行うことが出来ない。

専属専任媒介契約では、他の不動産会社に並行して仲介を依頼することが出来ません。もし仮に他の不動産会社の仲介により売却を行った際には違約金が発生します。

レインズに物件情報が載る

専属専任媒介契約を締結した際には、不動産会社は媒介の契約日から5日以内にレインズに物件を載せることが義務付けられています。

物件情報がレインズに載ることにより、より早くご自身の不動産を希望する買主を探し出すことが出来ます。

自分で買主を見つけて契約を行うことはできない

専属専任契約のおいては、売却主が不動産の購入希望者を見つけた場合に、不動産会社の仲介を経ずに売却を行うことが出来ません。

もし不動産会社を通さずに売却を行った際には、契約締結時の内容に基づき違約金を支払わなければなりません。

しかし、不動産会社の仲介を経て売却を行うことが出来ます。その際にはご自身で購入希望者を見つけてきたにもかかわらず不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

契約期間が3ヵ月である。

専属専任媒介契約には3ヶ月の契約期間が設けられています。仮に3ヵ月たっても不動産を売却することが出来ない場合には、再度同じもしくは別の不動産会社と契約を結ぶ必要があります。

もし、不動産会社に対して不信感がある場合、もしくは契約の内容を守らないといった場合には解約することが出来ます。このような場合には不動産会社から広告の費用などを請求される可能性があります。

不動産会社の対応に不満がある契約内容を守らないなどを原因として契約解除をしたい場合には広告費等を払わなくても良い可能性もありますので、宅地建物取引業協会連合会に一度相談をしてみましょう。

【契約解除の相談先】公益社団法人 全国宅地建物取引業界連合会

1週間に1回以上の報告義務がある

不動産業者と専属専任媒介契約を結んでいる場合は、不動産業者から1週間に1回以上物件の販売活動の状況などを報告してもらえます。具体的には以下のような内容です。

  • どのような広告活動を行っているか
  • 購入希望者の問い合わせの有無
  • 購入希望者との内覧の実施
  • 価格・売却の条件の内容など

専属専任媒介契約のメリット・デメリット

ここでは専属専任媒介契約のメリット・デメリットを確認していきましょう。

専属専任媒介契約のメリット

積極的に販売活動を行ってくれる

不動産仲介業者となるのは、仲介の手数料です。一般媒介契約において売主は複数の不動産会社に仲介の依頼をすることが可能となります。もし他社で成約した場合には仲介手数料を得ることが出来ず、それまでに費やした広告費も無駄になってしまいます。

しかし専属専任媒介契約の場合、必ず売主側の仲介は自社で行うことが出来るので、不動産会社は必ず売主側から仲介手数料を得ることができます。そのため積極的に販売活動を行えます。

早く売れる可能性が高い

専属専任契約の場合、契約の締結日から5日以内にレインズへの登録義務があります。

レインズに登録された物件情報は全国の不動産者が閲覧できこれにより売主の依頼を受けていない不動産会社も不動産の購入希望者を仲介することが出来ますので、比較的早く売れます。

専属専任媒介契約のデメリット

不動産会社選びに失敗する可能性がある

専属専任媒介契約の場合、契約を締結できる会社は一社に絞られています。そのため仮に選んだ不動産会社の営業力が弱い場合には物件が売れない可能性もあります。

前述の通り専属専任媒介契約には3ヶ月の契約期間があり、契約期間中に解約した場合にはそれまでの広告宣伝費を支払わなければならない可能性があります。

また再度別の不動産会社を探し、一から契約をやりなおす手間も発生します。

自分で購入希望者を見つけた場合でも不動産会社の仲介を利用しなければならない

一般媒介契約や専任媒介契約の場合、知り合いなどを通じて購入希望者を発見した場合には、不動産会社を仲介せずに売却を行うことができます(ただし専任媒介契約の場合はそれまでに発生した広告費を払う必要がある)。

これに対して、専属専任媒介契約の場合は、自分で購入希望者を見つけた場合でも必ず不動産会社の仲介を通さなければなりません。この時には当然仲介手数料が発生します。

もし仮に不動産会社を通さずに売却した場合も、違約金として仲介手数料を支払うことが一般的です。

仲介手数料は不動産の売却額によって規定されており、400万円以上の不動産を売却した場合の仲介手数料は、不動産売却額×3%+6万円となっています。

仮に不動産価格が1,000万円だった場合、仲介手数料は約306万円となります。このため自身で購入希望者を見つけた場合にも安くない仲介手数料を支払わなければなりません。

囲い込みを行う可能性がある

囲い込みとは、不動産会社が売主、買主双方から仲介手数料をもらうために、他の不動産会社からの購入希望者の問い合わせに対して「既に購入希望者が決まっています」「契約の手続き中です」などと嘘の報告を行い、他社での購入の仲介を行わせないことを言います。

囲い込みを行うと、不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を得ることができるため、値下げを行ってでも自社で双方の仲介を行った方が利益が上がります。

このため囲い込みを不動産会社が行った場合には、売却時期が遅くなる、売却額が低くなるといった不利益が生じます。

専属専任媒介契約を選ぶべき人

これまで専属専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットを確認してきましたが、では、専属専任媒介契約はどのような人が選ぶべきなのでしょうか。

それは、所有する不動産が、人気エリアに不動産がある、駅から近いなど立地条件が良いといった買主がすぐに見つかりそうなものでなく、かつ、ご自身や知り合いを通じて購入希望者を見つける予定がない人です。

超人気物件の場合には、一般媒介契約の方が早くそして高く売却できる可能性が高まります。またご自身で購入希望者を見つける可能性がある場合には、専任媒介契約の方が良いでしょう。

まとめ

見ていただいたように専属専任媒介契約は他の2つの媒介契約に比べて売主の自由度が極端に下がってしまいますので、あまりお勧めはしません。

最も良い方法は、まず「一般媒介契約」で複数の不動産会社に仲介の依頼を行い、その中でご自身と相性が良かった会社、信頼できる会社と「専任媒介契約」を行うのが良いでしょう。

この記事が媒介契約形態を選ぶ際にお役に立てれば幸いです。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
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【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

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【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
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おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
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ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
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  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
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利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
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  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
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  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

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年間成約11万件以上の高い売却力
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