不動産売却

アパート売買|投資用アパートを売る時・買う時双方のポイントまとめ

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不動産投資のためにアパートの購入を考えている方も多いのではないでしょうか。アパート経営が上手く行けば、仕事などのメイン以外で収入を得ることができ、長期的に収益を上げることが出来れば、老後の資金の心配もなくなります。

しかし、アパートの売買に関しては多額の費用が発生し、仮に投資が上手く行かなかった場合ローン返済ができないなど経済的に困窮してしまう可能性があります。

そこで今回は、これから投資としてアパート運営を考えている方に向けて、アパートを買う時、そして売る時のそれぞれのポイントを記載していきたいと思います。


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アパートを買う時のポイント

まずは、アパートを買う時のポイントを確認していきましょう。

利回りは「表面利回り」ではなく「実質利回り」を重視する

「アパート 売買」と、インターネットで検索していただくと、様々な不動産会社が、様々な投資用のアパートを紹介してくれています。

この時に立地や築年数などの情報と共に「利回り」という情報の記載があると思います。

利回りとは、投資=マンションの購入額に対してどれだけのリターン(家賃収入など)があるかを表していますが、この利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。

表面利回りと実質利回りは以下の計算式により算出することが出来ます。

表面利回り=年間収入÷アパート価格×100

実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(アパート価格+購入時の諸経費)

表面利回りは年間の収入をアパート価格で割っただけのものですが、実質利回りは諸経費や購入時の諸経費も考慮に入れている為、実際の利益を算定することができます。

特にアパートの場合築年数の経過によって修繕費が高くなる可能性があり、その分表面利回りと実質利回りに差が出てきてしまいます。

不動産会社の広告に記載のある利回りは「表面利回り」である場合が多く、表面利回りの高さから収益性の高いアパートだと購入を決定してものちのち修繕費がかさみ赤字経営になってしまう可能性もあります。

そのためアパート購入の際には「実質利回り」を重視するようにして下さい。

物件価格だけでなくリフォーム代も考慮する

アパートを購入して経営を行う際には、ほとんどの場合リフォームを行う必要があります。

仮に投資額を下げる目的でリフォームを行わない場合、入居希望者がおらず赤字経営になってしまう可能性も大いにあり得ます。

そのためアパート購入を行う前に、不動産関係者と関係のない第三者のリフォーム会社やインスペクターなどに複数見積もりを行い、入居希望者が現れる程度にリフォームを行うための費用を算定しておかなければなりません。

アパート取得時の税金なども考慮する

アパート購入時にはアパートの費用だけでなく、不動産仲介会社や司法書士への報酬、不動産所得税、固定資産税などその他に初期費用やアパートを運営する上での維持費が発生します。

この費用を資金計画に入れていない場合、自己資金からローンの返済を行わなければならない場合や、最悪ローンを返済できない可能性もあります。事前にしっかり確認しておきましょう。

正しい想定賃料を計算しておく

毎月の収入は居住者からの賃料になりますので、事業計画を行う上で賃料の想定は正確に行う必要があります。

もし賃料の設定が地域の相場からずれている場合、相場より低ければ本来よりも少ない利益しか上げることができず、相場より高ければ入居希望者が現れないでしょう。

一般的に不動産会社の担当者は、アパート経営後の想定賃料は相場よりもやや高めの数字を提示する傾向にあります。そのため第三者機関で相場を把握しておくことをおすすめします。

具体的な方法としては、「アパマンショップ」や「エイブル」などの賃貸仲介ポータルサイトで、購入を考えているアパートの周辺地域の、築年数や部屋の大きさ、駅からの距離など条件が似通ったアパートの家賃を複数確認しておきましょう。

アパートを買う時に見るべき宅内環境

近年では直接不動産会社に出向いて賃貸の仲介を依頼するケースは非常に稀で、前述のようなポータルサイトで物件を確認してから不動産会社に足を運ぶことが一般的になってきました。

ポータルサイトでは、「築年数」「駅からの距離」など、その人が好む条件を付けて検索することが出来るようになりました。

この時につける条件で多いものが「室内洗濯機」と「風呂・トイレ別」です。衛生的な面や防犯的な面から室内洗濯機は好まれるようです。

またリラックスして湯船につかりたいという需要も多く、「風呂・トイレ別」も検索条件に含まれるケースが多いようです。

そのため少しでも入居希望者に自分のアパートの情報を見てもらうには「室内洗濯機」と「風呂・トイレ別」のアパートを購入することをおすすめします。

売却時のことを考えるなら「駅チカ」物件を

将来的に売却まで考えている場合には、いかにアパートの資産価値が落ちないかを考慮する必要があります。

資産価値は様々な角度から決まり、その1つが周辺の環境です。周囲にスーパーやコンビニ公共施設があるかどうかも資産価値に影響を与えます。

この時スーパーなどの店舗であれば将来移転などで無くなってしまう可能性もありますが、「駅チカ」の物件であれば、駅自体が無くなってしまう可能性は非常に低いため、高い資産価値を保つ可能性が高いです。

アパートを売る時のポイント

では次にアパートを売る時のポイントを確認してみましょう。

【関連記事】不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

ローンを組んでいる場合はローン完済が売却の条件

アパートを購入した際には、金融機関からローンを借入している場合もあります。そしてアパートの売却時にローンの返済が残っていた場合には、ローンを完済しなければなりません。

住宅ローンを借りる場合にはアパートに担保として「抵当権」が設定されています。もしローンの返済が出来なくなってしまった場合には金融機関が裁判所を通じて競売にかけます。

抵当権が設定されているアパートはいつ競売にかけられるか分かりませんので、買い手は尽きません。そのため売却時にはローンの完済が必要になります。

売却時にも費用が発生することを知っておく

購入時にもアパート以外に費用が発生することはお伝えしましたが、売却時にも費用が発生します。具体的には以下の費用が挙げられます。

・仲介手数料

・抵当権抹消登記費用

・売買契約書の印紙税

・不動産譲渡所得税

売却の際にローンの残債が残っていた場合や上記の費用に関しては自己資本から捻出する必要がありますので、事前に発生する費用に関しては確認をしておくようにしましょう。

【関連記事】不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

入居者が居る場合の売却は内覧が困難

アパートに入居者がいる状態で売却を行うこともできます。しかしこの時買主は入居者が居る部屋に関しては内覧を行うなどして、室内の様子を確認することが出来ません。

そのため売却後に室内設備の不具合やフローリング・壁紙の痛みなどによるリフォーム代を買主から請求される可能性もあります。

そのような状態を避けるために、事前に宅内設備の補修やリフォームの記録を提示して買主との修繕費等のトラブルを避ける必要があります。

物件の売却理由は明確に

賃貸投資のアパートを売却する際には必ず買主側から「なぜこのアパートを売却するのか」という質問を受けます。

安定して利益の上がるアパートを売却する可能性は非常に低いため、分かりにくいデメリットがあるのではないかと買主側が考えるのも当然かと言えます。

そのため「売主が高齢で運用が面倒になった」「収益は十分に回収しており、維持管理にともなうストレスから解放されたい」など、買主が納得する理由を提示する必要があります。

売却後にはオーナーの変更を居住者に通知する

売却することでオーナーが変わった際には、買主と連名で居住者にオーナー変更の通知を行う必要があります。またこの時には家賃の振込先や連絡先の変更を知らせることが一般的です。

また、敷金の返還は新しいオーナーである買主が行いますのでその旨も併せて伝えておくと良いでしょう。

アパート経営の注意点

投資としてアパート経営を考えている方には、安定して収益を上げるためにアパート経営中に注意していただきたい点がありますので、確認をしておいて下さい。

サブリースの注意点

アパートを経営する際には、全て自身で管理する方法や、家賃徴収や普段の管理、そして入居者募集まで管理会社に行ってもらうなど、いくつかの管理形態があります。

管理形態の一つに「サブリース」という形態がありますが、このサブリースを行う際には注意が必要です。

サブリースとは、入居者との契約や入居者の管理など、全ての管理をサブリース会社に行ってもらう管理形態のことです。

空き室数や家賃滞納などに関わらず、毎月一定の利益をアパートオーナーはサブリース会社から得られるのが特徴です。

管理等も全て行ってもらえるうえに、空室数や家賃滞納に関わらず一定の金額を毎月収益として得ることが出来るのでデメリットが無いように感じるかもしれませんが実際はそうではありません。

まず、多くのサブリース会社との契約では、家賃の見直しが2年ごとに行われる規定があります。そのため入居者が集まらない場合にはどんどんと家賃が下がっていってしまうことが挙げられます。

また契約も2年ごとの更新とされていることが多いです。

そのためサブリース会社が入居者の募集が困難であると判断した場合には契約は解除され、再度一からご自身で入居者を募集するか新たな管理会社等に委託をする必要があります。

また、礼金や敷金はサブリース会社の収益となることや、サブリース会社が倒産する危険性もあります。上記の理由からサブリースを行うことはおすすめできません。

一部の賃貸需要に頼らない

アパートで収益を上げる際には需要があることが必要不可欠です。しかしその需要を一部に頼っていた場合、急に利益が上げられなくなる可能性があります。

たとえば大学キャンパスの近くに学生用に賃貸アパートを所有していたとします。学生は毎年入学してきますから安定して収益を上げることが出来ます。

しかし、大学がキャンパス移転を行った場合にはどうなるでしょう。

大学が移動したことにより学生の需要が一気になくなりその結果アパートの需要も無くなることで一気に空室だらけのアパートになってしまう可能性もあります。

このような状況を避けるために、一部の賃貸需要に依存してアパート経営を行うことは避けるべきでしょう。

キャッシュフローには手をつけない

アパート経営を行うと毎月一定の金額が家賃収入として振り込まれます。そこからローン返済や賃貸管理費等を差し引いても、自身の手元にお金が残ることが理想です。

しかし収益が出ているからと言って、そのキャッシュフローに手を付けないようにして下さい。

アパート経営には毎年の固定資産税や修繕のための積立金などの費用が発生するため、その支払いのために貯蓄をしておくべきです。

まして生活費として利用してしまうとアパート経営の余力がなくなってしまい突発的な支払いが発生した際に対処できなくなってしまう可能性があります。

信頼できる管理会社を選ぶ

アパート経営の際には、入居者の募集や近隣・入居者からのクレーム対応、火災などの事故更には家賃滞納時の督促などやらなければならない業務が多くなります。

そのため、管理会社に業務を委託される方がほとんどだと思います。しかしこの管理会社が適切に管理を行うかも見極めなければなりません。

管理会社の対応が悪いために入居から比較的早い時期に退去してしまうことで空室のリスクが高まる可能性もあります。

どの管理会社を選ぶべきかは口コミや実際に相談窓口等に足を運んで見極めるようにして下さい。

まとめ

アパートの売却には多額の費用が発生します。また経営が上手く行かない場合にはローン返済さえ困難になる可能性もあります。

そのため事前に注意点やリスクを認識した上で、投資としてアパート経営を行うかどうかの判断を行うようにしましょう。


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