不動産売却

ローンがある住宅の売却方法|返済途中でも不動産を売ることは可能

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実際に住んでみたら購入前に想像していた環境と違ったり家庭や仕事の状況が変ったりなど、せっかくローンを組んで手に入れた住宅でも手放した方がよい事態に陥ることは珍しくありません。

「ローンが残っている家でも売れるの?」と不安に感じるかもしれませんがご安心ください。ローン残債がある住宅でも売却する方法は存在します。

この記事ではローン残債のある住宅の売却する際の基礎知識をご紹介しますので、住宅を売ることを検討されている場合はぜひ参考にしてみて下さい。

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ローン残債があっても完済できるなら売却可能

まず、ローン残債がある住宅の売却が認められる条件について確認していきましょう。

住宅を手放すときは一括払いが原則

住宅ローンが残っていても売却後にローンの一括返済が可能なら住宅の売却が認められます。住宅の売却金と足りない分の差額を自分で支払い切れる状況なら不動産会社の仲介売却を検討してみると良いでしょう。

住宅がローンの残債よりも高い金額で売却できれば売却者に負担はありません。ただし、住宅は年数が経過するほど価値が下がってしまうため、ローンよりも高い金額で売却できる可能性は低いです。

そのため、ローンと売却額の差額を負担できるかが仲介売却の重要なポイントになります。(仲介売却の詳細は以下の『仲介売却の基礎知識』で解説)

一括払いが難しい場合の対処法

住宅の売却金があってもローンの一括返済ができない状況だと通常の方法では住宅を売ることができません。しかし、任意売却という売却法であればローンを完済できなくても住宅を売却できる可能性があります。

売却後に残ったローンの残債がチャラになるわけではありませんが、月々の分割払いなどで負担の少ない方法での返済も認められます。

一般的な売却方法である仲介売却とは少し異なるため注意事項はありますが、住宅ローンの返済が難しそうな状況なら任意売却を検討すると良いでしょう。(任意売却の詳細は以下の『ローンの一括返済が難しい場合は任意売却』で解説)

ローンがある住宅は他人に貸せないので注意

「ローンの返済が難しいから人に貸して家賃を返済にあてよう」と考える方もいるかもしれませんが、住宅ローン返済中の住宅には他人に貸してはいけないというルールがあります。契約時に話を聞いていなくても契約書には必ず記載されているでしょう。

他人への貸し出しが発覚したら銀行にはローン一括返済を要求する権利が生じてしまうので、ローンの残債がある住宅は絶対に貸さないようにご注意ください。

住宅の貸し出しは住宅費用を全て支払い住宅が完全に自分の所有物になった際にできる商売なので、住宅ローンを返済のために貸し出しをするという選択は基本的にはなしと認識して頂ければ幸いです。

仲介売却の基礎知識

仲介売却の流れ

上図が不動産業者に依頼して住宅が売却されるまでのおおまかな流れです。住宅の状態や立地などにもよりますが、早ければ不動産業者への依頼から3~6ヵ月で取引が完了すると言われています。

ローンのある住宅の売却を検討する場合には、まず不動産会社に住宅がいくらで売れるかの見積もりを出してもらい、ローンの残債が支払えそうな金額かどうかで仲介売却か任意売却かを検討してみると良いでしょう。

依頼後は不動産会社が購入者の募集と交渉をしてくれるので、売却者がする対応は内覧の対応くらいで、基本的に依頼中は売却者が特別な手続きをする必要はありません。

仲介売却に必要な費用

仲介売却で不動産業者に支払う費用は仲介手数料のみです。不動産の売却値によって仲介手数料の金額が決定されますが、住宅売却の大半は『売却価格の3%+6万円』が適用されることになるでしょう。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

ちなみに、上記の仲介手数料は住宅の売却金から自動的に差し引かれるので、依頼前に不動産業者に費用を支払う必要はありません。

ただ、印紙代やクリーニング代といった細かな費用は依頼の最中に売却者が負担しなければいけないので、費用の詳細については以下の記事で確認しておくことをオススメします。

【関連記事】不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

仲介売却を成功させるコツ

複数の不動産業者を比較する

依頼する不動産業者を変えたら不動産の売却額が300万円増額したというのは珍しい話ではありません。仲介売却は依頼先によって住宅の売却額が変わるケースが多いので、なるべく複数の不動産会社に見積もりを依頼することをオススメします。

見積もり金額が高い不動産業者が優良であるとは限りませんが、他の不動産業者と比較して明らかに見積もりが低いところは避けた方が無難でしょう。

最近ではネットで複数の業者の見積もりを比較できる一括査定サービスが利用できるので、そこの鑑定結果を基にして依頼先を検討してみてはいかがでしょうか。

【関連記事】土地の相場を把握し一括査定サイトを賢く使いこなすための知識4つ

専任媒介で契約をする

仲介売却には、依頼先を1つの業者に一任する専任媒介と依頼先を複数の業者に依頼する一般媒介の契約形態がありますが、住宅が売却できる可能性を高めたいなら専任媒介で契約するようにしましょう。

「複数の業者に依頼した方が購入者は見つかりやすくない?」と思われるかもですが、不動産業者からしたら他の業者で契約が決まったら広告費が無駄になってしまうため、積極的に宣伝をしてもらえず、結果的に売却が決まりづらくなるのでご注意ください。

知人が購入する可能性があるなど特別な状況でない限りは、基本的に専任媒介で契約した方が住宅売却は成功する確率は高いです。

【関連記事】一般媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

住宅内を清潔な状態にしておく

不動産業者の宣伝を見てせっかく購入者希望者が現れても、内覧時に住宅内が汚れて散らかっていては契約を踏みとどまられてしまう恐れがあります。そのため、内覧の事前にハウスクリーニングを行い良い印象を持たれやすい環境に整えておきましょう。

また、内覧時は住宅の状態だけでなく売却者の対応も重要です。内覧者には明るく丁寧に対応をして近所の状況なども詳しく教えてあげると、購入を決断してもらえる可能性が高くなりますよ。

ローンの一括返済が難しい場合は任意売却を検討する

任意売却とは

任意売却とは、売却後のローンの残債を保証会社もしくは債権回収業者に立て替えてもらう売却方法です。住宅の売却金で支払いきれない分のローンを一時的に立て替えてもらえるので、一括返済ができなくても住宅の売却が認められます。

当然ですが、任意売却ではローンの残債がチャラになるわけではありません。あくまでローンの支払いを引き延ばすための売却方法です。

ただ、住宅の売却金を差し引いたローンを分割で支払っていけるので、住宅を売らずにローンを毎月払い続けるよりは負担を大きく軽減できるでしょう。

【関連記事】任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識

任意売却をする際の注意点

もし住宅ローンを滞納している状況で住宅の売却を検討している場合、任意売却業者への依頼が遅くなると任意売却が間に合わなくなってしまう恐れがあるのでご注意ください。

住宅ローンの滞納が続いていると、住宅を強制的に売却される競売の手続きが進められてしまうので、ローン滞納がある場合はできるだけ早く任意売却の手続きを進めなければいけません。

滞納を続けて半年以上が経過してしまうと、任意売却を依頼しても手続きが間に合わず競売で売却される可能性が高まるので、もしローンの滞納がある場合には早めに住宅の売却を検討することをおすすめします。

【関連記事】任意売却は競売よりもメリットだらけ!両者の違いと任意売却の手続き

任意売却の依頼先を選ぶ方法

任意売却の依頼先は必ず任意売却を専門的に扱っている業者に任せるようにしましょう。任意売却と仲介売却では手続きの進め方が異なるため、任意売却の実績が乏しい業者に任せると売却が失敗してしまう恐れがあるのでご注意ください。

医者に耳鼻科や眼科などの専門分野があるように、不動産業者にもそれぞれ得意分野があります。仲介売却と任意売却を同じ売却でも全くの別物なので、任意売却に力を入れて取り組んでいる宅地建物取引免許を所有する業者に依頼することをおすすめします。

まとめ

ローンが残った住宅でも売却後に一括返済ができるなら売却は可能です。また、一括返済ができない場合でも任意売却を利用すれば、一時的に足りない分のローン残債を立て替えてもらえます。

住宅に限らず不動産は時間が経過するほど売却額が減少していくので、もし売却する意思が固まっているのであれば、なるべく早めに手続きに取り組んでみてはいかがでしょうか。

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