リストラ、減給、ケガなどにより人はいつどのように、安定した収入がなくなるかわかりません。そうなると、毎月の”住宅ローン”や”税金”の支払いが厳しくなってきますよね...。

だからといって支払わずに滞納を続けてしまうと、場合によっては所持している物件を売りに出さなくてはいけなくなる可能性もあります。

そういった、”所有者が債務を返済する目的で物件を売る”行為を”任意売却”といいますが、実はこの任売売却物件は市場価格よりも安いため、「あえて任意売却物件を探している」という買い手もいます。

今回の記事ではこの任意売却について取り上げますので、購入したい方も売りたい方も参考にしてもらえたらと思います。

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任意売却の特徴

任意売却とはつまり、”物件を売って借金の肩代わりにしてしまおう”というものですが、詳細は異なりますので、まずは概要を掴み、その後、競売との比較して見ていきましょう。

概要

以下のように”債権”、”不動産”、”不動産買取費用”が動きます。債務者にとっては不動産を手放すことによって、その料金によっては債権を回収することができます。

競売との比較

任意売却”と”競売”に共通しているのは”住宅ローンや税金の返済が間に合わないために、不動産を売却する部分です。

しかし、任意売却は”売却の際に、債務者が自らの意思で売却をすること”を指すのに対して、競売は”売却が自らの意思によらず、裁判所の指示により強制的に行われること”を指します。

この違いによってどのような違いが生じるのか見ていきたいと思います。

競売は任意売却物件よりも低価格で扱われることが多い

競売によって売りに出された物件は、市場流通価格の6~7割の価格で購入できるといわれています。

ただ最近は、競売物件を狙った購入希望者が増加してしまっているため、人気が集中した物件などは、市場流通価格と同じかそれ以上の高値で取引されることもあります。

持ち出し金が一切ないという点が共通している

通常は不動産を売却する場合は

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 滞納分の管理費用・修繕積立金
  • 差し押さえられている滞納分の固定資産税・住民税の一定額

を負担しなくてはいけませんが、任意売却も競売もこれらの費用が債権者より支払われます。

任意売却のメリットとデメリット

前項では、任意売却の特徴について見てきましたが、次は、任意売却についての詳しいメリットとデメリットを見てみましょう。

メリット

市場相場に近い価格で売れる

任意売却で不動産を売却する場合は、通常の不動産を売却する方法と同様になりますので、市場相場に近い価格で売却することになります。

そして不動産を高く売却するためには、なるべく多くの購入希望者に情報を届け、さらには立会可能などの良い条件をつけることが必要になってきますが、任意売却は両方の条件をクリアできるため、高価格で売ることが可能です。

周囲に事情を知られずに売却することが可能

記事の上の部分でお伝えしましたように、売却の方法が一般的な不動産売却と同じなため、周囲に事情を知られにくいです。

持ち出し金がゼロ

競売と同じく、仲介費用などの費用を債権者が負担することになっています。

デメリット

時間に限りがあるため必ず成功するとは限らない

いつまでも任意売却として物件を売りに出しておけるわけではありません。

その理由は、競売は家主の意思とは関係なく、時期が来ると、裁判所によって強制的に執行されてしまうからです。

ですので、支払いが滞ってから競売が始まってしまう3~6か月間の間に任意売却をしなくてはいけません。

依頼する任意売却業者の質よって「売却額」や「売却成立そのもの」が大きく左右される

任意売却をするにあたり、仲介業者に任意売却を任せる必要があります。もし、この依頼した会社がもたついたらどうなるでしょうか。

ただでさえ少ない任意売却期間が削られ、失敗の可能性が大きく上がります。

内覧に立ち会わなくてはいけない

競売と違って、任意売却は購入希望者が内覧したいと言ったらそこに立ち会う必要性があります。

もし、自分自身が仕事をしていたり、頼める人がいないと大変になるかもしれません。

任意売却物件を行うための知識

任意売却において、”債権者と交渉→業者と手続き→購入候補者探し→購入者確保”という段取りを把握しておくことは重要です

なぜなら、この段取りにてこずっていると、物件を任意売却にかけても購入者は見つからず、結局「競売」にかけられることになってしまうからです。

ですので、ここで任意売却をするために必要な知識をまとめていきます。

任意売却は基本的にサイト掲載で行う

一般的に、任意売却は、「任意売却用のサイト」に登録をして、そこで運営者とコンタクトを取り、物件を売買するという流れになります。

家を任意売却に出すためにおすすめのサイト

任売市場

任売市場は任意売却についての詳しい知識を取り扱うポータルサイトを運営している任意売却取り扱い会社です。

詳細は任意売却物件の専門サイト、首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)全域対象【任売市場】よりご覧いただくことができます。

任意売却物件.com

任意売却物件.comは任意売却に関して、購入から売買までの幅広いサポートを行っていて、日本地図から地域を選択して物件を見ることができます。

詳細は全国の任意売却物件専門の総合情報サイト【任意売却物件.com】からご覧いただくことができます。

まとめ|全体の流れから細かい部分まで理解して、自分自身の身を守りましょう

リストラや急な事故によって、ローンがいつ支払えなくなるかわからない現代では、リスクを減らすことが大切になってきます。任意売却をうまく使うと、ローンの取り立てから自分を守る、そして、生活からあなたを守ることが可能です。しかし、しっかりと理解をしていないと、債権者や新しい購入者とスムーズに取引することができず、新たなトラブルにつながる可能性もあります。

全体の流れから一つ一つの細かい決まりまでを理解して利用してみてくださいね。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
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イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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