不動産売却

土地の贈与税はいくら?計算方法と非課税枠を超えた場合の節税方法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

土地や建物といった不動産、自動車、現金などを贈与されたとき、贈与税が課されます。贈与とは無償で渡すことですが、実は現金よりも土地で贈与を受けた方が贈与税額は少なくなります。

贈与税は毎年1月1日~12月31日までのあいだで個人から財産を貰った(=贈与)ときに課税され、贈与する人が生きている間に行うことを生前贈与、死後に発生した贈与のことを死因贈与と呼んでいます。

そして死因贈与によって課される税金のことを相続税といいます。

今回は贈与税について中心にご紹介すると同時に、土地の贈与を受けた場合に注意すべきことをお伝えします

家や土地を少しでも高く売りたい方へ

「より高い価格で売りたい」なら、一括査定サイトの利用が役に立ちます。

不動産一括査定 不動産一括査定

  • ※オリンピック前後まで値上がりし、今は売り時と言われています。
  • ※査定=売却決定ではないのでご安心ください。

土地の贈与があった場合の贈与税の計算方法

贈与を受けたときの課税制度には2種類あります。

  • 暦年課税
  • 相続時精算課税制度

これは土地に限った話しではなく、贈与されたのが現金などでも同じです。以下ではそれぞれの制度の概要と計算についてご紹介します。

暦年課税

贈与を受けたとき、毎年110万円まで控除を受けることができます。

したがって現金にしろ、それ以外にしろ、財産がたくさんあるならば毎年110万円まで贈与することで贈与税が課されません。

ただし相続が開始される3年前までの贈与に関しては、相続財産に組み込んだ上で相続税を算出することになるので注意しましょう。

したがって死亡する間際に急いで贈与をし、贈与税の課税を逃れたからといって、相続税として課される可能性がでてきてしまうのです。

あまりにも多額の財産があるのならば、余裕をもって毎年少しずつ贈与していったほうが節税につながります。

暦年課税の計算式と土地の評価額

暦年課税は以下の式によって算出します。(税率と控除額について後述)

課税価格=贈与財産の評価額-基礎控除額(110万円)

贈与税額課税価格×税率-控除額

土地の贈与を受けた場合は、評価額は原則的に相続税評価額(実勢価格の70~80%)を使用します。

現金を贈与した場合、評価額は現金の額そのものですが、上記のとおり、土地や建物などを贈与した場合は評価額の影響で贈与税額は下がります。

そのため、現金で贈与を受けるより土地で贈与を受けた方が贈与税は軽減できることになります。

税率と控除額

暦年課税制度では、課税額に応じて税率が8ランクに別れる累進課税が採用されています。

税率に関しては特例税率と一般税率というものがあり、どちらに当てはまるかは贈与するときの関係性です。

  • 特例税率……贈与を受ける1月1日時点で20歳以上の者が直系尊属(祖父母または父母)から贈与を受けた場合
  • 一般税率……特定税率には当てはまらない場合=子が未成年だったり、兄弟間や夫婦間などでの贈与
特例税率
特例税率
課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円
一般税率
一般税率
課税価格 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

参考:国税庁

相続時精算課税制度

贈与を受けた場合のもう1つの課税制度「相続時精算課税制度」についてご説明します。

相続時精算課税制度は、60歳以上の父母もしくは祖父母から20歳以上の子もしくは孫に対して財産を贈与したときに使える制度のことで、累計2,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。

一度限りではなく、2,500万円に達するまで何度でも利用することができ、2,500万円を超過した分については、一律20%の税率が課されます。

注意点

相続時精算課税制度を選択する際の注意点として、贈与税は非課税になるがその後相続税として課される可能性がある、ということです。

相続時課税制度、という名前からも判る通り、贈与時に非課税になった分については、贈与した人物が亡くなった際に相続財産の総額に組み込まれ、相続税の算出に利用されます。

したがって「相続財産の総額」が「相続税の基礎控除」を下回らない限り、後々に相続税として支払わなければならないのです。

【関連】相続時精算課税制度のメリットと制度を活用して贈与税対策をする手引き

贈与税の節税のためにできること

暦年課税でも毎年110万円節税することができますが、他にも節税する方法があります。

配偶者控除

夫婦間で不動産を贈与をする場合は、「結婚生活が20年以上続いている」という条件を満たしていると基礎控除110万円に重ねて、更に控除を受けることができます。これを「配偶者控除」と言います。

計算式は以下のとおりで、配偶者控除であれば2,110万円までが非課税になります。

贈与税額=贈与財産の価額-2,000万円-110万円)×税率-控除額

そして、配偶者控除で重要なことは2,110万円の控除を受けられることだけではありません。一定の条件の下、土地、家屋、金銭が非課税になります。

配偶者控除で非課税になる土地と家屋

移住用の土地および家屋を贈与された場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与を受けた人物が居住するならば非課税になります。

配偶者控除で非課税になる金銭

居住用の不動産を購入するために金銭の贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住用財産を購入および実際に居住した場合非課税になります。

基礎控除額より相続財産が低ければ相続時精算課税制度を利用する

前述のとおり相続時精算課税制度を利用した場合、非課税になった贈与税額分については贈り主が亡くなったときに相続税として課税されることになります。結局は税金を払うということです。

しかし、将来的な相続財産の総額が相続税の基礎控除額を下回っている状態で、相続時精算課税制度を利用した場合は、相続税も非課税になります。

相続税が課されないときの例

相続税が課されないときの例を出しましょう。

――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

Aさんが総額3,000万円の財産を持っています。

この内、子どもに1,000万円を贈与し、相続時精算課税制度を選択しました。

このとき相続税の基礎控除額を相続財産の合計が下回っていた場合、1,000万円の贈与を受けた子どもは、Aさんの死後も贈与税を支払う必要がないのです。

相続税の基礎控除額は3,000万円+(相続人数×600万円)なので、もしも相続人が1人であれば基礎控除額は3,600万円ということになります。

Aさんの相続財産の総額は3,000万円なので、基礎控除額3,600万円を下回っています。

したがってこの例の場合は贈与された1,000万円に対して贈与税も相続税も課税されないということになります。

土地の贈与を受けるときの注意点

土地の贈与を受ける場合、注意すべきことがあります。

贈与税を払うためのお金があるか

贈与する(される)のが現金ではなく土地の場合、贈与税を支払うためのお金を用意しておく必要があります。

土地を取得するときには費用がかかる

売買ではないからといって費用がかからないわけではありません。

土地の贈与を受けた場合、不動産取得税(固定資産税評価額の3%)や所有権移転登記での登録免許税(固定資産税評価額の2%)を支払う必要があるのです。

その他にも司法書士に依頼をすれば3万円~4万円ほどの報酬金がかかります。

贈与を受けた土地を売却するときの取得費について

土地など不動産を売却した後、譲渡所得税という税金を支払う必要があります。

【関連】土地売却の税金は所得税と住民税と印紙税の3つ | 課税額の求め方まとめ

その計算には、不動産を取得した費用=取得費や所有期間が重要になってくるのですが、貰い受けた不動産の場合、取得費や所有期間はどうなるでしょうか?

取得費と所有期間は引き継ぐ

譲渡所得税の計算のとき、取得費と所有期間は引き継ぎます。

つまり贈与をした人が購入するときにつかった費用がそのまま取得費になり、所有期間は贈与をした人物が手にしてから、贈与を受けた人が売却するまでの期間が所有期間になります。

まとめ

この記事のポイントは以下の通りでした。

  • 贈与税は暦年課税と相続時精算課税制度の2種類の課税制度がある
  • 20年以上結婚生活が続く夫婦間での贈与は配偶者控除という特例が使える
  • 贈与された土地を売却して譲渡所得税を計算するときは前の持ち主の取得費と所有期間を使用する

贈与を受けた土地の売却を考えている方や、贈与するか売却するか迷っている方は、以下の記事も参考にしてみてください。

【関連記事】
不動産売却における一括査定サイトの仕組みとメリット・デメリット
不動産の一括査定サイトを使うと高値でスムーズに売却成功するワケ

家や土地を少しでも高く売りたい方へ

「より高い価格で売りたい」なら、一括査定サイトの利用が役に立ちます。

不動産一括査定 不動産一括査定

  • ※オリンピック前後まで値上がりし、今は売り時と言われています。
  • ※査定=売却決定ではないのでご安心ください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る