不動産売却

土地を譲渡するときにかかる税金とは|税金の計算方法や減税特例まとめ

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新しい土地を買って引越す場合や、相続した土地が必要ない場合など、土地を譲渡したい人はたくさんいると思います。

しかし、そこでネックになってくるのが税金です。

  • 何の税金がかかってくるんだろう
  • どれくらいのお金がかかるんだろう
  • 売っても全然得しないならこのまま持っておこうかな

など、この記事をお読みのあなたもこのようなことをお考えではないでしょうか。

そこでこの記事では、そんな土地を譲渡する際にかかる税金についてわかりやすくまとめましたので、ぜひご覧ください。

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土地を譲渡するときにかかる税金の概要

土地を譲渡するときには、印紙税や譲渡所得税などの税金を納める必要があります。以下でくわしく見ていきましょう。

印紙税

”印紙税”とは、売買契約書に張り付ける収入印紙に対して支払う税金のことです。

売買契約書の記載金額 印紙税額
0円~9,999円 非課税
1万1円~10万円 200円
10万1円~50万円 400円
50万1円~100万円 1,000円
100万1円~500万円 2,000円
500万1円~1,000万円 1万円
1,000万1円~5,000万円 2万円
5,000万1円~1億円 6万円
1億1円~5億円 10万円
5億1円~10億円 20万円
10億1円~50億円 40万円
50億1円~ 60万円

(参考元:印紙税額一覧表 | 国税庁

譲渡所得税

土地の譲渡で納める税は、売却するためにかかった費用などを引いた金額にかかってきます。

計算式

譲渡所得税の計算は以下のように少し複雑です。

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 )

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - ( 特別控除 )

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

譲渡所得税に関する用語解説

譲渡種入金額

売買契約で決められている不動産を譲渡する金額

取得費

土地の購入代金や、建築にかかった費用、また、相続で入手した土地の場合は、被相続人が取得の際に負担した代金が取得費に該当します。

ただ、建物は年数が経過するごとに劣化し価値が失われるため、それを減価償却費として計算し、取得費から差し引かなくてはいけません。

減価償却費については次項で解説します。

譲渡費用

売却時に直接発生した費用ならば、「譲渡費用」として計上できます。以下は主に譲渡費用に含まれるものです。

  • 土地・建物を売るために支払った仲介手数料
  • 印紙税で売主が負担した料金
  • 貸家を売る際に、借主に家を立ち退いてもらうときに支払う立退料
  • 土地を売るために、建物を通り壊した時の料金
  • 既存の売買契約よりも有利になるように支払った料金や違約金
特別控除

”特別控除”とは、譲渡する際にかかった費用とは別に、納める税金を減らしてくれるものです。

特別控除は全部で5種類ありますが、ほとんどが公的な事業による譲渡が対象なため、個人的な譲渡をする場合に適用できるのは、最大で3,000万円の控除を受けられる「マイホーム特例」くらいしかありません。

さらには、この特例はマイホームとして使用している建物が対象なので、土地だけの場合や、家を住居用として使っていない場合は対象にならないことに注意しなくてはいけません。

しかし、例外もあります。

住まなくなった日から、3年目を迎える年の年末までに建物と土地を売却するとマイホーム特例の対象になりますし、建物を解体してしまっていたとしても、以下の条件を満たせば、マイホーム特例を適用できます。

(1) 家屋を取り壊した日から1年以内にその敷地を売る契約をしていること。

(2) その家屋に住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。

(3) その家屋を取り壊してから、その敷地を売る契約をした日まで、貸付けその他の用に使用していないこと。

(引用元:マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき|譲渡所得|国税庁

税率

課税譲渡所得に対して以下の税率をかけることによって、譲渡所得税を計算することが可能です。

所得税 住民税
短期譲渡所得(5年以内) 30%(30.63%) 9%
長期譲渡所得(5年以上) 15%(15.315%) 5%

平成49年までは取得税額に復興特別取得税が加わり、所得税が2.1%増となるため、税率は、短期の場合は30.63%、長期の場合は15.315%となります。

短期譲渡所得が高い理由は、短期の土地転売に対して大きくするためでしょう。また、長期譲渡所得は、10年を超える所有期間で一定の要件を満たすことにより、6,000万円までの部分について、14.21%に軽減される特例があります。

併せて注意したいのが、所有期間は土地を譲渡した日や、売却した日ではなく、譲渡した年の1月1日が基準になっていることです。

減価償却

先ほどもお伝えしましたように、建物の劣化に応じて、建物の価値を低く考えなくてはいけません。

建物の価値を計算する方法は以下のようになっていますので、ご覧ください。

取得した時の値段 × 0.9 × 耐用年数の1.5倍に対応する償却率 × 経過年数

耐用年数は以下のリンクを参考にしてみてくださいね。

【参考リンク】

耐用年数(建物・建物附属設備) | 国税庁

また、こちらに減価償却の具体的な計算方法を含めた減価償却についてまとめた記事がございますので、ぜひご覧ください。

【関連リンク】

不動産の減価償却の計算方法と計算する上で知っておきたい事前知識

 

譲渡税計算のシミュレーション例

では実際に土地を売却すると考えてシミュレーションをしてみましょう。

シミュレーション例1

  • 条件
  • 土地のみを売却
  • 譲渡収入金額:3,500万円
  • 取得費:2,000万円
  • 譲渡費用:100万円
  • 取得期間:2012年3月14日に取得/2017年5月24日に売却
  • 計算

先ほどの計算式

譲渡所得 = 譲渡収入金額 - ( 取得費 + 譲渡費用 )

課税譲渡所得 = 譲渡所得 - ( 特別控除 )

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)

に従って見ていきましょう。

譲渡所得=3,500万円-(2,000万円+100万円)=1,400万円

今回は土地のみの売却で特別控除はありませんので、【課税譲渡所得=1,400万円】です。

次に税率を見ていきましょう。

2017年5月24日に譲渡・売却しているので、取得期間の基準は譲渡した年の1月1日になり、取得期間は2012年3月14日~2017年1月1日で5年以内になります

したがって、「短期譲渡所得」に分類されるので、税率は「所得税」と「住民税」を合わせて、【39.63%】となるので、譲渡所得税は、【1,400万円×39.63%=554.82万円】です。

これに加えて印紙税を考えると、3,500万円の売却ですよね。ここに2万円の収入印紙が必要なので、この土地の譲渡にかかる税金の合計金額は【556.82万円】であることがわかります。

 

シミュレーション例2

  • 条件
  • 土地と建物(住居用)の両方を売却する
  • 土地の譲渡収入金額:4,000万円
  • 建物の譲渡収入金額:1,500万円
  • 土地の取得費:2,000万円
  • 建物の取得費:減価償却を考える必要あり(元の金額は1,500万円)
  • 譲渡費用:100万円
  • 取得期間:1984年7月28日に取得/2014年2月24日に売却
  • 木造
  • 計算

減価償却費相当額をまず考えるために、以下の式に条件を当てはめていきましょう。

取得した時の値段 × 0.9 × 耐用年数の1.5倍に対応する償却率 × 経過年数

減価償却費相当額=1,500万円×0.9×0.031×30=1,255.5万円

よって、建物の取得費は【1,500万円-1,255.5=244.5万円】になります。

建物の取得費がわかったところで、譲渡所得を計算すると、

譲渡所得=4,000万円+1,500万円-(2,000万円+244.5万円)=3255.5万円

今回は、住居用の建物を売却したので、マイホーム特例を適用できますので、【課税譲渡所得=3,255.5-3,000万円=255.5万円】となります。

したがって、【譲渡所得税額=255.5万円×20.315%=51.90万円】だとわかります。

 

土地の譲渡税を抑えるために利用できる3つの特例

土地の譲渡税を抑えたいときに利用できる以下の特例についても知っておくべきでしょう。

マイホーム特例

住居用の家を売却した時、以下の条件を満たせば、最高で3,000万円の特別控除を受けることができます。

  • 自分が住居として利用していたこと
  • 買手と売手の関係が、親子や兄弟、夫婦と言った特別な間柄ではないこと
  • 売却した年を遡って2年間に、この特例や、その他譲渡損失などの特例を受けていないこと

所有期間10年以上の軽減税率特例

こちらは所有期間が10年以上の場合のみ、マイホーム特例と併用でき、以下の2つのケースに応じて特例の内容が変わります。

課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 × 10%

課税譲渡所得金額が6,000万円以上の場合

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得-6,000万円 × 15%

買換えの特例

不動産を売却し、その後、代わりの住居用不動産を購入した際に受けられる特例です。

この特例を受けるためには、譲渡資産と、買換え資産両方において一定の条件を満たす必要があります。

買換え特例を受けるための条件

①譲渡資産(売却した資産)

  • 売却した年の1月1日の時点で、所有期間・居住期間が10年以上になること
  • 売却価格が1億円以下であること

②買換え資産(買換えした資産)

  • 床面積が50平方メートル以下であること
  • 築年数が25年以下or耐震住宅であること
  • 土地面積が500平方メートル以下であること
  • 前の不動産を売却した年の前年から翌年までの3年間に購入した不動産であること
  • 買換え特例の内容

①譲渡資産譲渡金額<買換え資産取得金額

譲渡がなかったものみなされ、譲渡所得税がかかりません。

②譲渡資産譲渡金額>買換え資産取得金額

以下の計算方法で計算できます。

収入金額 = 譲渡資産売却価格 - 買換え資産価格

必要経費 = ( 譲渡資産購入額 + 譲渡資産売却時の諸経費 ) × ( 収入金額/譲渡資産売却価格 )

課税長期譲渡所得金額 = 収入金額 - 必要経費

譲渡所得税 = 課税長期譲渡所得金額 × 15%

 

まとめ|土地を譲渡した時に納める税金と特例を理解してから資産を譲渡しましょう

土地を譲渡する際にはきちんと税金について理解を深めて、落ち着いて減税できるようにしておいてくださいね。土地自体の値段相場土地をできるだけ高く売る方法を知りたい方はぜひこちらの記事を参考にしてみてください。

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