不動産売却

住宅売却の基礎知識|良くある質問とその回答例

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人生の中で住宅を売却する機会はほとんどなく、どのような手順で始めればよいか、住宅ローンが残っていても売却することが出来るのか、どのような費用が発生するのかなど、不安に思うことも多いのではないでしょうか。

こちらの記事では、住宅を売却する方に向けて、基礎的な知識とよくある質問について記載します。

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住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合に、売却できるか否か疑問に思っている人もいるかと思います。結論から言うと、売却する住宅にローンが残っていても売却は可能です

一般的に住宅ローンが融資される場合、銀行が住宅に抵当権を設定しています。

抵当権(ていとうけん)とは

抵当権とは、金融機関から住宅ローンを借りる際に、土地や住宅などを担保にする権利のことを言います。仮に住宅ローンの支払いが滞った場合、金融機関は競売にて不動産の処分を行います。

抵当権を設定すると、その旨を不動産登記簿謄本に記載を行いますが、抵当権が設定されている住宅はいつ支払いが滞り競売にかけられるか分からないため買い手が付きません。

しかし売却時に住宅ローンが残っている場合でも、残債を一括で返済すれば抵当権を抹消し、売却できます。

住宅ローンの残債を自己資本や売却益で一括返済できれば問題はありませんが、それが困難な方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、自己資本や売却益を用いても住宅ローンの残債を一括返済できない場合の売却方法について記載したいと思います。

住み替えローン(買い替えローン)

現在の住宅を売却してから新居の購入を行う際には、住み替えローン(買い替えローン、以下住み替えローンに統一)を利用することで売却可能となります。

住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債と、新居購入のローンを合算して組む住宅ローンのことです。

金融機関によって異なりますが、一般的に新居の担保評価額の3倍と担保評価額に2,500万円を足したものと比べて、どちらか低い方が上限です。

住み替えローンの注意点

住み替えローンを利用する場合には、住宅売却額の最低ラインを決めるようにして下さい。仮に最低ラインより実際の売却額が低いと、住み替えローンの再審査が必要になるかもしれません。

例えば5,000万円の新居の購入を考えていて、現在の住宅の査定額が2,000万円、ローンの残債が3,000万円だったとします。この時新居の購入とあわせて6,000万円の買い替えローンを組み、新居の売買契約を締結していたとします。

実際の売却額が1,500万円であった場合、新居の購入費とローン残債をあわせて6,500万円用意する必要があり、再審査を行わなければなりません。

再審査で否決されると、新居購入の売買契約不履行となって違約金が発生します。

このような事態を防ぐために、住み替えローンを利用する場合は住宅の売却額最低ラインを決めておき、それ以下の値段では売却を行わないようにしましょう。

任意売却

任意売却(にんいばいきゃく)とは、不動産会社が住宅の売主(債務者)と金融機関(債権者)の間に入って調整を行い、金融機関の合意を得て住宅ローンの残債が完済できなくても売却を行う方法です。任意売却を行っても抵当権は抹消されます。

売却価格は相場に近い金額となるため、ローンの残債に関しては金融機関と取り決めを行い、現実的な返済計画を組めます。

【関連記事】
▶任意売却で困った場合の相談先と相談事例から学ぶ任意売却成功のコツ
▶任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識
▶任意売却119番の口コミと基本情報|業者選びを失敗しないためには

任意売却の注意点

任意売却は金融機関が応じたときのみ可能で、場合によっては不成立となってしまいます。

不成立となるのは、売主が住宅価格を不当に釣り上げた場合や、住宅ローン残債の支払いの期間などに不服を申し立てたなど、任意売却がスムーズに行えない態度を取った場合などが挙げられます。

さらに、固定資産税や住民税、健康保険料などを滞納し差押えを受けている場合、完済して差押えを解除しなければなりません。そのため経済的に大きな負担となる可能性があります。

住宅の売却手順

住宅を売却したいけれど、何から始めたらよいかわからない人もいるかと思います。ここでは、住宅を売却する手順について紹介をします。

【関連記事】
▶不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣
▶マンション売却の流れ | 売却時の相場調査から引渡までの手順を解説

住宅の査定を行う

まずは、自分の住宅がいくらで売れるか判断するために、査定を行いましょう。査定は、複数社で一括査定を行うことをおすすめします。

【関連記事】不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは

複数社で一括査定を行い、査定額を見比べることで、ご自身の住宅の売却額のおおよその金額を把握できます。

一括査定を行った場合、全ての不動産会社が同じ査定額を算定するということはありません。最も高い金額を査定した不動産会社がご自身の住宅に最も価値を見出してくれているということになりますので、不動産会社選びの1つになるかと思います。

ただし、査定額はあくまで査定額です。実際の売却額と査定額が同じという保証はどこにもありません。

また、仲介を依頼する不動産会社は査定額以外のところでも判断するべきかと思います。不動産会社の判断基準に関しては「不動産会社はどのように選んだらいいですか」にて解説を行います。

不動産会社を選んで契約を結ぶ

査定を行いご自身の売却額の基準を決めたあとは、売却の仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約(ばいかいけいやく)とは

媒介契約とは、不動産会社に売却や購入の仲介を依頼する際に結ぶ契約です。契約時には不動産会社が行う業務内容や仲介手数料などの取り決めを行います。

【関連記事】不動産仲介の必要性と媒介契約の基礎知識|不動産会社の賢い探し方は?

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、契約の種類に応じて不動産会社が行うべき決まりや、売主の責任に違いがあります。

以下の表で簡単にそれぞれの違いについて確認を行ってください。

表:媒介契約の比較一覧

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社での仲介 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で買主を探しての制約 可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構

「レインズ(後述)」への登録義務

無し

(ただし任意で登録が可能)

契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限

(行政の指導では

3ヵ月以内)

3ヵ月以内 3ヵ月以内

参考:専属専任媒介契約の基礎知識|専属専任媒介契約の特徴と注意点まとめ

【関連記事】
▶一般媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人
▶専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ
▶専属専任媒介契約の基礎知識|専属専任媒介契約の特徴と注意点まとめ

内覧者の対応を行う

媒介契約締結後は、不動産会社が広告活動を行います。この時購入希望者は、内覧を行いますのでその対応を行うようにしましょう。

内覧時には

  • 住宅を売却する判断に至った理由
  • 住宅の住環境
  • 住宅近辺の治安や近所の方との交流

などを尋ねられることが多いので事前に購入希望者が納得できるような返答を用意しておくと良いでしょう

買主が見つかったら契約を交わし物件を引き渡す

実際に買主が見つかると、細かい内容について交渉を行います。具体的な内容としては

  • 売却価格
  • 売却金額の支払い方法
  • 売却金額の支払い日
  • 住宅の引き渡し日

などが挙げられます。

交渉がまとまると正式に売買契約を締結します。住宅の売却は非常に大きな金額が動きますので「不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点」で、売買契約書の内容や注意点などについて確認を行ってください。

住宅を売却した時にかかる税金

住宅を売却した場合には税金が発生します。ここでは、この売却時の税金について見ていきましょう。

【関連記事】不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

譲渡所得税

譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)とは、住宅を売却した時に発生した利益を対象とする税金です。

家を売却した場合には、

  1. 購入時より住宅が高く売却出来た
  2. 購入時よりも住宅を安く売却した

の2パターンが考えられますが、譲渡所得税が発生するのは①のパターンの時のみです。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得の計算を行います。

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡所得=売却価格-(購入価格+取得費+譲渡費用)

売却価格 実際に住宅が売れた金額
購入価格 住宅を購入した金額
※ただし建物部分は減価償却費相当額を控除する
取得費 住宅を購入する時に発生した費用
・仲介手数料 ・測量費 ・印紙税
・登録免許税 ・登記費用
・不動産所得税 ・ローン保証料
・リフォーム費用 等
譲渡所得 住宅を売却する時に発生した費用
・仲介手数料 ・印紙税 ・広告料
・測量費 ・抵当権抹消のための登記費用 等

譲渡所得に、住宅を所有していた期間に応じた一定の税率をかけて譲渡所得税が求まります。

具体的には以下の計算方法を行います。

住宅を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年未満の譲渡所得

譲渡所得×税率39%

住宅を売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以上の譲渡所得

譲渡所得×税率20%

譲渡所得税に使える特例

譲渡所得税には、減税のための特例が3つありますのでここで紹介したいと思います。

3,000万円の特別控除

1つ目の特例は、売却する不動産が住宅であり、かつ以下の条件を満たす場合に、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特別控除です。

  1. 住宅に住まなくなった日から起算して3年経過する年の12月31日までに売却を行うこと
  2. 買主が配偶者や直系血族、親族などでないこと
  3. 売却した年の前年または前々年にこの特例を使用していないこと
  4. 他の特例を利用していないこと

この特例を受ける時の課税対象の譲渡所得は以下の計算式で求めます。

課税対象の譲渡所得=譲渡所得-3,000万円

軽減税率の特例つまり、3,000万円の特別控除を利用した場合、譲渡所得が3,000万円を超えていない場合は譲渡所得税を支払う必要が無くなります。

1つ目の3,000万円の特別控除を利用できない場合で、売却する住宅を10年以上所有していた場合には、以下の軽減税率の特例を受けられます。

譲渡所得が6,000万円以下の場合

譲渡所得×税率14%
譲渡所得が6,000万円超の場合 (課税所得-6,000万円)×税率20%+840万円

買い替えの特例

売却後に新居住宅を購入し、一定の要件を満たしていた場合、売却時の譲渡所得税の支払いを新居を売却した際まで繰り越せます。

特例を受けるための要件は「国税庁|特定のマイホームを買い換えたときの特例」を参考にして下さい。

なお、本特例は平成29年12月31日までに売却した住宅に適用されます。

消費税

不動産を売却した場合には消費税も発生します。消費税がかかる費用は以下の通りです。

  • 不動産の売却価格
  • 不動産会社への仲介手数料
  • ローン返済の手数料
  • 司法書士への抵当権抹消登記の報酬金
  • 繰り上げ返済手数料

不動産売却時に発生する消費税の詳しい内容は「不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ」を確認して下さい。

抵当権抹消登記の免許税

前述の通り、住宅ローンを組む場合には金融機関により住宅に抵当権が設定されています。売却時には抵当権が解除されており、それを示すために抵当権抹消登記をしなければなりません。

抵当権抹消登記の免許税は、不動産1つあたり、1,000円となります。つまり住宅のうち建物部分と土地部分は別に支払う必要があるため、2,000円必要になると理解していてください。

印紙税

不動産売却を行う場合売買契約を締結しますが、この時印紙税が発生します。

支払わなければならない印紙税は売却価格によって変わり、以下の通りです。

※平成26年4月1日~平成30年3月31日に契約した場合、軽減税率が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円

参考:国税庁|不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

売却する住宅の相場を知る方法

住宅を査定する前に、売却する不動産の相場を知りたい人もいるでしょう。

ここでは所有する住宅近辺でどのような価格で取引が行われているか知る方法を記載します。

レインズマーケットインフォメーションで相場を調べる

引用:レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、全国に4つある流通機構が運営しているサイトで、日本全国でのマンション・戸建ての実際の売却価格を調べることが出来ます。

ご自身の都道府県からエリアを選択していたただき、築年別の売却価格を調べてみてください。

土地総合情報システムで相場を調べる

引用:土地情報総合システム

土地情報総合システムは、国土交通省が運営しており、アンケート結果を基にした取引価格を調べられるサイトです。

サイト左側にある「不動産取引価格情報検索」から、取引の時期や、取引の種類(土地、土地と建物、中古マンション等)、地域を選ぶことで、取引されたデータを閲覧できます。

できるだけ高く売却する方法

住宅の売却を考えている方は、高く売りたいと希望するかと思います。

ここでは、住宅を出来るだけ高く売却する方法について記載します。

【関連記事】家を高く売るために覚えておきたい不動産会社の知識と契約後の注意点

査定は複数の会社に依頼する

媒介契約を不動産会社へ依頼する前に査定を行いますが、必ず複数社に依頼をするようにして下さい。仮に1社しか申し込まなかった場合、その査定額が妥当であると判断できません。

特に不動産会社には「一戸建て」「マンション」「売買仲介」「賃貸仲介」など得意分野があります。

ご自身の住宅がマンションであるにもかかわらず、一戸建てが得意な不動産会社に査定を依頼してしまった場合には、妥当な売却額より低い金額を査定されてしまうかもしれません。

査定額を基に売り出し価格を決めますので、適正に査定がされなければ不当に安い価格で住宅の売却をしなければならないケースも考えられます。

事前にご自身で調べた相場と比較しながら、明らかに高い・低い査定額を行う不動産会社は除外するべきでしょう。

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不動産会社と専任媒介契約をする

前述の通り、不動産会社に仲介を依頼する場合には媒介契約を締結しますが、この時には「専任媒介契約」を選択することをおすすめします。

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に対して依頼することが出来ますが問題点があります。

不動産会社の利益は売買契約が締結した時の仲介手数料です。一般媒介契約で複数社に依頼した場合、他社で契約が決まると今までかけていた広告費が無駄になってしまいます。

そのため一般媒介契約では不動産会社が積極的に販売活動を行ってくれない可能性も捨てきれません。

専属専任媒介契約の場合、売主自身が見つけた買主との直接の取引が禁止されており、非常に自由度が下がるためおすすめできません。

専任媒介契約の場合、売主が見つけた購入希望者との取引も可能であり、一社とのみ契約を行うので、自由度も確保されつつ、積極的に宣伝活動も行ってもらえます。

住宅から近い地元の不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際に、大手の全国展開を行っている会社か地域密着型か迷われる人もいるかと思いますが、高く売りたいなら地元の不動産会社を選ぶようにしてください。

購入希望者は、築年数や部屋数などの住宅のスペック以外に実際に住んだ後の住環境も重視します。

交通の利便性は良いか悪いか、周辺の雰囲気はどのような感じなのか、近隣住民の様子はどうなのかといったことを購入希望者は知りたいと考えています。

上記内容に、購入希望者に正確に答えられるのは地元に根付いて営業を行っている地域密着型の営業会社です。

仲介依頼は地元の不動産会社に依頼するようにして下さい。

住宅を売却せずに活用する方法もある

より良い住環境に住みたい場合や転勤で引っ越しする必要がある場合など、現在住んでいる住宅に住む必要が無くなった場合、売却せずに活用する方法もあります。

住宅を活用することで長期に渡り一定の収入を得ることが出来ますので、まとまった購入資金が必要でない場合などは、一度活用する方法も考慮してみると良いかもしれません。

【関連記事】空き家ビジネスを始めたい方のための基礎知識と成功事例

住宅を活用する場合には貸し出すことが一般的です。ここでは居住用・事業用の賃貸での活用方法について記載します。

居住用賃貸として貸し出す

ご自身がオーナーとなって住宅を賃貸として貸し出しを行います。居住者が途絶えなければ毎月安定した家賃収入を得られます。

得た収入を生活費の足しにすることも出来ますし、ローン返済に充てることも可能です。

ただし仮に入居希望者が現れない場合、毎年の固定資産税など経費が発生するだけですので、ご自身の所有する住宅にニーズがあるのか、妥当な家賃相場はいくらか等事前の市場調査を十分に行わなければならないでしょう。

【関連記事】賃貸住宅を経営する際のリスク9選とリスクを回避するための対策

民泊として貸し出す

旅行者に向けて民泊として貸し出す活用方法もあります。

民泊は本来旅行業法により一般の方が行うことは禁止されていましたが、東京や大阪など国家戦略特区に限り、例外的に認められるようになりました。

参考:厚生労働省|国家戦略特別区域における 旅館業法の特例について

住居用に貸し出す場合と比べると、利益が少ない、季節によって利用希望者が安定しないなどのデメリットがありますが、居住用に貸し出す場合に比べて管理をする手間が少ないといったメリットがあります。

また、集客もご自身で行う必要がありますが、「Airbnb」などインターネットサイトを利用すると良いでしょう。

住宅売却に関するよくある相談

住宅売却を行うことは一生に何度もあることではなく、また高額な取引となるため、様々な疑問点があるかと思います。

ここでは、住宅売却に関する良くある相談や疑問点に対して解説を行いますので参考にしてください。

住み替えのために住宅を売りたいです。売却が先ですか、購入が先ですか?

よりよい住環境のために住み替えを行う場合、現在の住宅と新居の購入と売却どちらを先に行うべきか迷われる人もいるのではないでしょうか。

どちらにもメリット・デメリットがありますので、ご自身の状況に合わせて選択していただくことが一番の解決策になります。

以下に、先に売却をする場合と先に購入する場合のメリット・デメリット・適している人を記載しておきますので参考にしてください。

メリット デメリット 適している人
先に売却する場合 ・売却により購入資金などの計画を立てやすい

・売却代金をローン返済に充てることができる

・急いで売る必要性が無いので、価格を下げる可能性が低くなる

・新居購入まで期間がある場合、仮住まいをする手間がある

・住んでいる時に購入希望者の内覧対応をしなければならない

・新居を決めるゆとりがなく、最適な物件を探す時間が無くなる可能性がある

・住宅ローンが残っている人

・住宅を出来るだけ高く売却したい人

・資金計画をしっかりと練りたい人

先に購入する場合 ・新居を納得いくまで探すことが出来る

・仮住まいをしなければならない手間が省ける

・空き家の状態で購入希望者に内覧を行える

・新居資金のために早く売却する必要がある場合、価格を下げなければならない可能性がある

・住宅ローンを2重に組まなければならない可能性がある

・住宅ローンの返済が終わっている人

・2重ローンが払えるほどに資金がある人

・理想の新居をじっくりと探したい人

不動産会社はどのように選んだらいいですか

全国には数多くの不動産会社があり、何を判断基準に不動産会社を選ぶべきか迷われる人もいるでしょう。

特に不動産会社の営業力や対応力によって、高い代金で住宅を売却できるか、ストレスなく売却できるかが決まりますので、不動産選びは重要です。

不動産選びを行う際のポイントとして以下のような点が挙げられます。

  • 仲介力があるかを確認する
  • 得意分野が一戸建かマンションか判断する
  • 営業年数を確認する
  • 査定を行った時に査定の根拠を確認する
  • 実際にスタッフと会ってみて相性を確認する

それぞれの細かい内容は「不動産会社を選ぶときのおすすめの判断基準と一括査定サイト」「不動産屋の選び方まとめ|不動産売却で知っておきたい4つの知識」に記載がありますので、不動産会社選びに迷われている方は参考にしてください。

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住宅売却で必要な費用は何がありますか

住宅を売却した際には、税金以外にも様々な費用が発生します。資金計画を建てるためにも売却のための費用は一度確認しておくべきかと思います。

以下に一覧で紹介してみますので参考にしてください。

表:住宅売却に発生する費用

費用 内容
仲介手数料 売買契約が締結した際に不動産会社に支払う仲介手数料です。売却額の3%+6万円が相場となっています。
ローン返済の手数料 住宅ローンが残っている場合売却時に一括で返済を行いますが、この時にかかる手数料です。固定ローンの場合、3万円~5万円、固定ローンでなければ3千円~5千円程度です。
司法書士への報酬金 抵当権を解除した後、抵当権抹消の登記を行いますが、ご自身で行わずに司法書士へ依頼することも出来ます。費用相場は8千円~1万2千円程度です
リフォーム・クリーニング費用 売却のためにリフォーム・クリーニングを行う場合に発生する費用です。相場はおおよそ以下の通りです。

 

・戸建て:650万円

・マンション510万円

土地境界線確定測量費用 住宅を売却する際には、近接する住宅との境界を明確にする必要があり、土地家屋調査士に依頼を行います。測量調査費用の相場は35万~45万円くらいです

それぞれの費用に関する具体的な内容は「不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法」を確認して下さい。

住宅ローンが払えない場合はどうなりますか

住宅ローンの支払いが滞った場合、滞納してから8ヵ月ほどで、住宅ローンを組んだ際の抵当権を根拠として金融機関が裁判所を通じて住宅を競売にかけます。

競売となった場合には、相場の5割~7割程度での価格で売却が行われる、売却のタイミングを選べない等のデメリットがあります。

滞納8カ月目の裁判所からの競売開始決定がなされた段階でも任意売却により市場価値に近い金額で売却することは可能です。

しかし時期が遅れるほど金融機関が任意売却に対応してくれる可能性は下がりますので、滞納することが分かった段階で早めに申請を行うべきです。

参考:任意売却は競売よりもメリットだらけ!両者の違いと任意売却の手続き

住宅売却にまつわる相談先

場合によっては専門家に相談しなければ解決しない問題もあるかと思いますので、下記のような相談をしたい場合には、それぞれの専門家に依頼を行うことが良いです。

表:住宅売却にまつわる専門性の高い相談の窓口

相談したい内容 相談窓口
不動産会社とトラブルを抱えている (一財)不動産適正取引推進機構
国民生活センター
あなたの弁護士
任意売却を行いたい 任意売却119番
相続や離婚による住宅売却で、争いが起こっている 日本弁護士連合会
不動産に関する知識や情報を得たい 不動産ジャパン(公財)不動産流通推進センター
抵当権抹消、所有権移転、不動産登記の手続きを行ってほしい 日本司法書士会連合会
ローンや新居購入の資金に関して相談したい 日本FP協会

まとめ

今回は、住宅を売却する場合の基本的な知識や高く売るためのポイントについて紹介を行いました。

今回の内容を参考にしていただき、理想の売却が出来れば幸いです。

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