不動産売却

土地を売る時の注意点|相場を知る方法と高く売るためのポイントまとめ

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相続で遊休地を取得したり、実家が空き家になったりした場合などで、所有する土地を活用する意志がなく、売却することを視野に入れている方もいると思います。

しかし土地の売却を考えた時には、

「どのようなことに注意したら良いのだろうか」

「出来るだけ高い値段で売却するにはどうしたらいいのだろうか」

「どのような費用が発生するのだろうか」

などの疑問が浮かぶのではないでしょうか。

土地を売ることは人生において何度も経験することではありません。また、売却時に動く金額はとても高額であり絶対に失敗したくないと考えている方がほとんどです。

土地の売却活動で失敗してしまうと、いつまで経っても売れなかったり、当初の価格より大幅な値下げをするなど、大きなデメリットを被ってしまう場合もあります。

そこでこちらの記事では、土地を売る手続きを簡単に紹介しながら、その際の注意点や発生する費用について紹介します。


土地を売却する前にいろいろ相談したい・・・

・土地売却の進め方を知りたい
・できるだけ高く土地を売りたい
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土地を売る手続き時の注意点

土地を売る流れとしては、上記図のような形になりますが、より詳しく内容を知りたい方は、「土地を売却する方法と売却までの流れ」を確認して下さい。

ここでは、土地を査定に出す前段階から売却後までの注意点について記載したいと思います。土地に限らず不動産売却に関しては失敗すると大きな金額を損することになりますので、土地売却をこれから考えている方は一度目を通すようにして下さい。

土地に関する注意点

土地を売却する前には、土地がきちんと売れる状態であるかどうか、また土地がどのような状態であるのかを明確にしなければなりません。

ここでは査定前の確認点や行っておくべきことについて記載を行います。

ローンが残っている場合は完済が必要

その土地を購入する際の資金調達のため、金融機関にローンを申し込んでいた場合、土地に抵当権が設定されています。

抵当権とは、ローンの補償として金融機関が保有している権利で、万が一ローンの支払いが滞った時には土地を差し押さえられて、裁判所を通じて競売に出されます。

【関連記事】任意売却は競売よりもメリットだらけ!両者の違いと任意売却の手続き

抵当権が設定されている土地は、いつ支払いが滞って競売に出されてしまうか分かりませんので、買い手が付くことはありません。

そのため、ローンを組んで購入した土地は、売却前にローンの支払いを完済している必要があります。

なお、抵当権が設定されると不動産登記簿謄本にその旨が記載されますが、ローンの支払いが終わっても金融機関は抹消手続きを行わないため、ご自身で行う必要があります。

抵当権抹消手続きは、土地を管轄する法務局で行います。ご自身で行うことも出来ますが、困難な場合は司法書士に依頼してください。

参考:法務局|住宅ローン等を完済した

測量を行う

土地の場合、現在の状況と登記の内容が異なる場合があります。特に多いのは隣接する土地との境界線に関するトラブルで、売却後土地に建物を建てられないなどの問題が発生してしまう可能性もあります。

また、土地の面積を求めておかないと価格を設定できません。

そのため、専門の業者に「境界確定測量」を依頼するようにしましょう。費用の目安はおよそ35万円~45万円程度となっています。

相続した土地を売る場合は相続登記を行う

相続によって土地を取得したけれど、活用する意志が無いため売却を考えている、という方もいるでしょう。相続した土地を売却する際には、まず「相続登記」を行って土地の名義をご自身に変更しておく必要があります。

相続登記を行うには以下の書類が必要となります。

①相続登記申請書

②登記原因証明情報

③住所証明情報

④登記にかかる登記免許税

書類に関する詳しい内容は「法務省|不動産登記の申請書様式について」を確認して下さい。

上記書類記載後、土地を管轄する法務局に提出を行います。ご自身の土地を管轄する法務局は「法務局|管轄のご案内」を確認して下さい。

相続登記も抵当権抹消と同様ご自身で行うことも出来ますが、困難な場合は司法書士に依頼しても構いません。

査定時の注意点

上記の事前準備が終わったら、ご自身の土地がどれくらいで売れるかを確認するためにまずは査定を行います。

査定を行っていないと売り出し価格を決めることが出来ません。特にローンが残っている場合には査定をしっかりと行っていないと資金的な計画を建てることが困難になってしまいます。

ここでは査定時の注意点について記載したいと思います。

査定は必ず複数社で行う

土地の査定の際には必ず複数社に依頼するようにして下さい。査定額なんてどこでも同じくらいだろうと、1社だけに依頼を行うことはやめておきましょう。

後ほど解説しますが、仲介業者には得意分野・不得意分野があります。一軒家・マンション・土地などそれぞれの得意分野とは違う場合には査定額が適切でないかもしれません。

売却額は査定額を基準に決めるため、査定額が市場価格から大きく外れていた場合には長期に渡り売れないという問題が発生する可能性が高まります。

査定額によって依頼する仲介業者を変える

土地にも広大な田舎の土地から都心部の高額な土地まで、様々な種類があります。そのため、土地の需要が個人向けか法人向けかによって、依頼するべき仲介業者を変えることをおすすめします。

5,000万円以下の土地であったり、住宅を建てるのに適している土地など、個人での購入に適している土地を売却する際には、地元の不動産会社に依頼するようにして下さい。

個人に売却する場合には、地元の状況に詳しく横のつながりを持っている、地域に根差した不動産会社が圧倒的に強いです。

5,000万円以上であったり広大である等、個人での購入が困難な土地を売却する場合には不動産会社に直接買い取ってもらう方が賢明かもしれません。

仲介ではなく業者での買取の場合、市場価格の6割~7割程度の売却額になるというデメリットがありますが、個人での買取が困難な土地の場合に仲介を行うと、売却までの期間が数年程度かかってしまう可能性があるからです。

【関連記事】不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット|売却で損をしない知識

査定額=売却額ではない

土地に限らず不動産売却においては、査定額でそのまま売却できることはほとんどありません。

不動産会社が行う査定額はあくまで「売れそうな価格」です。特に高額な査定を行って仲介の依頼を狙っている不動産会社もあります。

複数社に依頼を行い、あまりにも高い、もしくは低い査定額を行った仲介業者には依頼をしないようにして下さい。

仲介時の注意点

「査定額によって依頼する仲介業者を変える」のところで少し触れましたが、土地を売却するには2つの方法があります。

不動産会社に仲介を依頼し、買主を見つけてもらう方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

仲介の場合は売却価格に応じて手数料が発生しますが、直接買い取ってもらう場合には発生しません。しかし買取の場合には市場価格の6割~7割程度でしか売れませんので、金銭的には仲介の方が有利です。

しかし仲介の場合、購入希望者が現れなければいつまでも売れないという問題点がありますが、買取の場合には対応する不動産会社があればすぐに買い取ってくれます。

仲介を選ぶべきか、買取を選ぶべきかは、売主や土地の状況などから判断するしかありません。(どのように判断するべきかに関しては「不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット|売却で損をしない知識」で詳しく解説しています。)

ただし、仲介の方が一般的ですので、ここでは仲介を行う際の注意点について記載したいと思います。

媒介契約には3種類ある

不動産会社に仲介を依頼する場合には媒介契約を結びます。

媒介契約とは、不動産に媒介=仲介を依頼した際の業務内容や手数料、不動産会社や売主の義務などを決定する契約で、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

それぞれの違いは以下の表の通りです。

表:媒介契約の比較一覧

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社

での仲介

営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で

買主を探しての制約

可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構

「レインズ(後述)」への登録義務

無し

(ただし任意で登録が可能)

契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限

(行政の指導では

3ヵ月以内)

3ヵ月以内 3ヵ月以内

【関連記事】

どの媒介契約を選ぶべきかですが、専任媒介契約をおすすめします。

一般媒介契約の場合、不動産会社が積極的に広告活動を行わない可能性があります。不動産会社の利益は仲介手数料ですが、売買契約が成立しない限り売主に請求できないため、他社で契約が決まると広告費が無駄になってしまうからです。

専属専任媒介契約の場合、自身で買主を見つけて売却を行う行為が禁止されますので自由度が下がります。

土地の売却に強い不動産会社を選ぶ

一度説明しましたが、不動産会社には一軒家、マンション、土地と、得意分野があります。そのため一軒家やマンションの売却に強い不動産会社に依頼をしてしまうと、妥当な金額で売却が出来なかったり、売却まで長期間かかってしまうかもしれません。

土地の売却を得意としているかどうかは、ホームページでの過去の実績を調べたり、直接電話で質問したりして確認しておきましょう。

【関連記事】不動産屋の選び方まとめ|不動産売却で知っておきたい4つの知識


土地を売却する前にいろいろ相談したい・・・

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売買契約時の注意点

購入希望者が現れたら売買契約について交渉を行います。ここではその際の注意点を記載したいと思います。

契約破棄にはお金がかかる

買主が見つかると売買契約を締結しますが、その時には買主から売却額の約10%程度が前金として支払われます。

土地の引き渡しまで無事に行われた場合には、売却額から前金を差し引いた残りの金額が買主から支払われて契約成立となります。

しかし事情が変わり、売主側から契約を解除した場合は、前金を買主に返却し、さらに前金と同じ金額を売主に払わなければなりません。

購入希望者と価格の交渉を行う

契約時には土地の引き渡し日や売却費の支払い日などの他に、売却価格の交渉も購入希望者と行わなければなりません。

売主としては出来るだけ高い金額で売りたいというのが本音かと思いますが、買主としては出来るだけ安い金額で売りたいというのが本音のため、交渉がなかなかまとまらない可能性も出てきます。

土地を売却する際にはローンの返済や次の家屋の購入資金に充てる場合があるかと思います。自己資金との兼ね合いから、事前に売却額の最低ラインを決めておき、そのラインを下回る場合は売らないというように、値引きの臨界点を明確にしておくことが重要です。

買主がローン審査に落ちると契約解除になる

自己資金だけで購入できない場合、買主側がローンを組む場合も考えられます。ローンの審査時には売買契約書が必要となるため、土地の売買契約締結後にローンの審査を行うことになります。

仮に買主がローンの審査に落ちてしまった場合には自己資金のみで支払いをしなければならないですが、現実的ではないでしょう。

そのため、売買契約時にはローン特約を設けておくことが一般的です。

ローン特約とは、買主がローン審査に落ちた場合には契約を白紙に戻す特約のことです。

売主にとってローン特約はメリットがありませんが、特約を設けない場合買主としては売買契約を行う際の金銭的な危険度が上がるため、契約が困難になります。

所有権の移転を行っておく

売買契約を締結しても、土地の登記名義人が自動的に変更されることはなく、所有権移転登記手続きを行わなければなりません。

所有権移転手続きを行うタイミングは、代金支払いと同時に行われることが一般的です。

所有権移転手続きは買主と売主が共に法務局に出向いて申請を行います。費用が発生しますが売主・買主のどちらが負担するかは売買契約時に決定しておきます。ただし、買主が負担することが一般的です。

所有権移転登記の必要書類や詳しい内容に関しては「法務局|不動産登記の申請書様式」を確認して下さい。

土地を売る際の税金と費用

土地を売る際には税金やその他費用が発生します。

最も代表的なものは譲渡所得税や仲介手数料ですが、その他にもいくつかあります。事前に把握しておかないと、売却後の金銭計画に大きな影響を与える可能性があるため注意が必要です。

ここでは、土地を売った際の税金と費用について紹介します。

土地を売る際に発生する税金

土地を売却した際には税金が発生します。ここではどのような税金が必要となるか記載しておきますので確認して下さい。

【関連記事】不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地を購入した金額よりも、売却した金額の方が高い場合に課せられる税金で、以下の計算式によって求めます。

譲渡所得税={売却価格-(取得費+諸経費)}×所得税率

所得税率は土地の所有期間によって次のように決まっています。

土地の所有期間 所得税率
5年以下の場合 20.315%
5年を超える場合 39.63%

譲渡所得税の詳しい計算方法や、特別控除に関しては「不動産譲渡所得税」を確認するようにして下さい。

売買契約書の印紙税

買主と売買契約書を結んだ場合には印紙税が発生します。

印紙税は売却価格によって異なり、また、平成30年3月31日までに売却した場合には軽減措置が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

本則税率…平成30年4月1日以降適用される本来の税率です。

軽減税率…平成30年3月31日までに売却した場合の税率で、印紙税が軽減されます。

抵当権抹消登記の免許税

土地に抵当権が設定されていた場合、抵当権抹消登記を行わなければならないことは既にお伝えしましたが、この時には免許税として税金が発生します。

免許税は不動産1つ当たり1,000円となっていますので、土地を売却した時の登録免許税は1,000円です。

消費税

不動産売却には様々な費用が発生しますが、その費用に対して消費税として税金が発生します。

消費税が発生する費用としては

  • 仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • ローンの繰り上げ返済手数料

等が挙げられます。

消費税に関しての詳しい内容は「不動産売却で発生する消費税に関する知識のまとめ」を確認して下さい。

土地を売る際に発生する費用

土地を売った際には、税金の他にも様々な費用が発生しますので確認しておきましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に対して売買契約が成立した場合に発生します。仲介手数料は不動産会社ごとに決定されていますが、法律により上限が決められています。

売却価格 手数料の上限
200万円未満 売却価格×5.4%
200万以上~400万円未満 売却価格×4.32%+2.16万円
400万円以上 売却価格×3.24%+6.48万円

参考:国土交通省|宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

仲介手数料はほとんどの不動産会社が法律上限の金額を使用しており、値下げ交渉は一般的に困難だと言われています。

参考:不動産の仲介手数料相場|基礎知識と手数料を下げる方法

返済手数料

土地のローンが残っている場合には、売却益でローン残債の支払いをする人もいるでしょう。この時には金融機関に対して返済手数料を納める必要があります。

手数料の相場は3,000円~5,000円、固定ローンの場合は3万円~5万円となっています。

土地境界確定測量費用

前述の通り、土地の売却前には測量を行う必要がありますが、この時には業者により測量費用として35万円~45万円程度発生します。

土地を高く売るための方法

土地を売却する際には出来るだけ高く売却したいというのが本音ではないでしょうか。

この時の「高い」という意味は、土地が持つ本来の価値よりも高く売却を行い「儲けが出る」ことを指しているかと思います。

しかし現状は非常に人気が高いエリアの土地でない限りはそのようなことは考えられません。

相場価格に比べて高ければ売れにくくなり、安ければ売れやすくなります。

ここでは、相場から大幅に値下げをせずに売却するための方法について記載を行います。

土地の相場を理解しておく

まず土地の相場を理解しておかなければ、高く売却できません。査定額が相場から大きく離れている、特に相場と比べて安い場合にはより高く売却できる可能性があるため、査定額と同時に相場も基準にして売り出し価格を決定した方が良いと言えるでしょう。

土地の相場を把握するには以下のサイトを利用して下さい。

土地総合情報システム

引用:国土交通省|不動産取引価格情報検索

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するウェブサイトで、アンケート調査を行い実際の取引結果をデータとして公表しています。

トップ画面左中央にある種類を選ぶから土地を選択していただき、ご自身の地域を選んでいただくことで、所有する土地の周辺の実際の取引額を把握できます。

地元の不動産会社に依頼する

前述の通り、所有する土地にもよりますが、面積や金額、立地などから考えて個人が購入する可能性が高い土地を売却する場合には地元の不動産会社に仲介の依頼を行いましょう。

地元に根差した不動産会社であれば、その地域での取引実績も多く、相場観にも優れています。また地域の実情も把握している為、どのような人に向けてどのように宣伝を行うべきかの販売戦略も優れている可能性が高いです。

土地を手入れしておく

遊休地など未使用の土地を売る場合には、長期間放置していたため、雑草が目立ったりゴミが放置されているなど、景観が悪くなっている場合が考えられます。

そのままで売ると買主が購入後自費で清掃を行わなければならず、減額交渉の理由の1つになってしまいます。定期的に手入れをしておくか、売却前に一度草を刈る、ごみを処分するなど掃除をしておくと良いでしょう。

高く売れるタイミングを理解しておく

土地が売れやすい時期は1月~3月だと言われています。

日本では4月より新学期となっており、子供の入学に合わせて新しい住居に引っ越すということが挙げられます。同時に4月は転勤の時期です。転勤でも新しい住居に引っ越す方も多く見受けられます。

引っ越しに合わせて一戸建てに住み替えるケースも多く、そのために土地を購入することが考えられます。

自由に売却時期を選べるのであれば1月~3月頃に売却するようにしましょう。買主としても引っ越し時期に期限がありますので、積極的に値下げ交渉を行わない可能性が高まると言えます。

田舎の土地を売りたい場合には

田舎の土地は以下の理由により売却することが困難だと一般的に言われています。

  • 都心と比べて住みにくい
  • 下水道などのインフラ整備が不十分
  • 土地が管理されていないことが多く、開発コストが大きい

売れないからと言って遊休地にしてしまうと、除草や清掃などの維持費がかかったり、固定資産税を払い続けなければならなかったりなどの金銭的なデメリットが発生します。

ここでは田舎の土地を売却するためのポイントをいくつか挙げておきます

適正価格よりも値下げをする

田舎の土地であったとしても、田舎でのスローライフに興味のある個人や事業のために土地を取得したい企業、また、都会に出ていた子供が実家に帰ってきた際の増築のためなど、田舎であっても土地の需要は少なからずあります。

土地が売れるか売れないかのキーポイントの大部分を占めるのは価格です。同じ条件の土地があった場合には、価格の高い方を選択する理由はありません。

アピールするべきポイントが無い場合には思い切って適正価格よりも値下げすることが重要です。

自分でも買主を探す

土地の売却は不動産会社が買主を見つけることが一般的ですが、「一般媒介契約」「専任媒介契約」で媒介契約を結んでいる場合、自分で買主を探すことも認められています。

そのため、不動産会社に任せるだけでなくご自身で買主を探すのも売却のための一つの方法です。

日本では「隣の土地は借金してでも買え」ということわざもあるくらいですので、土地に隣接する住民や親戚などに積極的に声をかけてみましょう。

寄付するという方法もある

数年以上の長期間にわたり売却活動を行っているにも関わらず土地が売れない場合には土地を寄付するという方法もあります。

土地を寄付した場合には利益はありませんが、固定資産税などの支払いが発生しないので長期的に見れば金銭的なメリットがあると言えるのではないでしょうか。

土地の寄付先としては

①自治体

②個人

③法人

④自治会や町内会

等が挙げられます。

まとめ

土地の売却は大きな金額が動きますので失敗できないものです。しかし媒介契約を結ぶ不動産会社の選択や売り出し価格の判断をミスしてしまうと長期に渡り売れない、最終的には値下げして売るなどのデメリットがあります。

この記事を参考にしていただき、少しでも高い値段で土地を売却できれば幸いです。


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