遊休地(ゆうきゅうち)とは、住宅を建てる、農地として利用する、駐車場などにして活用するなど、どのような方法によっても利用されていない土地のことを言います。

遊休地は所有しているだけで毎年固定資産税や都市計画税など固定費が発生します。また、不法投棄を助長させるなど近隣住民へ悪影響を与えかねません。

遊休地は相続の際に手に入れることが多く、先祖代々の土地を手放したくない等の理由から、売却することには心が引けるけれど、どのように活用すべきか分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこでこちらの記事では、遊休地を所有している方に向けて、代表的な活用方法7つと遊休地活用の相談先について記載をします。

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遊休地の活用方法

土地の活用方法はいくつかありますが、ここではその中でも遊休地を活用する代表的な方法について記載します。ただし、遊休地の活用方法には特徴があります。以下の表をご覧ください。

表:土地活用一覧と特徴

方活用法 具体的内容 投資額 収益性 転用性 安定性
売却 土地を売却 ×
 定期借地 土地を店舗などの運営事業者へ貸し出す × ×
駐車場経営 土地を駐車場にして経営を行う ×
賃貸住宅経営 賃貸住宅の経営を行う ×

トランクルーム経営

建築した建物をトランクルーム会社に借り上げてもらう
ソーラー経営 ソーラーパネルを設置し電気を電力会社に売る ×
商業施設経営 建築した建物を店舗運営事業者に借り上げてもらう ×
  • 投資額…土地活用を行うために必要な初期費用です。○<△<×の順に初期費用額は増加します。
  • 収益性…得られる収益の高さです。×<△<○の順に得られる収益の期待値は増加します。
  • 転用性…他の方法への移行の容易さです。○<△<×の順で移行が容易になります。
  • 安定性…安定して収益を得ることが出来る可能性の高さです。×<△<○の順に安定して収益を得ることができます。

参考:不動産を相続した後の有効な活用法|目的別の活用法と手続きの知識

また遊休地を活用したいと思っている方にも

  • 先祖代々の土地を手放したくない
  • 固定資産税を払える分の収入を得たい
  • あまりリスクを負わず、生活費の足し程度に遊休地を活用したい
  • リスクを取ってでも大きな収益を上げたい

等、様々な思いがあるかと思います。そのため、それぞれの活用方法に関してどのような人が適しているかに関しても併せて記載します。

太陽光発電

遊休地に太陽光発電パネルを設置し、電力会社に売る活用法が太陽光発電です。太陽光発電や風力発電などの再生可能エネルギーの生産を普及させる目的から、2009年に固定価格買取制度が開始され、高価格で太陽光を電力会社などへ売ることが可能となりました。

電力会社への発売電気料金は、太陽光での活動を始めた年度によって、住宅用の場合は10年間、事業用の場合は20年間のそれぞれの1kWあたりの価格が決められています。

年度 住宅用 産業用
出力制御義務なしの地域 出力制御義務ありの地域
2015年 33円/1kW 35円/1kW 31.32円/1kW(6月まで)
29.16円/1kW(7月以降)
2016年 31円/1kW 33円/1kW 25.92円/1kW
2017年 28円/1kW 30円/1kW 22.68円/1kW
2018年 26円/1kW 28円/1kW 未定
2019年 24円/1kW 26円/1kW

※出力制御義務なしの地域…東京・中部・関西

出力制御義務ありの地域…北海道・北陸・北陸・四国・中国・九州・沖縄

参考:経済産業省|資源エネルギー庁

価格は年々値下がり続けていますが、事業用に販売を行った場合20年間同額で電力を販売出来ますので金銭計画を立てやすいといった特徴があります。

太陽光発電が適している人

太陽光発電は、固定の金額で買い取りを行ってくれるので、初期費用を回収しやすく、ランニングコストや労力がほとんどかからないといった特徴をもっており、以下のような人に適した遊休地の活用方法だと言えます。

  • 土地価格が安い遊休地を活用したい人
  • 安定した収入が欲しい人
  • 遊休地活用に手間をかけたくない人
  • 初期費用が回収できないなどの金銭的なリスクを避けたい人

太陽光発電での利益計算例

太陽光発電を行った場合の利益を計算してみましょう。2015年から2019年の間に、住宅向け(出力制御義務ありの地域)に50坪の土地で太陽光発電を行い売電した場合の利益は以下の通りとなります。

年度 1年間の利益 年間発電量 1kW当たりの価格 初期費用 初期費用
回収期間
2015年 66万5,000円 19,000kW 35円 717万円 10年10カ月
2016年 62万7,000円 19,000kW 33円 717万円 11年5ヵ月
2017年 57万円 19,000kW 30円 717万円 12年7ヵ月
2018年 53万2,0000円 19,000kW 28円 717万円 13年5ヵ月
2019年 49万4,000円 19,000kW 26円 717万円 14年6ヵ月

なお、固定買取制度に関して、住宅用10年、事業用20年を経た場合には電力会社と合意をとって買取価格を決めていくことになります。目安としては電力卸売りの相場である11円/kW程度になると思われます。

駐車場経営

遊休地に駐車場設備を作り駐車経営を行うことも出来ます。駐車場経営は青空駐車場でも出来ますし、土地を整備し他の活用法に比べて建物を建築する費用も掛かりませんので初期費用を抑えられるという特徴もあります。

経営方法に関しても、すべてご自身で行うことも可能ですし、専門の業者に委託することも出来ます。

駐車場経営を行う際の注意点としては、事前の市場調査を徹底して行わなければならないことが挙げられます。如何に広大な土地を持っていたとしても周りに商業施設や住宅などがなく駐車場利用の需要が無ければ利益を上げることが困難になってしまうでしょう。

駐車場経営の詳しい内容に関しては「駐車場の土地活用|駐車場を選ぶべき人と駐車場経営の利益計算」を確認して下さい。

駐車場を選ぶべき人

前述の通り、駐車場は他の活用方法に比べて初期費用が発生しないことや建物を建てる必要が無いことなどから、以下のような人に適していると言えます。

  • 初期費用を抑え、金銭的なリスクを負いたくない人
  • 銀行から多額の借入をしたくない人
  • 土地の転用性(他の活用への容易さ)を確保しながら遊休地の活用を行いたい人

駐車場の利益計算例

50坪(167㎡)の遊休地で駐車場経営を行った場合の利益の計算をしてみましょう。ただし条件として車1台に必要な面積は25㎡、月額賃料は3万円とします。

駐車場経営の初期費用は以下の表の通りです。

表:駐車場の初期費用

掘削費 300円/㎡
残土処分費 900円/㎡
砕石実費 360円/㎡
ライン引き費 1万5,000円/5台
車止めブロック費 7,000円/台
駐車場番号表記費 1,000円/台
合計 33万8,520円

また、ランニングコストと初期費用を差し引いた初年度の利益は以下の通りとなります。

ランニングコスト 固定資産税 56万円/年間
所得税 11万8,500円/年間
住民税 21万6,000円/年間
収益 216万円/年間(稼働率100%の場合)
初期費用 33万8,520円
初年度の利益 92万6,980円/年間

参考:駐車場の土地活用|駐車場を選ぶべき人と駐車場経営の利益計算

トランクルーム経営

トランクルームとは、遊休地に荷物を収納するためのコンテナ等を建築し利用者に貸し出しするサービスです。日本では集合住宅も多く、収納のためのスペースが足りていない実情から近年需要が高まっています。

トランクルームの経営方式には、「一括借上方式」と「業務委託方式」の2種類のタイプがあります。

表:トランクルームの経営方式と特徴

経営方式 コンテナ建設費用負担 経営 募集・管理業務 収入
一括借上方式 遊休地所有者 業者 業者 毎月固定
業務委託方式 遊休地所有者 遊休地所有者 業者 売り上げにより変動

一括借上方式は、遊休地に土地所有者がコンテナを建築し、土地、コンテナ含め業者が借り上げを行います。経営や管理募集は業者が行い、遊休地所有者は毎月固定の収入を得ます。

一方、業務委託方式は、コンテナ建設や経営は遊休地所有者が行い、管理や募集のみを業者に委託する方式です。毎月募集や管理の費用を業者に支払います。収入は売り上げによって変動します。

トランクルームの目的は荷物を収納することにありますので、都心部や住宅地でなくても経営できるという特徴があります。

また、駐車場経営と同様、コンテナを建築するだけなので初期費用が掛からず、金銭的なリスクを抑えて活用できることがメリットです。ただし、需要が無い土地では利益が出ませんので事前の市場調査が重要になります。

トランクルーム経営に向いている人

トランクルームは初期費用が掛からないことや郊外の土地でも経営を行えるため、以下のような人に適していると言えます。

  • 住環境には適さない所有地を持っている人
  • 遊休地活用に初期費用をかけたくない人
  • リスクを抑えて活用したい人

トランクルーム経営の利益計算例

50坪の遊休地でトランクルーム経営を業務委託方式で行った場合の初年度の初期費用、初期費用回収期間、利益などの計算例は以下の通りです。

トランク1つ当たりの坪数 5坪
トランク数 10台
月額賃料 7,000円/月
初期費用 500万円:トランク1台50万円
収益 84万円/年間:7,000円×10台×12カ月
業者委託費 18万円/年間
利益 66万円/年間

賃貸住宅経営

遊休地に賃貸住宅を建築し、賃料を収入とする活用方法もあります。賃貸経営では、初期費用が5,000万円~数億程度と非常に高くなりますが、その分経営に成功すれば高い収益性を見込めます。

また小規模宅地等の特例が適用されることで相続税の対策になるなど節税効果も高いことが特徴として挙げられます。

小規模宅地等の特例

相続した不動産が、被相続人(遺産を残して亡くなった人)により事業用や居住用に用いられていた場合、一定の面積分が減額される特例です。

参考:国税庁|相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例

【関連記事】
▶アパート経営を始める前に注意すべき3つの事と失敗ない為の全知識
▶賃貸住宅を経営する際のリスク9選とリスクを回避するための対策
▶土地活用にアパートを選ぶメリットとデメリット|収益を上げるための知識

賃貸住宅経営に向いている人

賃貸住宅経営の特徴は高リスク高リターンということです。

前述の通り初期費用が非常に高額になるため、自己資金で不足する場合には金融機関からの借り入れが必要になりますが、その分成功すれば高い利益を得られます。

賃貸住宅経営に向いているのは以下のような人です。

  • 賃料相場が高い地域に遊休地を所有している人
  • 住環境の良い地域に遊休地を所有している人
  • 遊休地活用で利益を上げたい人

賃貸住宅経営の利益計算例

50坪の遊休地で賃貸経営を行った場合の利益の計算を行ってみましょう。ただし経営の条件や初期費用は以下の通りとします。

表:賃貸住宅経営の条件

賃貸住宅のタイプ 軽量鉄骨
建ぺい率 80%
坪あたりの建築費 60万円
階数 3階建て
延床面積 120坪:50坪×80%×3階
戸数 9戸
初期費用 7200万円:60万円×120坪
銀行からの借入金 5,000万円
ローン期間 30年
土地・建物の固定資産税・都市計画税 150万円/年間
家賃 7万円/月

上記表を基に、稼働率100%の場合の年間利益の計算は以下の通りとなっています。

収益 756万円/年間:7万円×9戸数×12ヵ月
ローン返済 170万円/年間
管理委託費 30万円/年間
利益 556万円/年間:756万円-170万円-30万円

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イエカレの土地活用

・活用予定がない土地の税金や管理が重荷になっている
・相続で急に土地を取得することになったが使い道がない
・土地を売ろうと思っていたがあまりお金になりそうにない
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商業系施設経営

商業系施設経営とは、遊休地に商業施設用の建物を建設し、事業者に対して貸し出す活用方法です。集客が見込まれるような都心部で、かつ幹線道路など人通りが多い地域に遊休地を所有している人に適した活用方法です。

賃貸住宅経営と同じで初期費用が高額になりますが、成功すれば大きな利益を得られます。ただし成功するか否かは需要の大きさによりますのでこちらの活用法も事前の需要調査が重要になります。

【関連記事】
▶コンビニの土地活用で失敗しないためには土地の向き・不向きの確認が重要
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商業系施設経営が適している人

商業系施設も初期費用が高い分、高リスクだと言えますが、成功すれば高い収益性を見込めるので以下のような人が適していると言えます。

  • 高い収益性を望む人
  • 幹線道路等人通りの多い遊休地を所有している人
  • 周囲にコンビニや商業施設がない遊休地を所有している人

商業系施設経営の利益計算例

ここでは、50坪の遊休地でコンビニ経営を行った場合の条件と年間の利益の計算例を記載します。

建築費 6,000万円
ローン期間 30年間
ローン返済 210万円/年間
土地・建物の固定資産税・都市計画税 150万円/年間
収益 1,080万円/年間:90万円×12ヵ月
利益 720万円/年間

定期借地

定期借地は、遊休地を店舗建設地などのために事業提供者に貸し出すことです。貸し出した土地で業者が事業を行い、遊休地所有者は土地代として利益を得られます。

遊休地を貸出すだけですので初期費用などはかからず利益を得られますが、契約内容により10年間から30年間は貸し出す必要があり、その間まとまったお金が必要になって売却しようと思ってもできないというデメリットがあります。

定期借地では、太陽光や駐車場、商業施設、医療施設等あらゆる種類の業者に対して貸し出せますので、ご自身の所有する遊休地周辺の需要から最も適した業者を選択する必要があります。

定期借地には借地借家法により3種類の方法があり、以下のような特徴があります。

定期借地の種類 契約期間 利用制限 特徴 根拠法令
一般定期借地 50年以上 制限なし 契約終了後は建物を壊して更地での返却。契約の更新、建物買取請求も不可能。 借地借家法第22条
事業用定期借地 10年以上50年未満 事業用のみ

 

(住居は不可)

契約終了後は建物を壊して更地での返却。契約の更新、建物買取請求も不可 借地借家法第23条
建物譲渡特約付
定期借地
30年以上 制限無 契約満了後、遊休地所有者が建物を買い取る 借地借家法第24条

定期借地が適している人

初期費用が掛からないことや、長期的に貸し出す必要があるため、定期借地に適しているのは以下のような人です。

  • 初期費用をかけたくない人
  • 長期的に活用する意志が無い遊休地を所有している人
  • 土地は残しておきたいが、何かしらの活用をしたい人

定期借地の利益計算例

50坪の遊休地で定期借地を行った時の利益計算例は以下の通りです。

土地の評価額 3500万円:70万円×50坪
土地の固定資産税及び都市計画税 100万円
収益 210万円:土地の評価額×6%
利益 110万円:収益-固定資産税・都市計画税

売却

その土地を所有する理由が無ければ、売却することも立派な活用方法の一つです。

売却するとリスクや労力を必要とせずにまとまったお金が手に入り、固定資産税や都市計画税などの固定費もかからなくなりますので、金銭的に大きなメリットがあります。

ただし、思い入れのある土地の場合、適した活用方法とは言えないかと思います。

土地を売却する手順やその際にかかる費用に関しては、「土地の売却時にかかる費用と売却価格を高めるために出来る事とは?」を確認して下さい。

売却が適している人

遊休地の活用として売却が適しているのは以下のような人です。

  • リスクを取りたくない人
  • 遊休地活用に手間をかけたくない人
  • まとまったお金が必要な人
  • 土地を手放しても問題が無い人

売却での利益計算例

遊休地を売却した場合の利益の計算例を見てみましょう。

土地の価格はピンキリで、2017年12現在、最も高い土地は東京都中央区銀座で、一坪あたり約1億6千万円、最も安いところは北海道常呂郡で、一坪辺り16円です。

参考:土地DATA

ここでは、都道府県別の平均が最も高い東京そして最も低い秋田、さらに全国平均値の土地価格での売却利益計算例を紹介します。

【関連記事】土地の売却時にかかる費用と売却価格を高めるために出来る事とは?

◎【東京都の平均金額で売却した場合の利益計算例

東京都に10年以上所有していた50坪の遊休地を売却した場合の利益計算例は以下の通りとなります。

項目 金額 計算内容・参考サイト
収益 1億5,590万8,550円 311万8,171円(東京都の平均坪単価)×50坪
仲介手数料 473万7,256円 1億5,590万8,550円×3%+6万円
譲渡所得税 707万6781円 {1億5,590万8,550円-1億2,107万3,300円(取得費+譲渡費用)}×20.315%
印紙税 6万円 参考:国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
住所変更登記費用 1,000円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額
司法書士費用 1万円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額
利益 1億4,409万3,506円 収益-各経費

◎【秋田県の平均金額で売却した場合の利益計算例

秋田県に10年以上所有していた50坪の遊休地を売却した場合の利益計算例は以下の通りとなります。

項目 金額 計算内容・参考サイト
収益 330万8,050円 6万6,161円(秋田県の平均坪単価)×50坪
仲介手数料 15万2,322円 330万8,050円×4%+2万円
譲渡所得税 12万788円 {330万8,050円-271万3,472円(取得費+譲渡費用)}×20.315%
印紙税 1,000円 参考:国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
住所変更登記費用 1,000円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額
司法書士費用 1万円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額
利益 302万2,940円

収益-各経費

◎【全国の平均金額で売却した場合の利益計算例

全国の平均金額で10年以上所有していた50坪の遊休地を売却した場合の利益計算例は以下の通りとなります。

項目 金額 計算内容・参考サイト
収益 2,800万2,000円 56万40円(全国の平均坪単価)×50坪
仲介手数料 90万60円 2,800万2,000円×3%+6万円
譲渡所得税 104万6,531円 {2,800万2,000円-2,365万480円(取得費+譲渡費用)}×20.315%
印紙税 1,000円 参考:国税庁-不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
住所変更登記費用 1,000円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額
司法書士費用 1万円 参考:土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額

利益

2,604万3,409円

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遊休地活用の成功事例

ここでは、遊休地となっていた農園を再興させた兵庫県の取り組みについて紹介したいと思います。

兵庫県篠山市では、農業従事者の高齢化や担い手不足のために農地が遊休地となっており、鳥獣被害があり、農地の荒廃が多く見られていました。

平成15年度より荒廃農地の復旧作業を行い、地元民の協力の元コスモス畑へと再生させました。

引用元:農林水産省/耕作放棄地解消事例集

遊休地を放置する問題点

遊休地の良い活用方法が思いつかなかったり、初期費用をかけてまで活用したくないと考えてそのままにしておいたりする場合が多いですが、そのような場合には以下のような問題点が発生しますので注意が必要です。

固定資産税がかかる

遊休地は活用していないとは言え不動産です。不動産は所有していると地方自治体によっても異なりますが、以下の通り固定資産税や税金が発生します。

固定資産税 土地の評価額×1.4%
都市計画税 土地の評価額×0.3%

土地を遊休地として所有している人はその他にも多くの資産を保有している場合が多いので、上記のような税金は負担にならないという実態があるかもしれません。

しかし、所有していても何も生み出さない土地は負の遺産と言えるでしょう。毎年固定費を支払っているのであれば、何かしらの活用を行うか、売却してしまうべきかと思います。

近隣からのクレームが発生する

遊休地はきちんと管理していない場合雑草が生えたり不法にゴミが投棄されてしまう危険性が高まります。

そうすると害虫が発生したり、周囲の景観を悪化させたりと言った影響を及ぼすため、近隣の住民からクレームが発生してしまうかもしれません。

そのような場合にはクレームの対応をしなければならず、手間や時間がかかります。

犯罪のリスクを高める

上記のように雑草が生えたりゴミが投棄されていたりする場合、犯罪の温床になり、地域の治安を悪くしてしまう可能性があります。

管理する手間や時間が発生する

上記内容を防ぐためには、定期的に雑草を除去したり、ごみを掃除したりなどの管理をしなければなりません。

遊休地が自宅近くにある場合にはあまり問題にならないかもしれませんが、遠方にある場合には実際に足を運ぶことが困難で、業者に依頼しなければならない場合もあるでしょう。

遊休地活用の相談先

遊休地をどのように活用すべきか、専門家の意見を取り入れたい方もいらっしゃるかと思います。

ここでは、遊休地活用の相談先を一覧にしてまとめましたので確認して下さい。

相談先 内容
NPO法人 日本地主家主協会 遊休地に限らず、土地を活用したい人のために、有効活用や売買、さらに相続対策などの相談にも対応しています。
アグリメディア 主に遊休農地の有効活用に関するために、貸農園・体験農園の開設・運営に関するサポートを行っています。
みずほ信託銀行|不動産コンサルティング 事業計画資金と併せて、活用に関するコンサルティングを行う金融系企業もあります。融資先が利益を出さないと金利を回収できないため的確なアドバイスを得られます。
各地方自治体

 

公益財団法人 東京都都市づくり公社
千葉市|太陽光発電ビジネスマッチング事業

各自治体が土地活用の相談先になっている場合があります。自治体にとって遊休地を減らすことは地域の環境の点でも税収の面でも重要だからです。ご自身が所有する遊休地の自治体に相談先がないか一度確認してみましょう。
イエイ 遊休地の売却を考えている方が土地の一括査定を行えます。悪徳業者を排除しているので、安心して利用できます。

まとめ

遊休地は放置しておくと金銭的な面でなく街の景観や治安などにも悪影響を与えかねませんので、積極的に活用することをおすすめします。

活用と言っても利益を生み出すことをしなければならないということではありません。売却も活用の手段の一つです。まとまった金額が必要な場合や有効な活用方法が無い場合には積極的に売却を行っていくべきです。

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