マンションの売却

投資用マンション売却で失敗しないために|売却のタイミング・税金・確定申告の基礎知識

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投資用にマンションを購入し、いよいよ売却する時期になると、以下のような様々な疑問が浮かぶことかと思います。

「投資マンションの売却を依頼する不動産会社はどのように選べば良いのだろうか」

「今売るべきだろうか、それとももう少し待った方がいいのだろうか」

「どのようにすればマンションを高く売られるのだろうか」

「売却時に税金が発生したり、確定申告をする必要があるらしいが具体的にはどういった内容なのだろうか」

こちらの記事では、こうした疑問を解決するために投資用マンションを売却する際の基礎知識を紹介したいと思います。


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投資用マンション売却において不動産会社を選ぶ時のポイント

マンションを売却する際には、個人で買主を見つけることが困難であるため、不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。ここでは、その際どのように不動産会社を選べばよいのかについて見ていきましょう。

中小に依頼する

不動産会社選びで一番先に頭に浮かぶ疑問は、「全国展開している大企業に依頼するべきか、地元に根差した中小企業に依頼するべきか」ではないでしょうか。

大手と中小どちらを選択するべきか?その比較として「成約率」と「対応の良さ」を軸に考えてみましょう。

成約率に関しては、大手と中小で変動はありません。大手は資金力がありCMや広告を大々的に行えるため、成約数に関しては大手の方が上でしょう。

しかし、レインズに登録すれば全国どこからでも購入希望者の目に触れてもらえることや、マンション宣伝活動の方法に差異が無いことから、大手の方が成約率が高いということはありません。

レインズとは

レインズとは不動産流通標準システム(Real Estate Information Network System)の略称で、全国で売却に出されている物件の情報が記載されており、不動産会社が閲覧できるウェブサイトです。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しています。

また対応の良さに関してですが、大手は広告を行っているため、仲介1件当たりの利益が下がってしまうことや顧客数が多いことなどから、仲介手数料の値引きに応じてくれなかったり、対応が画一的になったりするのが通常です。

それに対し中小は、依頼してくる顧客が少ないため1人当たりに割ける時間が多いことや仲介1件当たりの利益率もそこまで高くする必要はありませんので、売主に対して丁寧に対応してくれる場合が多いです。

これらのことから、もしもあなたが大手か中小かで迷われているなら、中小の不動産会社を選択することをおすすめします。

複数の業者から選択する

投資用マンションを売却する際には、複数の不動産会社に査定してもらい、その中から最も良いと感じた会社に正式に仲介を依頼するようにして下さい。

査定額は不動産会社によって大きく異なる場合があり、査定額の開きは物件の相場が高くなればなるほど大きくなります。

査定額でそのまま売却できることはまずありませんが、実勢に査定を依頼した際の担当者とのやり取りから不動産会社との相性や誠実に対応してくれるかの判断を行うようにしましょう。

どのように不動産会社を選べば良いかについては「不動産屋の選び方まとめ|不動産売却で知っておきたい4つの知識」を確認して下さい。

また、後ほど詳しく解説しますが、同じマンションでも、居住用の分譲マンションと投資用マンションでは価格の算定方法方が全く異なります。

不動会社には専門分野がありますので、ホームページでの過去の取引実績や担当者に直接質問をして、投資用マンション売却の仲介について得意としているかどうかの確認も併せて行うようにして下さい。

一般媒介契約は選択しない

仲介を正式に依頼する時には不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは

媒介契約(ばいかいけいやく)とは、宅地建物取引業法によって、不動産会社に媒介(=仲介)を依頼する際に結ばなければならない契約です。

媒介契約において、仲介手数料や不動産会社及び売主が果たすべき責任などが決まります。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つ種類があり、それぞれの特徴は以下の通りとなっています。

表:媒介契約の比較一覧

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
契約できる不動産会社数 いくつでも可 1社のみ 1社のみ
契約外の不動産会社

での仲介

営業経費を支払うことで可能 違約金が発生 違約金が発生
売主が自身で

買主を探しての制約

可能 営業経費を支払うことで可能 違約金が発生
売主への状況報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
指定流通機構

「レインズ(後述)」

への登録義務

なし

(ただし任意で登録が可能)

契約締結から7日以内 契約締結から5日以内
契約期間 無制限

(行政の指導では

3ヵ月以内)

3ヵ月以内 3ヵ月以内

参考:専属専任媒介契約の基礎知識|専属専任媒介契約の特徴と注意点まとめ

一般媒介契約は複数の会社に仲介の依頼をすることが可能となりますが、レインズへの登録義務が無いことや、他の不動産会社で仲介が決まると手数料を獲得できず、それまでにかかった宣伝広告費が無駄になってしまうことから、積極的に宣伝活動を行ってくれない可能性があります。

そのため、一般媒介契約を選択することはおすすめできません。

マンション売却のタイミングも重要

投資用マンションを売却する際には、どのようなタイミングで売るべきかの判断をしなければなりません。

ただし売却のタイミングは専門家でも意見が分かれるほど困難です。

そこでここでは、売却をするタイミングの判断基準について紹介します。

投資用マンションの価格の決まり方

売却のタイミングを理解する前に、まず投資用マンションの価格がどのように決まるかを確認しておきましょう。

居住用のマンションの場合は、周辺地域の相場によって決まりますが、投資用マンションはそのような決まり方はしません。

投資用マンションの価格は以下の式により決まります。

投資用マンションの価格=純収益(想定年間賃料-年間出資額)÷還元利回り

例えば想定の年間賃料が120万円(1ヵ月10万円)で、固定資産税の他、維持管理費・修繕費・損害保険料などの年間出資額が20万円、還元利回りが6%だった場合の投資用マンションの価格は

投資用マンション価格=(120万円-20万円)÷6%=約1,667万円

上記の計算から約1,667万円であることがわかります。

なお、還元利回りとは、マンション購入額に対する利益の割合のことを言います。仮に100万円のマンションを購入して10万円の利益を得た場合の還元利回りは10%となります。

還元利回りが高い・低いの基本セオリーとして、以下のような認識を持っておいてください。

還元利回りが高い 物件のリスクが高い・不動産価値が低い
還元利回りが低い 物件のリスクが低い・不動産価値が高い

還元利回りを求めるには、類似物件の取引事例や不動産関連機関や企業が公表している市場データなどを基に算定を行います。

このように、投資用マンションの価格は、相場など周囲の過去の実際の取引額を参考にして決まるものではありませんので、注意が必要です。

投資用マンションが値上がりする理由

投資用マンションを売却したい場合には出来るだけ高く売りたいと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そのためには、投資用マンションが値上がりする理由を理解しておくことが一番です。

もう一度先ほどの投資用マンションの価格算定の式を思い出してみましょう。

投資用マンションの価格=純収益(想定年間賃料-年間出資額)÷還元利回り

この式を少し書き換えると以下のようになります。



上記の式を見ると、投資用マンションの価格が上昇するポイントは、純収益が増加するか、還元利回りが減少するかのどちらかであることがわかります。

純収益が上がるケースとしては、家賃の上昇が考えられます。

ただ、所有する投資用マンションが何らかの理由により人気物件となれば賃料が上がりますが、一般的にマンションは築年数と同時に家賃が減少していくため現実的ではありません。

では、還元利回りが減少するのはどのような場合が考えられるでしょうか。

還元利回りがどのように決まるか簡単に説明を行いましたが、より具体的に言うと以下の情報を参考に決定されます。

①空室割合や現在の賃料の相場観などの純収益の将来に渡る予想

②回収修繕時の合意が容易であるか否か

③敷地面積・延床面積などのマンションの規模

④マンションの築年数(耐震基準・コンクリート強度・有害物質の使用)

⑤賃借人の属性

⑥管理や修繕の状況

⑦金利

①~⑥に関してはマンション自体のスペックであるため、あまり変動することはありません。最も変動しやすいのは⑦の金利で、金利が低下すると、還元利回りも低下します。

この時の金利は主に国債などの無リスクな金融商品の物が考慮されます。

例えば10年の国債利回りが2%で還元利回りが5%であったとして、仮に国債利回りが1%に下落すると還元利回りが4%に下落します。

国債等無リスクの金利の変動に何しても個人でどうにかできる内容ではありませんが、これから金利が上がるか下がるかの判断であれば可能となりますので、マンション売却の判断の1つとして下さい。

購入額<売却額が売り時ではない

投資用マンションを購入した方は、「購入額より売却額が高くなったら売ろう」と考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

「購入額<売却額」であればそれだけで利益が出ますが、妥当な判断基準ではありません。多くの投資用マンションが10年も経てば「購入額>売却額」となりますので、投資用マンションを10年以上保持してしまった場合、一生売ることが出来なくなってしまいます。

また、「購入額<売却額」であっても、購入や売却にかかる費用が発生するため、購入後すぐに売却した場合でもトータルで見ると損をしてしまう可能性もあります。

【関連記事】

不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

不動産売却で発生する諸費用の一覧と諸費用を安く抑えるための秘訣

購入価格と売却額を比較するのはシンプルではありますが、売却のタイミングを判断する要素としては適切ではありません。

キャッシュフローと利益の関係

売却のタイミングとして、今売るべきか、それとももう少し待った方がいいのか、迷われる方もいらっしゃるかと思います。

ここでは、今売るべきか、5年後売るべきかを例にして考えてみましょう。

売却のタイミングを判断する時に、今売れば5年間のキャッシュフロー(投資用マンションからの純収益)が一気に手に入ることを理由に、5年間先延ばしにするべきではないと考える方もいるでしょう。

例えば、家賃収入から経費を引いた1年間のキャッシュフローが500万円の投資用マンションを、今売れば1億円で、5年後に売れば7,500万円、ローンの残債が7,500万円だとしましょう。

この時、今売れば1億円-7,500万円=2,500万円となるため、500万円×5年間=2,500万円の、5年間のキャッシュフローが一気に手に入り、今手にする利益と5年保持して手にする利益が同じであるという錯覚に陥ります。

しかしこの時に抜け落ちているのが「5年後の売却によるキャッシュフロー」です。つまり5年経てばローンの残債も減っています。

売却時には売却額も低くなりますが、ローンの残債も低くなり、結果的に売却による利益は多くなります。

仮に1年間での返済額が300万円であった場合、5年後のローン残債は6,000万円です。そのため、5年後に売却した場合、5年間のキャッシュフロー2,500万円と売却時のキャッシュフロー7,500万円-6,000万円=1,500万円の計4,000万円が利益として手元に残ります。

上記の内容をまとめると以下の表になります。

今売却した場合 5年後に売却した場合
売却額 1億円 7,500万円
ローンの残債 7500万円 6,000万円
5年間保有した時のキャッシュフロー 0円 2,500万円
売却時のキャッシュフロー 2,500万円 1,500万円
トータルの利益 2,500万円 4,000万円

このように残債が減ることが抜け落ちてしまうと売り時の判断を誤ってしまいます。意外と盲点な所ですので注意するようにして下さい。

正しい売却タイミングの考え方

では、どのように売却のタイミングを判断すれば良いのでしょうか。それはご自身がお金の価値をどのように判断するかということに関わってきます。

例えば先ほどの例で言うと、現在の2,500万円と5年後の2,500万円では現在の2,500万円の価値の方が高いです。

投資用マンションを売却されるということは「投資」を行いたいということですよね。

投資とは、所有する資産を増やす行為のことです。仮に現金で2,500万円所有していた場合、個人向け5年国債の2017年時点での金利は0.0398425%であるため、国債を買えば現在の2,500万円は5年後に約2,510万円になり、10万円利益を上げられます。

国債は2017年時点では金利が非常に少ないためあまり利益にはなりませんが、先ほどの例で言うと、有力な投資先があるのであれば、5年後の4,000万円より現在の2,500万円の価値の方が高いということも考えられます。

先延ばしにして利益を確保するか、現在売って自己資金を増やし、他の利率の良い投資に備えるかを判断基準とすると良いでしょう。

投資用マンションを高く売る方法

マンションの売却額は売却時のキャッシュフローに直接的に影響を与えますので、出来るだけ高く売らなければなりません。

ここでは、投資用マンションを高く売る方法について記載したいと思います。

売却時には満室にしておく

投資用マンションの価格は還元利回りが下がることで上昇し、「空室割合や現在の賃料の相場観などの純収益の将来に渡る予想」が還元利回りを下げる要因の一つであることは既に説明しました。

家賃は築年数が触れるについてれ下がってしまうのでご自身で影響を与えることは困難ですが、空室の割合に関してはマンションを管理する不動産会社と売主との努力で影響を与えることは可能かと思います。

売却時には還元利回りを下げ、売却価格を上げるために出来るだけ満室に近い状態にしておきましょう。

適切な修繕を行っておく

修繕が行われているかどうかも還元利回りを下げる要因の一つです。

マンションは築年数が増加するにつれて修繕を行わなければなりません。特に排水設備などマンション全体における設備に欠陥があった場合は還元利回りを上げてしまう大きな要因になってしまいます。

マンション売却前に修繕を行っておく事で還元利回りを下げ、価格を上げておきましょう。

マンションの売り時を理解しておく

購入者は中古の投資用マンションを購入する場合に築年数を気にかけます。

マンションは築10年を目処にして5年~10年程度のペースで修繕が必要になります。特に築20年を経過してしまった場合には排水設備に関して大規模な修繕費用が発生してしまいます。

マンション売却の時期としては築10年目を迎えるかどうかを一つの判断基準としておきましょう。

投資用マンションの売却にかかる税金

投資用マンションを売却した際には、居住用マンションと同様に税金が発生します。最も多額になる税金は譲渡所得費用ですが、その他にもいくつか発生しますのでここで紹介しておきます。

【関連記事】マンション売却の税金まとめ|相続税や譲渡税などの求め方について

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た時に発生する税金です。利益が出たか否かの判断は譲渡所得がプラスかマイナスかで判断を行います。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

それぞれどのようなものを含むかの具体的な内容は以下の通りです。

譲渡収入 取得費 譲渡費用
・投資用マンションを売って実際に買主から得た金額

 

・投資用マンション購入代金

・購入時の仲介手数料、登記費用

・不動産取得税

・売買契約書の印紙代

・売却時の仲介手数料、登記費用

・売買契約書の印紙代

仮に資料などが残っておらず、取得費がわからない場合には、概算費用と言い、譲渡収入の5%を取得費に出来ます。

譲渡収入が算定出来れば、それに所有期間ごとの税率をかけて譲渡所得税を計算します。所有期間ごとの税率は以下の通りです。

売却の年の1月1日で5年以下の場合の税率 売却の年の1月1日で5年を超える場合の税率
39.63% 20.315%

つまり、譲渡所得税は以下の計算により求まります。

譲渡所得税=譲渡所得×所有期間ごとの税率

また、譲渡所得税は、「申告分離税」といい、他の所得税と合算できません。

例えばご自身が個人事業主であり、本業の事業で赤字であったとしても、合算させることはできません。

ただし、同一年に売却した投資用マンション同士であれば合算は可能です。2つの投資用マンションを売却し、1方の譲渡所得が2,000万円もう一方が-3,000万であった場合、譲渡所得税は発生しません。

投資用マンションの譲渡所得税の特例

賃貸用などの投資用マンションを売却した場合には、特定事業用資産の買換え特例制度を利用できます。

特定事業用資産の買換え特例制度とは、投資用マンションを売却後一定期間内に新たに投資用マンションを購入し、購入から1年以内に賃貸を始めた場合に適用を受けられる制度です。

この制度では、売却額より購入額の方が高い場合、売却額に20%をかけたものを譲渡収入とできるほか、新たに購入した投資用マンションを売却する時まで譲渡所得税を先延ばしにできます。

適用されるためには様々な要件があります。詳しい内容に関しては「国税庁|事業用の資産を買い換えたときの特例」を参考にしてください。

印紙税

印紙税は、投資用マンションを売却する際の売買契約書を作成するときに必要となる税金です。印紙税の金額は売却額により以下の通り変わります。ただし、平成30年3月31までに売却した場合には軽減税率が適用されますので、併せて記載しておきます。

売却価格 本税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

登録免許税

登録免許税とは、仮にローンを組んで投資用マンションを購入していた場合に、設定されている抵当権を解除させる登記を行う際に必要になる税金です。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関がローンを貸出す際に、担保として投資用マンションなど不動産に設定している権利のことです。仮にローンの支払いが滞った場合には抵当権を根拠として裁判所を通じて不動産を競売にかけられます。

ローンの支払いを済ませれば自動的に抵当権が解除されることはなく、ご自身で、所有する投資用マンション管轄地域の法務局にて登記を行わなければなりません。

法務局の管轄地域に関しては「法務局|管轄のご案内」を確認して下さい。

売却時に譲渡所得税が発生したら確定申告をする必要がある

前述の通り売却時には譲渡所得税が発生することはお伝えしましたが、譲渡所得税が発生した際には確定申告をしなければなりません。

ここでは、譲渡所得税納付のための確定申告について説明を行います。

確定申告に必要な書類

確定申告は、売却した翌年の3月15日までに税務署にて行わなければなりません。その時に必要となる書類は以下の通りです。

必要書類 入手場所 内容
確定申告B様式 税務署 確定申告書には「給与所得者用」のA様式と「個人事業主用」のB様式の2種類がありますが、幅広い対象者をカバーできるB様式を利用して下さい。
分離課税用の申告書 税務署 給与所得と、分離課税である譲渡所得税のそれぞれの税額を決定するための書類です。
譲渡所得の内訳書 税務署 売却した投資用マンションの所在地や売却金額などを記載します。
購入時・売却時の売買契約書 ご自身 投資用マンションの購入・売却時の売買契約書です。確定申告書に添付します。
登記簿謄本 法務局 管轄する法務局で、1通600円で発行してもらえます。
仲介手数料などの領収書 ご自身 発生した費用の領収書です。コピーで構いません。

確定申告はインターネットでも可能

確定申告は確かに面倒ですし、税務署に出向いて行うと人が多くいて気が引けてしまうものですが、現在ではインターネットで行うこともできます。

詳しい内容に関しては「納税システムのe-TAX」を確認して下さい。

確定申告を怠った場合のペナルティ

前述の期間内に申告や納税を怠った場合には、「無申告加算税」が課されてしまします。無申告課税は納税額に応じて決まっており、50万円までは15%、50万円を超える部分は20%を加算して納付しなければなりません。

また、併せて延滞税も発生します。延滞税は納付期限翌日から納付した日までの日数に応じて決まりますが、少し複雑ですので、具体的な内容については「国税庁|延滞税について」を確認して下さい。

仮に申告しなかったり納税しなかった場合には、納付の督促がありますが、最悪の場合には資産差し押さえも行います。確定申告を行わなければならない人は期限内に済ませておきましょう。

投資用マンション売却時の相談先

投資用にマンションを購入したものの、「空室が多い」「維持管理費に多額の費用が必要」「高く売れる必要が知りたい」など、実際に専門家に相談されたい方もいるでしょう。

そのような方の相談先として、「マンション投資119番」をおすすめします。

マンション投資119番は弁護士・司法書士・不動産コンサルタントをパートナーに持ち、投資用マンションの専門相談機関です。

任意売却支援機構株式会社を運営母体に持っており、マンション売却のサポートや今後の収益のシミュレーションを行ってくれます。

また、マンションの収支が上手く行かずローンの返済が困難な方に向けての「任意売却」のアドバイスも行っています。

投資マンション119番

0120-253-171 7:00~23:00 (年中無休)

まとめ

投資用マンションの売却は大きな金額が動きます。売却のタイミングや仲介業者選びに失敗してしまうと大きな損失を生じる可能性がありますので、この記事を参考に慎重にマンション売却を行っていただけたらと思います。

また、売却時には確定申告をしなければならない場合があります。もし期限内に行わない場合にはペナルティがありますので注意してください。


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