土地活用

いらない土地を放棄する売却以外の2つの方法と土地活用について

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土地を手放したい、売りに出したけれどなかなか売れないといったことでお困りの方も多いのではないでしょうか。

しかし、売れないからといって放置していても固定資産税がかかりますし、建物の老朽化で倒壊する危険性が出てきたり、シロアリ被害などの不衛生な環境を作ってしまったりすると、行政から改善するように求められます。

この記事では、売れない土地を放棄したいときにできる、土地の手放し方についてご紹介します。


いらない土地を何とかして売りたい・・・

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売却できないからといって不動産の所有権は放棄できない

買い手がつかない土地ならば、いっそ所有権を放棄してしまいたいと考える人もいるでしょう。

この問題に関しては専門家でも意見が分かれる部分で、民法第176条では所有権の移転などは意思表示のみで行えるとあります。

(物権の設定及び移転)

第百七十六条 物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

引用元:民法第176条

つまり理論的には所有権の放棄が可能ではあると思います。

しかし、土地の所有権を放棄する手続きは存在せず、また放棄ができないことを明確に定めている法律も存在しないのが現状です。

また、土地の所有権を放棄した場合、民法第239条では所有権のない不動産は国のものになるとされているため、

(無主物の帰属)

第二百三十九条 所有者のない動産は、所有の意思をもって占有することによって、その所有権を取得する。

2 所有者のない不動産は、国庫に帰属する

引用元:民法第239条

国に引き取ってもらえるという見方もできますが、国が引き取るにしてもそもそもそのための手続きがないとなればどうしようもありません。

また、放棄したい不動産が危険な物件だった場合は認められないという見解もあるようです。

放棄できるのは、国が持つことについて何らかの価値を見出せるもの、あるいは少なくとも持っていてもリスクを負うようなものではないものに限られる。前者の場合、寄付を受け付ける場合の条件に近く、後者を含めれば、それよりは広げた範囲において放棄を認め、国が引き取ってもよいという考え方になる。しかし、現状では国は基本的に寄付すら受け付けておらず、より広い範囲で国が引き取らなければならないとなると、国の負担は増す一方である。

引用元:富士通総研|不要な不動産の所有権は放棄できるのか

そのため、売却することが叶わない場合は、現状では寄付する以外に土地を手放す手段はないといえましょう。

もっとも、寄付も一方的にはできませんので、寄付先もなければお手上げです。

放棄以外の方法1:土地を寄付する

手放したいけど手放すことができない土地は、自治体、個人、法人のいずれかに寄付または譲渡する選択肢があります。

自治体へ寄付する

自治体に寄付をして土地を手放す方法です。自治体に寄付する場合、個人所有の土地を道路用地として寄付するために『寄付採納申請(きふさいのうしんせい)』という手続きを行うことになります。

寄付採納申請は行政が土地を審査し、自治体ごとに定めている基準を満たしているようであれば、地方自治体が土地の寄付を受け付けるというもので、無事に自治体へ寄付をすることができれば土地の所有権も自治体へ移るので、その後は税負担や建物の老朽化などに気を使う必要はなくなります。

他にも、自治体によっては老朽化した危険な建物の処分や公園緑地など、別の用途へ転用する名目で土地や建物を寄付できる制度があります。しかし、どの自治体にも制度が用意されているわけではありませんし、行政の審査を受ける必要もあります。

自治体としても公園にするなどの有益な使用目的があったり、その土地に建っている空家を放置すると危険であるなどの事情がない限り、寄付を受け入れてくれませんので、難しいというのが実情でしょう。

個人へ譲渡する

地方自治体に寄付できない場合は、知り合いや近隣の人など誰かに譲渡する手段も考えられます。

とはいえ、売却することも地方自治体への寄付もできないような土地ですから、タダだとしても受け取ってくれる人を探すことは現実的には難しいでしょう。

受け取ってくれる可能性があるとすれば、放棄したい土地に隣接した土地の所有者です。地続きの土地を手に入れることができればまとまった一団の土地として扱えます。

 (※)一団の土地とは…
土地利用上、現に一体の土地を構成し、また一体としての利用に供することができる土地のこと

所有権移転登記で税金が貰い手にかかる

所有権を他の誰かに移す場合、所有権移転登記というものをしなければなりません。

その際、土地の貰い手は登録免許税や不動産取得税を支払う必要があるので、取引前に相手がそのことについて認識していないようなら、トラブル回避のために事前に伝えておきましょう。

公益法人へ寄付する

ほかに公益法人に寄付する方法も考えられます。公益法人とは以下のように社会の利益のために活動する団体で、学術や芸術、慈善活動などをしています。

(※)公益法人とは…
社会公共の利益を図ることを目的とし、営利を目的としない法人をいう。営利法人に対する概念である。社団法人と財団法人の2種類がある。引用:コトバンク

社会公共の利益をはかることを目的とし,営利を目的としない法人をいう。営利法人に対する概念である。社団法人と財団法人の2種類がある。

公益法人へ寄付をするメリット

土地の寄付先に営利団体を選ぶメリットは、公益法人に寄付したほうが譲渡所得税という税金の面で得という点です。

譲渡所得税というのは土地を売却したときに得た利益(=譲渡所得)にかかる税金のことで、今回のように無償で譲渡した場合は本来なら発生しません。

しかし個人が法人へ譲渡した場合、それが無償によるものだったとしても、譲渡所得があったとみなして譲渡所得税がかかってしまうのです。これを『みなし譲渡所得』といいます。

所得が発生していないのにもかかわらず譲渡所得税が課せられる理由については、以下の外部サイトで説明されていますので、ご覧ください。

【参考】法人保険の教科書 みなし譲渡所得|利益がないのに税金を取られる理由と注意点

放棄以外の方法2:土地を相続する前に相続放棄を行う

遺産相続の際に欲しくもない土地や建物をもらうと、税金や建物の管理などで面倒なことが多くなりますが、相続段階であれば相続放棄によって回避することができます。

相続放棄とは

相続放棄は遺産相続が発生した段階で、被相続人の遺産をすべて放棄する手続きのことです。相続が発生したことを知ってから3ヶ月以内に行うことで、土地の相続を防ぐことができます。

3ヶ月以内に家庭裁判所に相続放棄をする旨の申述を行って相続放棄をすることができれば、売却先や寄付先を頑張って探さなくても土地を手放すことができるでしょう。

【外部の参考サイト:相続弁護士ナビ】

相続放棄はどんな時にすればいいの?行う・やらない場合の判断基準

相続放棄の費用まとめ|自分で手続きした場合と専門家に依頼をした時

相続放棄の申述書|申述書の書き方と手続きに必要な書類

相続放棄の無料相談できる6つの窓口|土日・夜間でも対応できる機関

相続人全員が放棄しても管理責任はなくならない

相続放棄をすれば、その土地の税負担や管理をしなくてよいと思われがちですが、相続人全員が相続放棄をした場合、管理責任が相続放棄をした人に発生します。

土地に老朽化した空家が建っている場合、倒壊や衛生状態などで近隣に迷惑をかけないように管理しなくてはなりません。そのための修繕費や解体費用は当然負担しなければならないのです。

もしも管理の不届きが原因で誰かに実被害を与えてしまった場合は、被害者に損害賠償を支払わなければいけない場面も出てくるでしょう。

相続放棄をして管理責任を逃れるには?

相続をしてくれる代わりの相続人を探す必要がありますが、知人や実態を知っているほかの相続人が引き受けてくれる可能性は低いでしょうから、家庭裁判へ『相続財産管理人の選定』の申立てをすることになります。

選ばれた相続財産管理人は、土地や建物の管理と債権回収をすることになりますが、本人にとってなんらかのメリットがないと相続財産管理人に好き好んでなるわけもなく、被相続人にお金を貸していたり(債権回収目的)、被相続人の特別縁故人(相続財産の分与を受ける目的)でもない限り、申立てをしても相続財産管理人になる人は現れません。

したがって、相続放棄によって土地の責任から完全に逃れることはかなり難しいことと言えます。

参考:裁判所|相続財産管理人の選任

放棄以外の方法3:土地活用で空家の賃貸経営をする

空家がある場合、誰かに貸し出して住んでもらう方法もあります。人が住むことによって害虫被害などの家の劣化速度を抑えることができますし、賃貸収入も得られます。

もっとも賃貸経営をするにあたり責任も生じるので、管理業務を代行してくれる不動産会社に依頼することを検討したほうがよいでしょう。

また自治体やNPO法人が運営する『空家バンク』への登録検討もおすすめします。空家バンクは土地の所有者と賃貸もしくは購入希望者のマッチングサービスであり、思わぬ借り手、買い手がみつかるかもしれません。

運営:一般社団法人 移住交流推進機構(JOIN)

〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル13階

TEL/FAX 03-3510-6581 / 03-3510-6582

URL:https://www.iju-join.jp/akiyabank/

 

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放棄以外の方法4:もう一度土地の売却を行う

なぜ売却しようとしても売れないのかをもう一度考えてみましょう。その上で、方法を変えれば売却できるかもしれません。

売れないようなら売値を下げる

せっかくの土地ですから、できればより高く売りたいと思うのは当然です。しかし売値が売れない原因になっているのであれば、ある程度は妥協することを検討しなければなりません。

売却を一度試している方ならすでに相場などを調べているかと思いますし、依頼している不動産仲介業者も相場を元に売値を決めているでしょう。

しかし、その価格で売ることができないのであれば、相場だけでなく、希望者が買いたいと思える価格であるかを再考する必要があります。売り出してから3ヶ月ほど経っても購入希望者が現れない場合は、売値を下げてみましょう

土地が広すぎるなら分筆登記を行う

土地が広いというのはアピールポイントになりそうなものですが、住宅を建てるには無駄に広すぎるという場合もあります。

そのようなときは分筆登記(ぶんぴつとうき)といって登記上、ひとつの土地を複数個に分ける登記をしましょう。これによって土地を小さくすることができ、買い手にとって購入しなやすい広さで売り出すこともできます。

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税理士 土地売却、寄付には譲渡所得税がかかります。また売却損があった場合には損益通算によって節税ができることもあります。このような不動産売却に関する税金について相談できるのが税理士です。
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弁護士 相続放棄の申述や不動産売買でのトラブルでは弁護士に相談しましょう。

参考:不動産売却を業者に相談する時に知っておくべき基礎知識まとめ

まとめ

いかがでしたでしょうか?

実際のところ、いらないからという理由ではなかなか手放すことが難しいのが現状ではあります。

しかし、お住まいの地域の自治体と土地の状態によっては引き受けてくれる可能性もありますし、賃貸としての需要もあるかもしれないので、まずは今回の記事でご紹介したことがお持ちの土地で可能であるかを検討してみましょう。


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