ビル経営とは、所有している土地にビルを建設し、オフィスや商業施設のテナントとして貸し出し、家賃収入を得る土地活用の一種です。

土地は所有しているだけで、毎年固定資産税などの経費がかかるため、何らかの形で収益化をするか、思い切って売却するべきだといえるでしょう。

土地を収益化する方法を一般的には土地活用といいますが、一口に土地活用といってもたくさんの種類があり、どれを選択すればよいか迷ってしまいますよね。

土地活用は、不労所得を得られるなど、楽にお金が手に入るイメージがありますが、現実はそのように甘くはありません。経営意識をしっかり持っていなければ、毎月赤字が続いたり、最悪の場合初期費用さえ回収できなかったりするケースも考えられます。

そのため、どの土地活用を選択すべきかは、慎重に判断するべきでしょう。この記事では、土地活用の一つであるビル経営に関する基礎的な知識を紹介します。土地活用選びの参考にしてください。

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ビル経営の種類と特徴

まずは、ビルに関する基礎的な知識として、ビル経営の種類と、特徴について確認しておきましょう。

ビル経営の種類

一口にビルといっても、主に3種類あります。ここで、それぞれどのような形態なのかについて見てみましょう。

オフィスビル

一般的に『ビル経営』といったときにイメージされるものが、このオフィスビルではないでしょうか。その名の通り、オフィス(事務所)用のビルのことで、事業者に向けてビルの貸し出しをします。

一階に飲食店などの商業施設が入っているケースもありますが、主にオフィスとして貸し出されている場合にはオフィスビルと呼ばれます。

商業ビル

飲食店、居酒屋、ファッション、雑貨など、商業施設が入っているビルです。立地によって収益性が大きく変わります。

メディカルビル

外科や内科、歯医者、調剤薬局など、医療系施設が入っているビルです。医療はいつの時代でも必要とされる分野であり、景気に左右されることもありません。また、医療系施設は一度開業すると、そうそう移転することがないため、長期的な契約を見込むことができます。

ビル経営の特徴

ビル経営には、他の土地活用、特にアパートやマンションと違い、あらゆる事業形態にテナントなどとして貸し出す可能性があるため、特に設備を強化しなければならないという特徴があります。

具体的に強化しなければならない内容は以下の通りです。

  • OA設備の導入
  • 電気容量設備の増設
  • 駐車場の設置
  • 防犯・セキュリティー面を強化
  • 機能性・衛生面に優れた水回り設備の設置

ビル経営に向いている土地

ビルの経営には、億単位の初期費用が必要になります。しっかり収益を出さないと、毎月赤字経営が続いてしまう可能性が考えられます。

ビル経営の収益は、ビルの形態を問わず、どれだけ高い賃料を設定できるかということと、どれだけ継続して利用してもらえるかというところにかかってくるでしょう。

それには、ビルの立地が最も重要なポイントになります。ここでは、ビル経営に向いている土地がどのようなものかについて紹介します。

都心部にある・駅から近い

ビル経営に適した土地として最も重要視するべきは、人が集まる立地かどうかです。具体的には、都心部にある、駅から近い、アクセスがよいかという点が挙げられます。

オフィスビルであれ、商業ビルやメディカルビルであれ、想定する利用者の自宅からの距離、最寄り駅から徒歩何分でビルに到着できるかということが最も重要になります。

郊外の土地でアクセスが悪い場合には、毎日の通勤や施設への集客が困難であることから、商業ビルを建てたとしても、利用するオフィス・施設は多くないことが予想されます。

土地面積が広い

ビルでの土地活用は、土地面積が広くなくては困難な場合が多いです。一般的にオフィスや商業施設、医療系施設は一定の面積を必要とするため、都心部や駅周辺に土地を所有していたとしても、土地面積が狭く、結果ビルの平米数も小さい場合には施設として利用することが困難になるでしょう。

ビルでの土地活用を行う場合には、少なくとも200㎡以上の土地を所有している方が適しているといえます。

ビル経営のメリット・デメリット

ここでは、ビル経営のメリット・デメリットを紹介します。

メリット

高い収益性

ビル経営の一番のメリットは収益性の高さです。ビル経営と似ているアパート・マンション経営と比較した場合、個人での契約と、法人での契約という違いから、同面積での賃料差は約1.5倍~2倍が相場です。

また、アパート・マンションに比べて長期的に利用されることが多く、空室になる可能性も低いです。そのため、一度契約してもらえれば、長期的に安定した収益を得ることができます。

さらに、景気がよいときには賃料を上げやすいというメリットもあります。そのため、一度成功すれば大きな収益を上げられるのがビル経営の一番のメリットといえるでしょう。

建設に制限を受けにくい

土地の上に建物を建てる場合には、都市計画法や、建築基準法、さらに各自治体の定める条例によりさまざまな制限を受けます。

ただし、これもアパート・マンションと比べると比較的制限を受けにくいというメリットがあります。

建物への接道の長さや、土地の形状によっては、そもそもアパート・マンションを建てられず、仮に建てられたとしても面積、階層に関して制限を受けるかもしれません。また、周辺に商業施設がたくさんある場合には、建てたとしても入居者が入りにくいことが予想されます。

しかし、ビルの場合であれば、住居用の建物と比べると土地計画法、建築基準法の要件も緩和されており、周辺に商業施設が多くても問題となるケースは少ないでしょう。

節税効果がある

ビル経営を建築・経営した場合、相続税・所得税の2つに対して節税効果があります。

ビルを建築した土地は、税法上『貸家建付地』であるため、更地の場合と比べて相続税評価額が2割程度下がります。

また、ビルの建設費は莫大な初期費用が発生するため、減価償却費も大きな数字になり、実際には利益が出ていたとしても、会計上、減価償却費によって赤字となっていればその分所得税を節税できるでしょう。

デメリット

初期費用が莫大である

ビルを建設する場合、面積が大きいことや階層も多いこと、さらにビル経営の特徴でも紹介した通り、さまざまな設備が必要になります。そのためビル建設をする際の初期費用は億を超えることが一般的です。

メンテナンス費用が高い

アパート・マンションと同様、建築から20年、30年と経てば建物のメンテナンスが必要になります。ビルはアパート・マンションに比べて面積が大きい・階層が高いこと、さらに充実した設備を設置していることを理由に、メンテナンス費用も高額になります。

経営リスクが高い

ビル経営においては、一般的に広い面積を利用するため、契約数が少ないことや、1契約あたりの賃料が高いことから、一社退去した場合の賃料の減少は大きな痛手となるでしょう。

アパート・マンション経営において、一部屋空室になった場合、全戸数が30戸であれば賃料の減少は1/30ですが、ビル経営の場合契約数が少ないため、仮に契約数が5社であった場合、一社でも退去すれば1/5も賃料が減ってしまいます。

また、景気の影響を受けやすいという特徴もビル経営にはあります。景気が悪くなり、契約している企業の業績が悪化すれば、当然ビルから退去する要因になるでしょう。

周辺の環境に影響を受ける

建築したビルの近くに新たなビルが建った場合、その影響を受け、契約している企業が退去する可能性が高まります。

新たにビルが建築された場合、契約する企業からすれば、より建築年数が新しいビルの方が魅力的に映ってしまうでしょう。また、周辺に契約している企業と同種の商業ビルが建設された場合には、その顧客が分散することで契約している企業の経営が悪化し、退去する一因となることもあります。

ビル経営を考えている場合はまず専門家に相談を

賃料が高いため、比較的大きな収益を得ることができるのが最大のメリットであるビル経営ですが、一方でリスクの高さも気になります。初期費用が潤沢にあり、高い利益を出したいという方には最適な土地活用法ではありますが、失敗すれば初期費用さえ回収できないという可能性も考えられます。

そのため、ビル経営を検討中の方は、一度ご自身の所有する土地の立地条件や、どの程度収益が見込めるのかに関して専門家に相談すべきだといえるでしょう。

また、土地活用には、資産運用目的に適したもの、相続税や固定資産税対策に適したもの、初期費用を抑えられるものなど、さまざまな種類があります。ご自身にとってどのような土地活用が最適か確認したい方は、以下のサイトを利用してください。

経営予定の土地住所や、土地活用法を入力するだけで、あなたにあった土地活用プランや初期費用の見積もり、周辺地域の市場調査などの資料を送ってもらうことができます。

土地を売却するという活用方法もあり

土地を活用したビル経営は、リスクをともなうものであるのが事実です。うまくいかないと、大きな赤字を抱えることになってしまうでしょう。

ビル経営に自信がなければ、土地を売却してまとまったお金に換えるという方法もあります。長期的な収入を得られるものではありませんが、一度に現金化されてあなたの手元に入ってくるので、より安全な方法といえます。

以下では、売却の流れについてご説明していきます。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

ビル経営での土地活用は、経営が軌道に乗れば高い利益を得ることができるため、資産運用目的の方には最適な土地活用法といってよいでしょう。しかし、リスクが高いのもビル経営の特徴です。

ビル経営に失敗すると毎月赤字が続き、初期費用さえ回収できないことも考えられます。高い収益性だけに捉われず、ビル経営をお考えの方は必ず一度専門家に相談することをおすすめします。

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・相続で急に土地を取得することになったが使い道がない
・土地を売ろうと思っていたがあまりお金になりそうにない
・土地を手放せない/手放したくない理由がある
・土地を上手に活用して収入を得たい

このような思いをお持ちなら、「イエカレ」で土地活用プランを一括請求してみましょう。
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