レンタルボックス経営とは、所有する土地にコンテナを設置し、収納スペースとして貸し出して毎月賃料を得るという土地活用法です。収納するものは、衣服・趣味やレジャーなど、日常的に使用しないものが想定されます。コンテナ1基を1人の契約者にそのまま貸し出すということはまれで、間仕切りによって2つ~6つ程度に分けて貸し出します。

レンタルボックス経営は物を預かるのではなく、収納スペースを貸し出しますので、管理責任は基本的に利用者にあり、物を預けるとき、引き出すときに立ち会いなどは必要ありません。

土地にコンテナを設置すれば開始できるので他の土地活用法に比べて初期費用も抑えられ、住居が手狭な都心部では外に収納スペースを確保したいという需要もあることから、魅力的な土地活用法に思えるでしょう。

しかし、周辺地域の需要とうまくマッチしていなければ、契約数が伸びず、毎月赤字が続くといった事態も考えられます。

この記事では、レンタルボックスでの土地活用をお考えの方に向けて、レンタルボックス経営のメリット・デメリットや注意点、さらに利益計算例について記載します。

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レンタルボックス経営に適した土地

レンタルボックス経営に向いている土地にはどのような特徴があるのでしょうか。ここで確認しておきましょう。

アパートやマンションが多い土地

アパートやマンションなどの集合住宅が多い土地には、一定の面積に住んでいる人口が多いため、それだけ利用してくれる可能性のある人が多いといえます。また、アパートやマンションは一軒家に比べて面積が小さいため、収納スペースに対する需要も見込めます。

そのため、アパートやマンションが多い土地では、潜在的にレンタルボックスの契約をしてくれる可能性のある人が多いといえるでしょう。

住環境には向いていない土地

幹線道路に接していて騒音がひどい土地や、まわりに高層ビルが建っていて日がまったくあたらないなど、住環境に向かない土地もレンタルボックスに適しているといえるでしょう。

レンタルボックスの利用方法は普段使わないものや家におくには大きすぎるものの保管が多く、1ヶ月のうちに何度も利用することもありませんし、利用する場合には車で運び出すケースがほとんどです。

そのため、騒音がひどい場合や日当たりが悪いといった条件があっても、レンタルボックスとして利用するなら何の問題にもなりません。

変形地

区画整理が必要な駐車場や集合住宅などとは違い、レンタルボックス経営はコンテナを設置するだけで運営が可能となります。

そのため、接道までの道が細いような土地や、奥行きが長いといった変形地でも経営が可能となります。

レンタルボックス経営に向いている人

土地活用にはたくさんの方法があり、どれを選べばよいか迷う方も多いのではないでしょうか。ここでは、レンタルボックス経営に適した人に関して記載します。

初期費用をかけたくない人

土地活用の中には、初期費用として数千万円~数億円かかるものもありますが、レンタルボックスであれば、更地にコンテナを設置するだけですから、初期費用がそこまで高額になることはありません。

初期費用が安く済むので、保有資産だけで経営を始められたり、銀行から融資を受けるとしても少額で済むため、『借入金を返済しなければならない』という精神的な不安を感じることが少なくなるでしょう。

短期で初期費用を回収したい人

初期費用を抑えられるということは、短期間で初期費用を回収できるということを意味します。初期費用を金融機関から借り入れした場合、毎月の売り上げから分割して支払わなければなりませんが、初期費用回収後は毎月のメンテナンス費や固定費以外はすべて利益となります。

また、初期費用を短期で回収できることで、他の活用法に転用しやすいというメリットも生まれます。

『現状は使っていないけれど、10年~15年後には子供のために家を建てたい』といった場合や、『現状は活用する意志がないけれど毎年固定資産税がかかるため、レンタルボックス経営の利益を固定資産税の支払いに利用し、いずれは別の土地活用を考えている』といった場合など、将来的に別の活用法を考えている人にも適しているでしょう。

レンタルボックス経営のメリット・デメリット

ここでは、レンタルボックス経営のメリットとデメリットを確認してみましょう。

メリット

レンタルボックス経営には以下のようなメリットがあります。

  • 高利回り
  • 周辺環境の影響が少ない
  • 管理の手間が少ない
  • メンテナンス費が少ない
  • クレームが発生する可能性が低い

レンタルボックスの最大のメリットは、高利回り(※)であるという点でしょう。土地活用における平均的な利回りは20%前後だといわれていますが、トランクルームであれば、30%を確保することも不可能ではありません。

また、レンタルボックス経営は物を預けておくだけですので、集合住宅のように周辺の環境に集客が影響されるということもありません。

さらに、収納スペースを貸し出しているだけですので、管理の手間が少ない、クレームが発生する可能性が低いということもメリットとして挙げられるでしょう。

また、他の土地活用であれば、20年~30年と長期に渡り経営を行った場合、設備の老朽化にともないメンテナンスが必要になります。老朽化が進めば進むほどメンテナンス費用が高くなったり、メンテナンスの頻度が多くなったりして、経営を圧迫します。レンタルボックスの場合、コンテナは長期的にメンテナンス不要で利用できますので、そのような事態が発生する可能性も低いといえます。

利回りとは
利回りとは、投資した金額=初期費用に対する、年間の利益率のことを言います。仮に、100万円の投資に対して年間10万円利益がある場合の利回りは、10%です。

デメリット

レンタルボックス経営には以下のようなデメリットがあります。

  • 新規参入されやすい
  • 契約者が見つかるまで時間がかかる
  • 他の土地活用に比べ税金の優遇が少ない

利回りが高いレンタルボックスですが、当然需要と供給のバランスが崩れれば、利益が下がってしまいます。レンタルボックスは収納スペースを貸し出すという事業モデルのため、他社と差別化することが非常に困難です。そのため、周辺地域で新規参入があればそちらに顧客を奪われてしまい、結果毎月の利益が下がってしまうことが考えられます。

また、都会ではレンタルボックスに対する認知度がだんだんと上がってきたものの、2018年現在全国的に見るとまだまだ一般的ではありません。さらに集客のためのポータルサイトなども存在しないため、運営を開始してすぐに契約者が見つかるというケースはまれでしょう。

さらに、土地の上に建築物を設置する場合には、固定資産税や相続税に関して優遇制度を受けられるケースがありますが、レンタルボックスとして利用するコンテナにそのような制度はありません。

レンタルボックス経営の注意点

初期費用を抑えられ、高い利回りを実現できるレンタルボックス経営ですが、安易に始めてしまうと思いもよらないところでつまずいてしまう可能性もあります。

ここでは、レンタルボックス経営を行う上で注意すべきことを記載します。

駐車場を併設する必要がある

レンタルボックスを利用する際は、ほとんどの方が車を利用して荷物を運びます。そのため、活用地にはコンテナの他に駐車スペースが必須となります。

ただし、時間貸し駐車場のようにきっちりと駐車設備を整える必要はなく、敷地内に駐車のためのスペースを設けている、アスファルト等で土地が舗装されている場合には、区画のためにラインを引く程度で十分です。

法令などにより制限を受ける

レンタルボックス経営は、倉庫用途としてコンテナを設置しますが、その場合用途地域の制限を受けます。具体的には、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域ではレンタルボックス経営を行うことができません。

自身の所有する土地がどの用途地域に該当するかは、自治体の窓口で調べることができます。自治体により、都市計画課、建設課など窓口の名称は変わりますが、担当者に用途地域を確認したい旨を伝えれば教えてもらえます。

また、建築基準法の制限もあります。

コンテナは、建築基準法第2条により、建物であると判断されます。そのため建築基準法に違反して経営を行った場合は、違法となります。

建築基準法にのっとるために、具体的に以下のようなポイントに注意する必要があります。

  • コンテナと土地はコンクリート(もしくは同等程度の強度のもの)で固定する
  • コンテナを2段以上に積んだ際は、相互を固定する
  • 主要構造部が腐食・腐朽していない

また、コンテナ自体も建築基準法に違反しないものを選ぶ必要があります。購入の際はレンタルボックスとして利用する旨を購入先に伝えるとよいでしょう。

レンタルボックスの利益計算例

ここでは、100㎡の土地でレンタルボックス経営を行った場合の利益計算例を紹介します。ただし、利益計算のための諸条件は以下の通りです。

土地整備費 5,000円/㎡
コンテナ一基の値段 70万円
コンテナ一基の面積 18㎡
コンテナ一基あたりの部屋数 3部屋
コンテナ一基の基礎工事費 10万円
コンテナ設置数 4台
車1台あたりの駐車面積 14㎡
レンタルボックス1部屋の
1ヶ月のレンタル料
8,000円
広告看板設置費用 20万円

※スマホの方は左にスライドします

上記条件の場合、初期費用は以下のとおりです。

初期費用=土地整備費+コンテナ費+コンテナ基礎工事費+広告費

=5,000円×100㎡+70万円×3基+10万円×3基+20万円

=310万円

※スマホの方は左にスライドします

この初期費用310万円を金融機関から借り入れし、計算を簡単にするために金利を考えず、10年間で返済するとすれば、毎月の返済額は約3万円になりますので、稼働率を100%とした場合の1ヶ月あたりの利益は以下の通りとなります。

1ヶ月あたりの利益=4台×3部屋×8,000円-3万円

=6,6000円

※スマホの方は左にスライドします

つまり、上記条件での1ヶ月あたりの利益は6万6,000円であることがわかります。なお、このときの利回りは約26%です。土地活用の平均利回りが20%であることを考えると、レンタルボックス経営は高利回りが実現可能ということがわかります。

レンタルボックス経営の方法2パターン

レンタルボックスを始めるには、自分ですべて管理を行う方法である『自己運営方式』と、設備を用意し、管理委託を専門の業者に委託する『業務委託方式』の2種類があります。

自己運営方式

自己運営方式の場合、コンテナの調達や集客、管理などをすべてご自身で行う必要がありますが、毎月の利益がそのまま収入となります。一見大変そうに感じますが、レンタルボックス専用のコンテナを販売している会社であれば、相談に乗ってくれたり、一部作業を代行してもらえたりするケースもあるので、購入時に確認するとよいでしょう。

業務委託方式

業務委託方式の場合、初期費用はすべてご自身の負担になりますが、集客や管理業務などを委託しますので手間がかからないという特徴があります。しかし毎月管理費が発生するので、その分利益が減るというデメリットもあります。

レンタルボックス経営に限らず、土地活用を行う場合、周辺ニーズの事前調査や集客がしっかりできるかという点が利益をあげるための最大のポイントになります。今まで土地活用の経験がない場合、その2点をご自身で行うのは困難ではないでしょうか。

そのため、初めてレンタルボックス経営を行う場合には、業務委託方式を選ぶことをおすすめします。

土地を売却するという活用方法もあり

土地を活用した施設経営は、多かれ少なかれ、リスクをともなうものであるのは事実です。経営がうまくいかないと、赤字が続いてしまう可能性もあるでしょう。

施設経営に自信がなければ、土地を売却してまとまったお金に換えるという方法もあります。長期的な収入を得られるものではありませんが、一度に現金化されてあなたの手元に入ってくるので、より安全な方法といえます。

以下では、売却の流れについてご説明していきます。

あなたの土地を得意とする不動産会社に出会うことが土地売却の成功のカギ

土地を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの土地を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの土地が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の土地情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。土地情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

なお、まだ売却時期が決まっていなくても査定はしてもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

いかがでしたでしょうか。

レンタルボックス経営は、初期費用を抑えられる上、高い利回りが期待できますので魅力的に映りますが、用途地域・建築基準法による制限を受けることや、ニーズの把握、集客の対策といった注意点もあります。

事前にしっかりと確認を行って経営すべきか否か判断する必要があるといえるでしょう。

また、土地活用の方法はその他にもたくさんあります。以下の関連記事も併せてご覧いただき、ご自身に最適な土地活用法を見つけてください。

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