不動産の相続

相続した土地を売却するときに必要な準備とその流れまとめ

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相続した土地を売却するためにはどのような知識が必要なのでしょうか。所得税、住民税、譲渡税…。相続をするとさまざまな税金が関わってきますよね。

売却すると、これらに加えて、いろいろな法律が絡み、それに応じた費用が必要となります。では相続した土地を売却するためにはどのような手順を踏み、どのくらい費用がかかり、どのようなことに気を付ければよいのでしょうか。

この記事ではそういった、『相続した土地を売却するときに必要な知識』についてまとめましたので、ぜひご覧ください。

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相続した土地売却の流れ

ではまず、売却するときはどのような流れになるのかを確認していきましょう。

対象の土地の査定を依頼する

まずは自身が所持している土地の売却値段相場を知り、『この不動産はこのくらいの値段で売ろう』と決めておくことが重要です。そのために土地の査定を専門家に依頼しましょう。

あなたの『早く売りたい気持ち』に付け込んで『値引き』や『低い価格での交渉』を持ちかけてくる人がいるかもしれません。そんなときも適切な価格を知っていれば損することもありません。

査定をする際のポイントは『複数の会社に査定を依頼する』ことです。不動産は査定した人によって、価格が変動するので、決まった価格は存在しません。さらには、売却時に値引きがあれば価格はさらに変動します。

不動産会社によっては、土地を低く評価し、さらに、土地が値切られて安くなった想定の価格を出すところもあります。そういった価格を鵜呑みにして、ご自身の土地に対して本来の価値よりも低く認識すると、損をすることにつながります。

不動産仲介業者を選び媒介契約を結ぶ

次に行うのは不動産仲介会社を選んで、媒介契約を結ぶことです。

不動産仲介会社は『あなたの代わりに不動産を紹介して売ってくれる会社』ですので、言ってしまえば、任せきりの状態にできるほど信頼できる会社でなくてはいけません

【関連記事】
一般媒介契約|数社に仲介を委託できる人
専任媒介契約|売却を1つの業者に委託し、自分でも買主を探せる
専属専任媒介契約|売却を完全に1つの業者に委託し、頻繁な報告をもらえる

しかし、不動産仲介会社はたくさんあり、どこにしたらよいのかを見極めるのはとても難しいことでしょう。そこで、『イエイ』という不動産売却用査定サイトをご紹介します。

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【関連記事】
不動産会社を選ぶときのおすすめの判断基準と一括査定サイト

売却価格を決めて売却活動を開始する

いろいろな会社やサイトからもらった査定金額を参考にして売却価格を決めましょう

値切られることを考慮にして少し高めに設定してもよいかもしれません。逆に高すぎると、最初から見向きもされなくなってしまうので、そこはちょうどよい価格を不動産仲介会社の人と見つけましょう。

購入希望者と売却価格などの売買条件を交渉する

購入希望者が現れたら、売却条件を交渉します。売買契約締結後、買主とトラブルにならないように以下の内容などについてじっくり話し合いをしましょう。

  • 値段
  • 立ち退き日
  • 瑕疵(かし/壊れていて修復が必要な部分)の費用負担
  • 手付金額
  • 土地の実測を行うかどうか
  • 実測を行う場合の費用負担
  • 不動産の補修をするかどうか
  • 古家がある場合には撤去するかどうか

売買契約を締結する

売却条件が決まったら売買契約を締結しましょう。一般的にはこのタイミングで、不動産価格の10%~20%程度の手付金を受け取ることになります。再度お伝えしますが、売買契約を結ぶ際には、後々問題にならないようにしっかりと契約内容を確認しましょう。

【関連記事】
不動産売買契約書の書き方と不動産会社と売買契約を結ぶ際の注意点
土地売買契約書の書式例|売却時にチェックするべき記載事項まとめ

決済をし、土地を引き渡す

ここまで来たら契約条件通りに決済をして、土地を引き渡せば完了です。

 

相続した土地を売却するときにかかる費用

全体的な流れがわかったので、次に売却するにあたって必要になる費用について見ていきましょう。

【関連記事】
不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法
土地売却で必要な3つの費用 | 税金・手数料・登記の詳しい種類と価額

不動産仲介手数料

不動産仲介会社に集客をしてもらったので、仲介手数料を支払う必要があります。

宅建業法で定められた上限額までの範囲であれば、仲介手数料は不動産仲介業者が自由に決められます。多くの仲介業者はその上限額を仲介手数料に設定しています。その上限額は以下の表のようになっています。

課税部分 課される税率
売買価格の200万円以下の部分 5%
売買価格の200万円~400万円の部分 4%
売買価格の400万円以上の部分 3%

※右にスクロールできます。

例えば3,000万円で物件を売却したときにかかる不動産仲介手数料は

200万円×5%=10万円

200万円×4%=8万円

2,600万円×3%=78万円

より【10万円+8万円+78万円=96万円】になります。

【関連記事】

不動産仲介手数料はいくらか| 手数料の算出方法の考え方と速算式まとめ

不動産売却にかかる諸税金

不動産売却にかかる費用は

  • 相続税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税

がありますが、とても複雑ですので、違うページにまとめました。

実際に自分が不動産を売却したときにどれくらいの税金がかかるのか気になる方は、以下の記事を参考にしてみてくださいね。

【関連記事】
相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

 

相続した土地をより高く売却する方法

せっかくなら、誰だって高く土地を売却したいですよね。そこでこの項では土地を高く売るために有効な方法をお伝えします。

複数社に査定を出し、売却予定の土地の相場を知る

先ほどもお伝えしましたが、きちんとした査定額を知っておくことはとても重要です。

依頼した査定サイトや会社の評価が、たまたま安いだけだったのにそれを鵜呑みにしてしまうと、土地を高く売ることは絶対にできません。複数の査定結果を見比べて、しっかり土地の相場を理解しておくことが物件を高く売る上で大切になってきます。

 

相続した土地を売却する上で注意すべきポイント

流れは理解できても、細かいところで売却につまってしまうことが考えられますので、そういった『売却をする上で注意するべきポイント』についてまとめました。

土地を相続登記しておく

土地の前の持ち主が亡くなった際に、相続登記をしなくても法律的には何も問題はありません。

しかし、売却や譲渡をする場合は相続登記をする必要性が出てきます。また、相続した人が1人の場合は自分の意志で土地を売却することができますが、複数人で相続をしている場合は全員の同意が必要になってきますので、そこも注意しましょう。

売買契約書でチェックすべきポイントを押さえる

売買契約の時点で見落としや認識の違いがあると、後々のトラブルにつながりますので、以下の点についてはよく注意してチェックをしてください。

  • 売買土地の明確な表示
  • 売買価格・手付金などの金額
  • 所有権の移転と引渡し期間
  • 公租公課(国や地方公共団体に納める負担)の生産
  • 契約違反による解除
  • ローン特約
  • 手付解除

売却時に必要な書類をあらかじめ用意する

売却時に慌てて書類を用意すると、細かいミスに気付けなかったり、うっかり必要な手続きを抜かしてしまったりと、よいことがありません。

売却手続きには時間に余裕をもって臨みましょう。売却時に必要な書類は以下のものなどが挙げられます。

<売主に関する書類>

  • 印鑑証明書
  • 実印
  • 銀行口座書類
  • 住民票
  • 身分証明書
  • ローン残高証明書・ローン返済予定書

<権利に関する書類>

  • 登記済権利証
  • 登記識別情報
  • 購入時の契約書・重要事項説明書

<土地に関する書類>

  • 固定資産税納付書
  • 土地測量図面・境界確認書
  • 建築確認通知書
  • 工事記録書
  • 建築設計図
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 管理規約書

売却時の費用をしっかりと把握しておく

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 譲渡所得税
  • 交通費

などなど、売却するにもある程度の費用がかかってきます。場合によってはかなり大きな負担になることが考えられるでしょう。前もってきちんと費用について理解しておき、途中で資金不足にならないように注意してくださいね。

 

まとめ|相続した土地を売却するためには何よりも準備が大切

相続した土地を売却するためには、多くの知識や準備が必要なのが分かったと思います。税金の計算もしなくてはいけないし、契約の条件も決めなくてはいけない。それ以外にもしなくてはいけないことがたくさんあります。

時間に余裕をもってこれらのことをこなしていき、相続した土地を納得のいく価格で売却してくださいね。最後に途中で紹介したサイトをもう一度紹介します。こちらのサイトは所持している土地を無料査定できるサイトで、さらに良質な不動産仲介会社を紹介してくれます。ぜひご覧ください。

家や土地を少しでも高く売りたい方へ

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  • ※オリンピック前後まで値上がりし、今は売り時と言われています。
  • ※査定=売却決定ではないのでご安心ください。

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