マンションの売却

マンション売却前に知っておくべき査定アップの心得と条件

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マンションの売却価格は、さまざまな条件によって変化します。インターネットで検索すると、販売価格はすべて同じではなく、思ったより高い物件もあれば極端に安いものもあります。

この価格の違いは、売却する際の査定によるものです。そこで、まずは中古マンションの事情と査定ポイントをつかんでおきましょう。


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マンション売却の前に知っておきたい不動産事情

中古マンションを扱う業界は、全体的に好調が続いています。すぐに引っ越しをしたい人もいれば、自分の好みに合わせてリノベーションしたい人、また投資物件として中古マンションを探している人など、購入の目的はさまざまです。

中古マンションの絶対的な強みは、新築物件よりも安い価格で購入できることです。また、引き渡しが済めばすぐに使用できるようになるという、時間的ロスが少ないことも中古物件の良さといえるでしょう。

今マンション業界が絶好調

マイナス金利政策が続いている今、住宅ローン金利が底値を更新し続けているという点は、マンション業界にとって追い風となっている大きなポイントです。特に、都心部や郊外でも利便性の高い立地にある物件のニーズは、これからもしばらく続くと予想されます。

ただ、同時に新築マンションの建設も盛んに行われています。新築物件の供給が過剰になると、中古マンション市場にも、少なからず影響を及ぼすことになるでしょう。

築年数と売却査定にはどんな関係がある?

長らく住み続けたマンションを売却する場合、「ずいぶん使い込んでいるから安い価格で買い叩かれるかもしれない…。」と思う人もいるでしょう。

一般に、建物は住み始めた年の評価下落が最も大きく、その後徐々に下がっていきます。ただ、マンションは構造そのものが丈夫(鉄筋コンクリート造)なので、減価償却期間が長くなります。

マンション市場相場では、新築から10年程は順当に価値が減少し続け、その後は下がり幅が緩やかになるという特徴があります。築15年を超える頃には、建物そのものの査定は下げ止まり、設備や建具の老朽化、間取りと広さに対する評価で査定額が上下します。

マンションを査定する時のポイントは

売る立場として、マンションをできるだけ高値で売却したい…と思うのは当然のこと。ただし、マンションの査定は、買う側の視点とメリットを軸にして行います。

査定条件はマンションの使いやすさ

査定する時の前提は、その物件が使いやすいか否かです。購入者に好まれそうなポイントが多ければ多いほど、その分査定価格に反映されます。

マンションの使いやすさは、エリアと価格、間取りなどの条件によって決まります。例えば、日当たりの良さや広さ、室内移動のしやすさや部屋の仕切りなどです。同じマンションでも、物件のある階やリビングの開口部の方角、また角部屋か否かによっても販売価格が違います。

同様に、売却する時もこれらの条件によって査定額が変わってきます。

マンションのある場所(交通アクセスの良さ、周辺施設の充実度、治安の良さ)も、物件の査定に大きく関わります。物件のある場所周辺で、開発事業や大型商業施設のオープンが決まると、査定や販売価格がアップすることもあるのです。

リフォームニーズとマンションの査定

中古マンション物件の査定は、購入者がリフォームをしやすい構造かどうかも重要なポイントになります。

コンクリートスラブの中に配管を埋め込む直床や直天井は、配管移動が難しくリフォームに制限が生じることがあります。二重床や二重天井で設計されたマンションは、配管移動やリフォームがしやすいだけでなく防音効果も高くなるので、査定額もアップする可能性が高いです。

不動産の査定手順について

マンション物件の査定は、机上査定と訪問査定の二段階で行いましょう。不動産会社によって、取り扱い物件や顧客層に違いがあります。すべてをひとつの不動産会社に丸投げせず、数社から査定見積もりを取得することが大切です。

マンション査定方法と流れ

マンション査定を行う不動産業者は、その物件に権利上または法令上の問題がないか、マンションの概要や管理状況、周辺の環境などを調査します。その結果を合わせて、過去の取引実績や市場価格、現状の確認をして個別物件の査定額を計算します。

まずは、自身が所有するマンションに似た物件がどのくらいの価格で販売されているかを確認しておきましょう。間取りや占有面積、立地条件が類似しているものを参考にし、おおよその相場を把握してから業者に査定依頼をします。

机上査定で売却価格の相場をつかむ

机上査定とは、査定ポイントとなる項目の選択肢をチェックして、おおよその売却査定額を算出するものです。不動産業者に直接依頼することもできますが、全国の業者数社からまとめて見積もりを取得することができるWebサイトもあります。いろんなツールを活用してみましょう。

マンションの訪問査定と相見積もり

机上査定を見て、マンションの相場感をつかんだら、訪問査定を依頼します。机上査定の額はあくまでも概算だと捉え、仮に修復が必要な箇所やマイナス査定になりそうなところを早めに伝えておくと、より実態に即した査定結果を見ることができます。

机上査定も含めて、物件の査定内容を明確に説明する不動産会社の方が、査定の加減をしっかり見極めてくれるでしょう。

まとめ

マンションの売却額は、場所や物件そのものの広さ、間取りに加え、不動産会社によっても変わります。

まずは現実的な相場を理解し、そこから具体的な条件を加味して、信頼のおける取り扱い業者に委ねることが重要です。

疑問や不安、不満はその都度解消して、納得して気持ちよく売却することができるようにしたいですね。


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