マンションの売却価格は、さまざまな条件によって変化します。インターネットで検索すると、販売価格はすべて同じではなく、思ったより高い物件もあれば極端に安いものもあります。

この価格の違いは、売却する際の査定によるものです。そこで、まずは中古マンションの事情と査定ポイントをつかんでおきましょう。

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マンション売却の前に知っておきたい不動産事情

中古マンションを扱う業界は、全体的に好調が続いています。すぐに引っ越しをしたい人もいれば、自分の好みに合わせてリノベーションしたい人、また投資物件として中古マンションを探している人など、購入の目的はさまざまです。

中古マンションの絶対的な強みは、新築物件よりも安い価格で購入できることです。また、引き渡しが済めばすぐに使用できるようになるという、時間的ロスが少ないことも中古物件の良さといえるでしょう。

今マンション業界が絶好調

マイナス金利政策が続いている今、住宅ローン金利が底値を更新し続けているという点は、マンション業界にとって追い風となっている大きなポイントです。特に、都心部や郊外でも利便性の高い立地にある物件のニーズは、これからもしばらく続くと予想されます。

ただ、同時に新築マンションの建設も盛んに行われています。新築物件の供給が過剰になると、中古マンション市場にも、少なからず影響を及ぼすことになるでしょう。

参考:不動産価格指数

築年数と売却査定にはどんな関係がある?

長らく住み続けたマンションを売却する場合、「ずいぶん使い込んでいるから安い価格で買い叩かれるかもしれない…。」と思う人もいるでしょう。

一般に、建物は住み始めた年の評価下落が最も大きく、その後徐々に下がっていきます。ただ、マンションは構造そのものが丈夫(鉄筋コンクリート造)なので、減価償却期間が長くなります。

マンション市場相場では、新築から10年程は順当に価値が減少し続け、その後は下がり幅が緩やかになるという特徴があります。築15年を超える頃には、建物そのものの査定は下げ止まり、設備や建具の老朽化、間取りと広さに対する評価で査定額が上下します。

マンションを査定する時のポイントは

売る立場として、マンションをできるだけ高値で売却したい…と思うのは当然のこと。ただし、マンションの査定は、買う側の視点とメリットを軸にして行います。

査定条件はマンションの使いやすさ

査定する時の前提は、その物件が使いやすいか否かです。購入者に好まれそうなポイントが多ければ多いほど、その分査定価格に反映されます。

マンションの使いやすさは、エリアと価格、間取りなどの条件によって決まります。例えば、日当たりの良さや広さ、室内移動のしやすさや部屋の仕切りなどです。同じマンションでも、物件のある階やリビングの開口部の方角、また角部屋か否かによっても販売価格が違います。

同様に、売却する時もこれらの条件によって査定額が変わってきます。

マンションのある場所(交通アクセスの良さ、周辺施設の充実度、治安の良さ)も、物件の査定に大きく関わります。物件のある場所周辺で、開発事業や大型商業施設のオープンが決まると、査定や販売価格がアップすることもあるのです。

リフォームニーズとマンションの査定

中古マンション物件の査定は、購入者がリフォームをしやすい構造かどうかも重要なポイントになります。

コンクリートスラブの中に配管を埋め込む直床や直天井は、配管移動が難しくリフォームに制限が生じることがあります。二重床や二重天井で設計されたマンションは、配管移動やリフォームがしやすいだけでなく防音効果も高くなるので、査定額もアップする可能性が高いです。

不動産の査定手順について

マンション物件の査定は、机上査定と訪問査定の二段階で行いましょう。不動産会社によって、取り扱い物件や顧客層に違いがあります。すべてをひとつの不動産会社に丸投げせず、数社から査定見積もりを取得することが大切です。

マンション査定方法と流れ

マンション査定を行う不動産業者は、その物件に権利上または法令上の問題がないか、マンションの概要や管理状況、周辺の環境などを調査します。その結果を合わせて、過去の取引実績や市場価格、現状の確認をして個別物件の査定額を計算します。

まずは、自身が所有するマンションに似た物件がどのくらいの価格で販売されているかを確認しておきましょう。間取りや占有面積、立地条件が類似しているものを参考にし、おおよその相場を把握してから業者に査定依頼をします。

机上査定で売却価格の相場をつかむ

机上査定とは、査定ポイントとなる項目の選択肢をチェックして、おおよその売却査定額を算出するものです。不動産業者に直接依頼することもできますが、複数社にまとめて査定依頼できる一括査定サイトが便利です。

マンションの訪問査定と相見積もり

机上査定を見て、マンションの相場感をつかんだら、訪問査定を依頼します。机上査定の額はあくまでも概算だと捉え、仮に修復が必要な箇所やマイナス査定になりそうなところを早めに伝えておくと、より実態に即した査定結果を見ることができます。

机上査定も含めて、物件の査定内容を明確に説明する不動産会社の方が、査定の加減をしっかり見極めてくれるでしょう。

査定してもらう不動産会社は一括査定サイトで探す

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

マンションの売却額は、場所や物件そのものの広さ、間取りに加え、不動産会社によっても変わります。

まずは現実的な相場を理解し、そこから具体的な条件を加味して、信頼のおける取り扱い業者に委ねることが重要です。

疑問や不安、不満はその都度解消して、納得して気持ちよく売却することができるようにしたいですね。

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