土地活用

土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営するための知識まとめ

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「土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営するのはありかな?」
「貸倉庫(トランクルーム)ってお金になるの?」

アパートほどの丁寧な管理が必要なく、初期投資額も比較的低額な貸倉庫(トランクルーム)の運営に興味がある方は多いのではないでしょうか?トランクルームは着実に市場を伸ばしてきており、最近8年間で市場規模が2倍になるなど注目を集めています

(引用:トランクルームの市場拡大|マイナビニュース

とはいっても、トランクルーム運営に必要な知識の認知度がまだ低いことは否めません。この記事では運営する際に必要な以下の知識などについてお伝えします。

  • 土地活用してトランクルームを運営する方法
  • トランクルームを運営するメリットとデメリット
  • トランクルームを運営する前に知っておきたい注意点

 


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土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営する方法

トランクルームを運営する際の3種類の方法をご紹介します。

①自己運営

・倉庫の購入、設置

・集客

・管理

などをすべて自身で行う方法です。上がった利益はすべて得られますが、集客や管理などやることが多いため、副業としては難しいかもしれません。

②フランチャイズ

他のトランクルーム業者の名前や管理システムを借りて運営する方法です。

  • もうすでに知られている名前を使えるため、集客がしやすくなる
  • 本部が集客の一部を担ってくれる可能性がある
  • 管理システムが使えるので、円滑に運営できるようになる

などのメリットがありますが、初期登録金や月々のロイヤリティなどの支払い義務が生じるデメリットもあります。

③一括借上げ

自身の『土地』と『トランクルーム』を業者に貸し出して、トランクルームの運営を業者にすべて委託する方法です。

自己運営やフランチャイズと比べて利益額は低くなりますが、自身の時間を割く必要がないので副業に適しているでしょう。

 

貸倉庫(トランクルーム)を運営する際のメリットとデメリット

この章ではトランクルームを運営するメリットとデメリットについてお伝えします。

メリット

利回りが高いため、回収期間が短いこと

トランクルームは利回り(初期投資額に対する年間収益額の割合)が高いため、比較的短期間で投資金を回収できます。

  • トランクルームの利回り平均: 20%程度
  • アパートの利回り平均:10%程度

利回りとは『年間収益額/初期費用』で算出されます。たとえば、年間収益額が200万円であり初期投資額が1,000万円だと利回りが20%になるということです。20%だと5年で初期投資額を回収できるので、6年目からは合計収支がプラスに転じます。

管理の手間が少ないこと

アパートではクレームの原因になりかねないため、敏感すぎるくらい掃除などの管理に気をつける必要がありますが、トランクルームには人が住まないため、管理に対して敏感になりすぎる必要がありません。その分、管理の手間が比較的少なく済みます。

日当たりや騒音などの環境面の影響を受けにくいこと

人が住むならば日光や騒音を気にしなくてはいけませんが、トランクルームは物置になることが多いので、そういったことは問題にならないケースが多いでしょう。

デメリット

集客の手段が限られてしまうこと

アパートやマンションならば『アパマンショップ』や『ホームズ』などの大手広告サイトがありますが、トランクルームの場合はそういった広告サイトがありません。そのため集客する際には、チラシや看板などの方法に限られてしまうので、集客が難しくなる可能性があります。

借り手が見つかるまでの期間が比較的長いこと

現在、トランクルームというサービスの認知度がそこまで高くないので、借り手が見つかるまでに時間がかかる可能性があります。

ただ、この記事の最初にお伝えしたようにトランクルーム市場が伸びてきていることを考えると、認知度が上がってきてこちらのデメリットはなくなるかもしれません。

トランクルームの種類別に見たメリットとデメリット

トランクルームには室外に倉庫がある『コンテナ型』と建物の中に倉庫がある『ルーム型』の2種類があります。種類別に見たメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット デメリット
コンテナ型 設備準備のコストが低い 屋外にあるので、温度や湿度の調整が難しい
ルーム型 温度や湿度などの調整が容易なので、いろいろなものを収納できる 設備準備のコストが高い

※右にスライドできます。

『コスト』と『環境整備』のどちらを重要視するかを決めれば、おのずと運営したいトランクルームの形式が決まるかもしれません。

 

土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営した際の収入と支出シミュレーション

トランクルーム6基を運営した際の収支の一例をお伝えします。

収入

収入はお客さんに貸しているトランクルームのレンタル料金ですので、大体月々20~35万円程度です。

支出

初期費用

トランクルーム1基の料金は150万円程度が目安なので、支出金額は『900万円(150万円×6)+土地代』程度になるでしょう。

ランニングコスト

ランニングコストはどこまで依頼するのかによりますが、週1回の掃除(2時間程度)ならば月々1万円程度でしょう。

 

貸倉庫(トランクルーム)を運営する際に用意したい設備や用具

トランクルームを運営する際に重要な設備や用具をお伝えします。

駐車場

トランクルームに入れるものを自動車で運んでくる可能性が高いため、駐車場の有無は重要です。

看板

『トランクルームを借りることができる』ということを周囲の人に知ってもらうために必要でしょう。

先ほどお伝えしたように、トランクルーム市場には大手広告サイトがありません。そのため、周囲の人にアナログ的手段で知ってもらう必要がありますので、目に入りやすい看板は必須です。

電灯

『24時間いつでもモノを出し入れできるからトランクルームを利用する』という人もいるでしょう。そのため、夜でも快適に利用したい人のニーズに応えるためにも、電灯設備は必須といえます。

監視カメラ

問題が起きないようにするため、また、問題が起きたときに犯人を見つけるために監視カメラも必要です。

 

土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営するときにチェックすべき2つのポイント

トランクルームの運営を決める前に、チェックしておくべきポイントをお伝えします。

法規上トランクルーム建築が可能か調べる

法規上、トランクルームを建築することが可能か調べましょう。もし、都市計画法などの法律によって禁止されていたら、建築することができないからです。

都市計画法は行政によって異なりますので、お住まいの地域の役所に電話して聞いてみるとよいでしょう。都市計画課という部署がほとんどの地域にあるので、『〇〇(地域名) 都市計画課』と検索して問い合わせてみてくださいね。

周辺のトランクルームの競合を調べる

周りにトランクルームが多すぎないことを事前に調べておくことが重要です。周りにトランクルームが多くある場合、集客に苦労すると考えられるからです。競合を調べるためにはLIFULLトランクルームを利用することをおすすめします。

とはいっても『トランクルームがまったくない地域がよいか』というとそうではありません。トランクルームの必要性がない地域だから、トランクルームを運営している人がいないのかもしれないからです。

 

土地活用での貸倉庫(トランクルーム)運営に失敗してしまう3つのポイント

トランクルーム運営に失敗してしまうときの3つのポイントについてお伝えします。

周辺トランクルームの需要供給バランスを考えずに運営してしまう

上でもお伝えしましたが、①需要があることを確認する、②周りに競合が多すぎないことを確認する、この2つを行わずにトランクルームを作ってしまうと集客に苦労するでしょう。下調べは重要ですので、Webで調査したり、現地の声を聴いてまわったりなどの行動が必要になります。

管理体制の悪い業者を選んでしまい、土地内に不法投棄されてしまう

管理体制の悪い業者を選んでしまうと、ずさんな管理が行われ、土地がゴミだらけになってしまう可能性があります。

トランクルームはアパートなどと違い、人通りが多いとはいえません。そのため、『管理しなくてもバレない』など、心ない考えを持つ業者がいるようです。見学者がトランクルームの状態を見にきたとき、ゴミだらけの状態では見学者に悪印象を与えてしまい契約には結びつかないでしょう。下手をすると、ずさんな管理に嫌悪感を持った契約者が解約を望んでくる可能性もあります。

税金の収支計算をしなかったために、結果収支がマイナスになってしまう

税金のことを考えずに料金体制を決めてしまい、納税時に赤字になってしまうことがあります

トランクルームを運営するために必要なお金は『トランクルームの料金+土地代』だけだと思われがちですが、こちらは『初期投資額』です。土地を所持している以上、固定資産税や都市計画税などが必要になりますので、年度末などに税金を納付しなくてはいけません。『年度末にそれらの税金を支払ったら結局赤字になってしまった』ということになる可能性もあるようです。

 

まとめ|土地活用で貸倉庫(トランクルーム)を運営するのに向いている人

土地活用でトランクルームを運営する際のメリットやデメリット、注意するべきポイントについてお分かりいただけたでしょうか?

需要や競合などを調査しておかないと取り返しのつかない事態になる可能性があります。自身のライフスタイルやニーズに合ったトランクルームの運営を検討してみてくださいね。


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