不動産売却

不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

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不動産売却にかかる費用は、売却する人の状況によって異なりますが、どれくらいの費用がかかるのか、事前に見積もりを出した上で、不動産売却のための資金を貯めておくべきです。今回の記事では、不動産売却にかかる費用の一覧や、費用を安くするための方法について紹介していきます。

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不動産売却にかかる主な費用の一覧

では、早速ですが不動産売却にかかる各費用について確認していきます。

仲介手数料

不動産売却は、買主と売買契約を結ぶことで成立しますが、買主を見つける上で不動産会社を利用することは一般的です。不動産会社の仕事は、買主を見つけること、買主との契約を締結させるためのサポートを行うことですが、契約が成立した時点で不動産会社へ仲介手数料を納めなければなりません。

 手数料の上限

仲介手数料の取り決めは業者によって異なりますが、手数料には上限が設けられています。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

手数料の上限は上記の通りになりますが、例えば3,000万円で不動産が売却できた場合、最大で3,000万円×3%+6万円=96万円の費用が発生するということです。

ローンの返済と返済に伴う手数料

売却する不動産の住宅ローンの完済が終わっていない方は、売却する際にローンの完済をしなければなりません。完済する際に、金融機関へ手数料を納める必要がありますが、手数料の相場は3,000円~5,000円ぐらいであり、固定ローンを利用者の場合は大体3万円~5万円になります。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを組む際、ローンが完済できない場合に備えて、金融機関から不動産へ抵当権が設定されますが、売主へ不動産を引き渡す前に、抵当権を解除する必要があります。

※抵当権とは:債務不履行(返済を怠った場合)に債務者(借主)の資産(不動産など)を差押さえすることができる権利

登録免許税

抵当権を抹消するためには法務局にて抵当権抹消登記の手続きを行いますが、その際に登録免許税を納めなければなりません。登録免許税は不動産一つにつき1,000円かかりますが、建物と土地は別々に計上されるため、計2,000円の免許税が発生すると思ってください。

司法書士への報酬金

また、抵当権抹消登記の手続きを司法書士へ依頼する方は、司法書士への報酬金が発生します。司法書士の費用相場は大体8,000円~12,000円ぐらいです。

参照:「住宅ローン等を完済した:法務局

売買契約書の印紙税

買主と売買契約書を交わした場合、売却価格に比例して印紙税が発生します。平成26年4月1日~平成30年3月31日までに売買契約書を交わした方は、軽減税率が適用されますが、印紙税率は以下の通りです。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

例えば、不動産の売却価格が3,000万円、契約日が平成29年5月の場合の印紙税は、1万円になります。

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

不動産譲渡所得税

不動産が高く売却できた場合、不動産譲渡所得税が課されるかもしれません。不動産所得税の対象となる所得は以下の計算式によって求めます。

 不動産譲渡所得=売却価格-(取得費+諸経費)

※取得費:不動産を取得するためにかかった費用。購入代金、購買時の仲介手数料など
※諸経費:不動産を売買するためにかかった費用。売却時の仲介手数料、登録免許税など

不動産譲渡所得税は、不動産譲渡所得×税率によって求めることができますが税率は以下の通りです。

不動産の所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下 30.63% 9% 39.63%
5年超 15.315% 5% 20.315%

また、購入時の価格が売却価格を上回るなど不動産譲渡所得が0以下になる場合、不動産譲渡所得税は発生しません。

計算例

例えばですが、7年間、住んでいたマイホームを売却する上で、

  • 売却価格:6,000万円
  • 購入代金:4,700万円
  • 購買時の仲介手数料100万円
  • 売却時の仲介手数料:200万円

上記の条件の場合、不動産譲渡所得税は、{6,000万円-(4,700万円+100万円+200万円)-3,000万円}×20.315%=2,031,500になります。

【参照】

▶「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識

▶「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

▶「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)|所得税|国税庁

引越し費用

マイホーム用の不動産を売却した場合、転居先の引越し費用も念頭に入れなければなりません。引越し費用の相場は、大体10万円を目安に考えると良いでしょう。

リフォーム・クリーニング費用

買主先を見つけるためには、売却する不動産のリフォーム、クリーニングをする必要がありますが、リフォーム・クリーニング代の相場は以下の通りです。

  • 全体:626.2 万円
  • 戸建て:648.8 万円
  • マンション:504.3 万円

参照:「平成23年度 住宅リフォーム実例調査 – 住宅リフォーム推進協議会

また、建物を解体して土地だけを売却する場合は解体費用がかかりますが、一坪あたり3万円が相場になります。

土地境界確定測量費用

不動産を売却する際に、隣接する土地との境界を明確にしなければなりません。土地の境界を測量するためには、土地家屋調査士に依頼することになりますが、調査士の費用の相場は35万円~45万円くらいです。

不動産売却時に返金される費用

不動産売却を行った方は、買主から固定資産税や、マンションの売却に関しては管理費・修繕積立金が返金されます。

固定資産税

毎年1月1日に不動産の所有者は、1年分の固定資産税をまとめて納税しなければなりません。しかし、所有権が買主に移った後は、その年の残りの日数分の固定資産税は、買主が負担する義務があり、残りの日数分の固定資産税を買主から日割り計算で返金してもらえます。

管理費・修繕積立金

マンションを所有している方は、前払いで月額ごとに管理会社へ管理費・修繕積立金を納めなければなりません。買主へ所有権が移った場合、その月の残り日数分の管理費・修繕積立金は買主が負担するべきであるため、買主から残り日数の管理費・修繕積立金が返金されます。

 

不動産売却にかかる費用の例

ここで以下の条件下で不動産売却にかかる費用のシミュレーションをしていきましょう。

  • 購入時の価格:3,000万円
  • 売却価格:2,700万円
  • 売買契約書の印紙税:1万円
  • 引越し費用:10万円
  • リフォーム代:600万円

この条件における仲介手数料の上限額は、2,700万円×3%+6万円=87万円になります。また、購入時の価格が売却価格を上回るため、今回のケースでは不動産譲渡所得税は発生しません。

ローンの返済がない場合

まず、ローンの残高がない場合にかかる費用の見積もりをしていきましょう。仲介手数料を上限額の87万円とすると、費用の総額は、仲介手数料87万円+印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代600万円=698万円です。

ローンの返済がある場合

次に、ローンの残高がある場合の費用の見積もりをしていきますが、ローンの返済に加えて、金融機関への返済手数料、抵当権抹消登記をするための登録免許税、司法書士への報酬金についても考えなければなりません。

  • ローンの残高:400万円
  • 返済手数料:4000円
  • 登録免許税:2000円
  • 司法書士への報酬金:1万円

返済、抵当権抹消する際にかかる費用が上記の条件の場合、不動産売却にかかる費用の総額は以下の通りになります。

仲介手数料87万円+売買契約書の印紙税1万円+引越し費用10万円+リフォーム代600万円+返済金額400万円+登録免許税2,000円+返済手数料4,000円+司法書士への報酬金1万円=10,996,000

 

不動産売却の費用を少しでも安く抑えるためには

では、最後に不動産売却にかかる費用を少しでも安く抑えるための方法について紹介していきます。

売却前に仲介手数料の値引き交渉をする

費用を安く抑える方法として、仲介手数料の値引き交渉をすることをオススメしますが、値引き交渉を成功させるポイントは以下の2点です。

  • 仲介を依頼する段階で交渉する
  • 買い手と同じ仲介業者を利用する

通常、買い手と売り手は、同じ不動産会社を利用することもあれば、別々の不動産会社を利用することもあります。

買い手と売り手が同じ不動産会社を利用した場合、不動産会社は双方から仲介手数料を頂戴することができるので、仲介手数料の値引き交渉に応じやすくなります。もし、買い手が同じ不動産会社を利用することを希望する場合、不動産会社と専属専任媒介契約を結ぶようにしてください。

売買契約書はコピーを作成する

売買契約書を発行すると、印紙税が発生しますが、自分の控え分は売買契約書のコピーで済ませることも可能です。印紙税を浮かすためにも、売買契約書のコピーを作成することをオススメします。

不動産所得税を安くする特例を利用する

売却価格が高い方は、不動産所得税を安くするための特例を利用しましょう。

マイホーム売却の特別控除

もし、マイホーム用の不動産を売却する場合は、不動産譲渡所得に3,000万円の控除を適用させることができます。例えばですが不動産譲渡所得が4,000万円、税率が39.63%の場合、4,000万円×39.63%=15,822,000の税金が課されますが、3,000万円の控除を適用させることで、(4,000万円-3,000万円)×39.63%3,986,300まで税金を抑えることが可能です。

この特例を適用させたい方は、確定申告を行う際に住民票除票(売却する不動産を管轄する役所にて発行可能)を提出してください。

利用要件

また控除を適用させるための要件は、以下の3つになります。

  • 自分が暮らしていた不動産である
  • 売手・買手の関係性が家族でない
  • 2年以内に不動産譲渡所得に関わる特例を受けていない

税率の軽減措置を適用させる

売却する不動産に、マイホーム用として10年以上、暮らしていた場合、税率の軽減措置を適用させることが可能です。軽減措置を適用させた場合の税率は下記の通りになります。

  • 不動産譲渡所得の6,000万円までの部分:10%
  • 不動産譲渡所得の6,000万円を超える部分:15%

軽減措置を受けるためには、不動産の登記事項証明書を確定申告時に提出することが必要です。

 

まとめ

不動産売却をスムーズに行うためには、事前にどれくらいの費用がかかるのか見積もりを出しておくべきでしょう。費用の見積もりについて相談したい方は、不動産会社を利用してみるといいでしょう。

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