相続税は現金で一括支払いをする必要があるので、事前に金額を調べておかないと、現金を用意できていなかったり、そもそもお金自体が用意できていなかったりなど、不都合が生じる可能性があります。

マンションを相続する予定の人は、相続税の計算方法をしっかり知っておきましょう。この記事では、相続税の計算方法から計算例までをできるだけわかりやすく、具体例を用いて解説しますので、ぜひご覧ください。

一括査定で、あなたの
マンションを高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

マンションの相続税評価額について

マンションの相続税額を計算するときは、一般的な不動産と同様、土地と建物は別々に計算し、以下のように求めます。

土地と建物の評価額では、特に前者の方が難解であるため、この記事では土地の評価額を中心に解説します。ちなみに、相続税評価額とは、相続税を算出する際に重要になる金額です。

上記の図の通り、マンションの相続税評価額は土地と建物の評価額の合計ですが、それがそのまま相続税となるわけではありません。あなたが実際に支払う相続税額は以下の計算式によって求めます。

相続税額=(相続税評価額-控除額)×税率

土地の相続税評価額

ここでは、土地と建物の評価額の計算方法を紹介します。

土地の相続税は2つのケースのどちらに該当するかを調べ、計算します。

  • 土地に『路線価』がつけられている場合
  • 土地に『路線価』がつけられていない場合

『路線価』がつけられているのかいないのかを確認する方法

国税庁のこちらのページ(財産評価基準書|国税庁)に移動して『評価倍率表』をクリックし、相続される土地について記載されているページまで行きます。

『固定資産税に評価額に乗ずる倍率等』の欄に

  • 『路線』と書かれている:路線価がある
  • 『路線』と書かれていない:路線価がない

というように判断します。

(引用:路線価図・評価倍率表|財産評価基準書)

土地に『路線価』がつけられている場合

路線価とは『相続税用につけられた土地1平方メートルあたりの値段』のことをいいます。こちらの計算方法は『路線価方式』と言われ、計算式は以下の通りです。

  • マンション全体の土地の相続税評価額 = 路線価 × 地積 × 画地補正率(奥行価格補正率など)
  • マンション各戸の土地の相続税評価額 = 全体の相続税評価額 × 持分割合

路線価は国税庁のこちらのページより確認できます。(財産評価基準書|国税庁)

国税庁のページを開き、該当する都道府県をクリックして、『路線価図』を選択します。

(引用:財産評価基準書|国税庁)

ちなみに、そのページに出てくる語の意味は以下の通りです。

土地に『路線価』がつけられていない場合

地方の一部では、『路線価』がつけられていない場合がありますので、その場合は、『固定資産税評価額』と『評価倍率表の倍率』を用いて、以下のような計算をします。

  • マンション全体の土地の相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率
  • マンション各戸の土地の相続税評価額 = 全体の相続税評価額 × 持分割合

※評価倍率表も国税庁のページより確認が可能です。(財産評価基準書|国税庁)

上の国税庁のページへ移動したら、該当する都道府県を選択して、『評価倍率表』を選択すると確認できます。

(引用:財産評価基準書|国税庁)

建物の相続税評価額

マンションの建物自体の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。土地の場合と異なり、通常、マンション各戸の固定資産税評価額は事前に算出されていますので、基本的には細かい計算なしに確認することが可能です。確認する方法は以下の節にてご紹介します。

固定資産税評価額の確認方法

方法が2つありますので、順に見ていきましょう。

課税証明書を見る

毎年、固定資産の所有者宛に、市区町村や都税事務所から固定資産税の納税通知書が送られてきますが、こちらの書類に記載されています。『平成〇年度 固定資産税・都市計画税 課税明細書』という明細書が同封されてきますので、確認しましょう。

地域によって表記は違う可能性がありますが、『家屋の所在』という欄にある以下の内容を見てみてください。

  • 『価格』欄:マンション全体の建物の固定資産税評価額
  • 『固定資産課税標準額』欄:マンション各戸の建物の固定資産税評価額

となっています。

相続に関する控除

マンションを相続する際に受けられる控除についてお伝えします。

基礎控除

基礎控除とは、特別な条件を満たさなくても、財産のうちの税金の対象額を減らせる制度のことをいいます。

相続税における基礎控除は3,000万円+600万円×法定相続人の数です。

たとえば、9,000万円の財産を3人の兄弟で相続した場合、税金がかかる財産は【9,000万円-(3,000万円+600万円×3人)=4,200万円】となります。

(参考:相続税の計算|国税庁)

配偶者控除

配偶者の相続でも相続税がかかります。

控除内容は以下の2つのうちのどちらかを選択できます。

  • 1億6,000万円
  • 配偶者の法定相続分相当額(※)

(参考:配偶者の税額の軽減|国税庁)


※法定相続分相当額とは

子供の人数や親戚の人数などを加味して決められる『相続するのに妥当な額』。例えば、子供と配偶者の2人で8,000万円の財産を相続する場合は『子供:2分の1|配偶者:2分の1』なので、法定相続分相当額は『子供:4,000万円|配偶者:4,000万円』となります。


(引用:法定相続分の主な例|国税庁)

小規模宅地の特例

『相続する土地がどういう使われ方をしていたのか』によって控除額が異なる特例です。

たとえば、自宅として利用していた土地を配偶者が受け取る場合には、課税額が8割減額されます。1億円の土地を相続した場合、8,000万円の控除を受けられるということです。

<相続の開始の日が「平成27年1月1日以後」の場合>

<相続の開始の日が「平成26年12月31日まで」の場合>

(引用:小規模宅地の特例|国税庁)

固定資産証明書を取得する

都税事務所や市区町村役場で固定資産の金額が記載されている『固定資産評価証明書』を取得して確認することもできます。

マンションの相続が節税につながる理由

マンションの相続が節税になると聞いたことはありませんか?

その理由を2つの観点から見ていきましょう。

不動産に関しての相続税が安くなるから

路線価や固定資産評価額は、実勢価格(建物の実際の価格)の60%~80%ほどになりますので、同じ金額で考えた場合、現金よりも不動産で相続する方が、税金が安くなります。

現金に換えやすいから

マンションは中古市場が活発です。

ですので、売買をしてすぐに現金に換えることができるのも大きな魅力でしょう。

マンションの土地の相続税評価額の計算例

計算方法だけ見てもわかりにくいと思いますので、具体的な計算例を見ていきたいと思います。

世田谷区赤堤4丁目(路線価がつけられている場合)

(引用:財産評価基準書|国税庁)

該当の箇所だけをピックアップしてみると以下のようになります。

(参考:奥行価格補正率表|財産評価|国税庁)こちらの情報と奥行価格率補正率表と側方路線影響加算率表を参考にマンションの価格を見ていきましょう。

自用地の価額

(A) = 正面路線価 × 奥行距離13mに応ずる奥行価格補正率

(B) = 側方路線価 ×奥行8mに応ずる奥行価格補正率 × 側方路線影響加算率

(1平方メートルあたりの価額) = (A) + (B)

より

(A)=410,000×1.00=410,000円

(B)=420,000×0.97×0.05=20,370円

(1平方メートルあたりの価額)=430,370円

したがって、

(自用地価額)=430,370×104=44,758,480円

借地権の価額

(借地権の価額) = (自用地の価額) × (持分割合)

より

(借地権の価額)=44,758,480円×50%=22,379,240円(=約2,238万円)

※ここでは持分割合を50%

熊本県菊陽町津久礼-熊本大津線沿い(路線価がつけられていない場合)

条件を以下の通りとして計算します。

  • 固定資産評価額:3,000万円
  • 持分割合:50%

評価倍率は1.1なので、

(自用地の価額)=3,000万円×1.1=3,300万円

(借用地の価額)=3,300万円×50%=1,650万円

まとめ|マンションを相続するときは取り扱い注意!

マンションを相続するときは、単純に購入した時の価格や、固定資産税評価額が相続税に適用されるわけではありません。路線価や評価倍率が関わってきて複雑になりますので、しっかりと調べて理解しておく必要があります。

相続するマンションの部屋の持分割合や建物自体の資産評価額なども調べて、計画的な資産相続をしましょう。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
マンションを高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します