不動産売却

農地の売却にはルールがある|売れる可能性を高めるには転用がオススメ

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今の時代、親が農家であっても家業を引き継がずに地元を離れて働く人も多いでしょう。そのような状況では相続で農地を引き継いでも、上手に活用できませんよね。税金の支払いだけが増えてしまい、土地の扱いに頭を悩まされた結果、売却を検討する方も増えているのではないでしょうか。

しかし、農地の売却は通常の土地売却と異なり、特別なルールが定められています。そのため、売却をする場合には事前に農地の売り方を確認しておく必要があります。

この記事では、農地を売却する方法や税金の支払いなど、農地売却の基礎知識についてご紹介しますので、活用目的のない農地の放棄を検討している場合はぜひ参考にしてみてください。

 

農地を売る方法は2種類ある

農地の売却方法は、農地のまま売却する方法と、農地を転用(別の利用目的)で売却する方法の2種類があります。まずはその2つの大まかな違いについて確認していきましょう。

農地のまま売却する方法

農地のままでの売却は手間が少ないですが、農家の人にしか販売できないため、買い手が見つかりづらい売却方法だといえるでしょう。また、農地は年々と値が下がり続けているので、売却額が安くなりがちです。

そのため、売却金は重要視しておらず、売れるまで時間がかかっても問題ないという状況でもない限り、農地のままでの売却はあまりおすすめできません。

農地を転用して売却する方法

農地転用とは、農地で農業を行えない人が農地を農業以外の目的(住宅や駐車場など)で活用するために行う手続きです。転用が認められた農地なら農業以外の目的で利用できるため、農地のままでの売却に比べ売却金が高額になりやすく、購入者も見つかりやすいです。

ただし、農地の転用には国の許可が必要で、国が提示する条件を満たせないと農地転用とは認められません。多くの人が容易に転用できてしまうと、日本の農地の減少が早まってしまうため、国は農地転用には明確かつ厳格な条件を定めています。(詳細は下記の『農地を転用して売却する場合』で解説)

そのため、国から農地転用が認められるなら転用での売却、認められないなら農地のままでの売却手続きを進めることになるでしょう。

 

農地のまま売却する場合

売却相手は農家だけ

上記でも触れた通り、農地は農家の人にしか売却できません。また、農地の購入者は以下の条件を全て満たしている必要があります。

  • 取得後、50R以上の面積の農地を所有している(※地域によって多少の上下あり)
  • 所有する全ての農地で農業を行っている
  • 一定期間だけでなく常に継続して農業を行っている
  • 農業をするのに適正な数の人材と機械を所有している

条件を見ておわかりかと思いますが、農地の購入者として求められるハードルはかなり高いです。これから農業を始めたいというような人では認められず、完全に農業を仕事としている人でないと、条件を満たすのは難しいのではないかと思います。

農地のまま売るのに時間がかかる理由は、購入できる条件を満たしている人がかなり限られていて、その中から購入希望者が現れる可能性が極めて低いからだといえるでしょう。

農地を売却するときの手続き

農地の売却方法は通常の土地売却方法と同様に、不動産業者に仲介売却を依頼することになります。土地売却の手続きの流れについては、以下の記事をご参考にどうぞ。

【関連記事】土地売買の方法と流れ|土地を高く売るためのポイントと注意点まとめ

また、農地の売却には不動産業者の仲介売却以外にも農業委員会に農地あっせんを依頼する方法もあります。地域の農業委員会で土地売却の相談をすると、地域で農地が欲しい人が現れた時に自分の土地を紹介してもらえるので、そこで農地を気に入ってもらえたら購入につながる可能性も期待できるということです。

ただ、市町村によっては農地あっせんの経験が乏しく、希望の値段で売却ができないケースもあるといわれているので、少しでも農地を高値で売却したいのであれば、不動産業者に依頼をした方が安心かもしれません。

農地のまま売却するときにかかる税金

農地の売却で得た利益には所得税と地方税が課されます。土地の管理期間が5年以上の場合には15%の所得税と5%の地方税、5年以下の場合には30%の所得税と9%の地方税の支払いが必要です。

<農地の課税対象になる利益の計算方法>

『土地の購入費』-『土地の売却額』-『※800万円』=『課税対象となる利益』

上記の計算式で算出した利益の金額に税金が課されます。もし土地の購入費が不明である場合は、購入費を売却金額の5%にして計算を行います。(※農業委員会の農地あっせんを受けた場合に限り、800万円の控除が追加される)

 

農地を転用して売却する場合

転用には国からの許可が必要

農地を転用するには、国の定めた立地基準一般基準の条件を満たさなければいけません。立地基準は農地の場所や大きさによって判断される基準で、一般基準は転用の目的が達成できるかを判断するための基準です。

立地基準

立地基準に関しては、以下のような明確な基準が定められているので、市役所などで自分の所有する農地がどの立地に該当するかを確認しておきましょう。土地の転用が認められるのは第2種農地と第3種農地である場合のみです。

<立地基準>

立地基準 許可・不許可
農用地区域農地 不可
甲種農地 不可
第1種農地 不可
第2種農地 周囲の農地に影響を与えなければ可
第3種農地 原則許可

※スマートフォンの方は横にスライドします

一般基準

一般基準では、土地の購入者と売却者の両方を以下の基準により審査して、本当に申請目的が達成できるのかを判断します。売却のためにとりあえず転用したい、という漠然とした状態では転用は認められないので、必ず転用後の計画を立ててから申請するようにしましょう。

  • 申請目的を実現できる資力や信用がある
  • 転用する農地の関係権利者から同意を得ている
  • 転用許可後速やかに申請目的のために使う見込みがある
  • 許認可が必要な事業で許認可を受けられる見込みがある
  • 事業のために必要な協議を行政と行っている
  • 転用する農地と一体に使用する土地を利用できる見込みがある
  • 事業の目的に適正な広さの農地である
  • 周囲の農地等への影響に適切な措置を講じる見込みがある
  • 一時的な転用の場合、農地に戻されることが確実と認められる

農地転用して売却するときの手続き

転用での売却も、上記の『農地を売却するときの手続き』で紹介した農地のままでの売却手続きと同様で、一般の土地売却と特に違いはありません。ただ、売却を決定する前に農業委員会で上記の審査を受けて転用の許可を受ける必要があります。

まずは不動産業に依頼をして農地を宣伝してもらい、購入希望者が現れたら農業委員会で審査を受け、転用の許可をもらった後、売却手続きを進めるという流れになるでしょう。

 

なお、農業委員会から許可が下りずに転用ができない場合だと契約は白紙になります。転用は必ず許可が出るとは限らないので、不許可になっても揉め事にならないよう契約書をきちんと精査するようにしましょう。

 

不動産業者に依頼するときのポイント

最後に、農地売却を成功させるため、不動産業者に依頼するときのポイントをご紹介します。

複数の業者の見積もり金を比較する

依頼する不動産業者によって、土地の売却額に100万円以上の差が生じるのは珍しくありません。そのため、不動産業者を選ぶ際には複数の業者の見積もり金を比較して、最も高額で売却してくれそうな業者に申し込むとよいでしょう。

複数の業者の見積もり金を比較する場合は、一括査定サービスを利用することをおすすめします。農地の条件を入力すれば、該当地域の不動産業者から見積もりを一斉に送ってもらえるので、わざわざ直接足を運ぶ必要がなく、時間を大幅に節約できますよ。

詳細記事:不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

ただし、契約を取るためにその場だけ高い見積もり金を出す業者も存在するのでご注意ください。どうしてその見積もり金で売れるのか、しっかり根拠を示してくれない業者との契約は避けた方が無難です。

専任媒介で契約をする

専任媒介契約とは、1つの不動産業者に土地の宣伝を一任する契約形態です。この契約形態だと、不動産業者は他の業者に契約を取られ広告費を無駄にするリスクがなくなるので、積極的に宣伝活動に取り組みやすく、購入者が見つかる可能性も高くなります。

複数の業者に依頼するよりも、1つの業者に力を入れて宣伝に取り組んでもらえた方が契約は決まりやすくなります。何か特別な事情がない限りは、専任媒介契約を依頼するとよいでしょう。

【関連記事】専任媒介とは|契約形態や解約の注意点など基礎知識まとめ

 

まとめ

農地はそのまま農地として売却するよりも、農地転用をして農業以外の目的で利用できるようにして売却した方が購入者は見つかりやすく売却金も高額になる可能性が高いです。農地転用にはいろいろと制約が多いですが、条件を満たせるようなら一度検討されてみてはいかがでしょうか。

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