不動産売却

不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

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これから不動産売却を検討させている方の中には、何から始めるべきなのかわからない方もいるでしょう。不動産売却を少しでもスムーズに行うためには、不動産売却の一連の流れは抑えておくべきです。そこで今回の記事では、不動産売却はどのような手順で行われるのか、手続きの流れをスムーズにするために必要なことについて紹介していきます。

また、不動産売却の必要書類、売却にかかる費用については以下の記事を参考にしてください。

【参照】

▶「不動産売却における必要書類と書類を揃える上での注意点

▶「不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

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不動産売却の方法とその流れ

早速ですが不動産売却の方法を流れに沿って説明していきます。

①不動産の相場を知る

不動産売却は、不動産会社へ不動産の価格の査定依頼を出すことから始まりますが、査定を出す前に、売却する不動産の相場を調べてください。査定は複数の会社に依頼しますが、物件の価格の相場がわかっていれば、依頼する不動産会社を決める上での判断基準になるからです。

売却する不動産の地域、間取りなどを元に近い物件の価格を確認することで不動産の相場を確認しましょう。

②不動産会社へ査定依頼

不動産会社へ査定依頼を出すと、物件の立地、間取りを元に簡易的な査定が行われ、簡易査定が終わると、今度は不動産会社の担当者が現地まで足を運び、正確な査定が行われます。査定は、不動産会社によって査定方法・査定金額が異なるので、複数社へ査定を依頼してください。

③不動産会社と契約を結ぶ

査定が終わると、不動産会社から媒介契約(買主との仲介を依頼するための契約)の連絡が届きますが、媒介契約は以下の3の種類に分けることができます。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができる一番スタンダードな契約です。

専任媒介契約

専任媒介契約は特定の不動産会社1社以外と売却の依頼ができない契約になります。大々的に広告をかけてくれるため、買主が見つけやすいことが特徴です。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、同様に不動産会社1社以外と売却の依頼ができません。また、依頼した不動産会社が探した買主以外と売買契約を結ぶことができない契約です。

④購入希望者を探す

不動産会社と契約が締結したら、購入希望者を探すために広告を掲載します。具体的には、不動産会社の自社のホームページへの掲載、新聞広告への掲載などがあげられますが、購入希望者が現れたら今度は物件見学を行います。

⑤購入希望者との交渉

購入希望者が見つかったら、今度は購入希望者と交渉を行いますが、交渉する内容は主に以下の3点です。

  • 引き渡し日
  • 売却価格
  • 支払い方法

少しでも希望に沿った売買契約を結べるように、事前に不動産会社へ希望する条件を伝えておきましょう。

⑥売買契約の締結

売買契約が締結したら、売買契約書を結びますが、この時に買主から手付金として売却価格の10%~20%の金額が渡されます。

契約の際にかかる費用

契約書を発行すると印紙税が発生します。契約書の控えをコピーで済ませることで印紙代を抑えることが可能です。印紙代は、下記の通りになりますが、平成26年4月1日~平成30年3月31日までに発行した売買契約書に関しては、軽減税率が適用されます。

売却価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1千円 500円
100万円超~500万円以下 2千円 1千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参照:「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

また、契約が成立した時点で不動産会社へ仲介手数料を納めなければなりません。仲介手数料は売却価格に応じて高くなりますが、上限金額が設定されており、以下の通りになります。

売却価格 手数料の上限
200万円以下 売却価格の5%
200万円超〜400万円以下 売却価格の4%+2万円
400万円超 売却価格の3%+6万円

不動産が高く売れた場合は所得税・住民税が課税されることもある

また、不動産が高く売れた場合、所得税、住民税が別途で課されるかもしれません。不動産売却の際に発生する所得税、住民税など税金については以下の記事を参考にしてください。

参照:「不動産売却の税金の計算方法と控除を受けるための必要な知識

⑦物件の引き渡し

不動産売却の契約が成立したら、今度は物件の引き渡しを行いますが、その際に所有権を買主へ移転するための登記手続きを法務局にて行います。また、売却する不動産に抵当権が設定されている場合、所有権を移転する前に抵当権を解除するために、抵当権抹消手続きを行わなければなりません。

※抵当権:住宅ローンを組む場合に、ローンの返済ができなかった場合に備えて金融機関が資産(不動産)を差し押さえすることができる権利

抵当権抹消手続きを行う場合、売却主は、登録免許税、司法書士への報酬金(依頼した場合のみ)が発生します。

  • 登録免許税:一軒家の場合2,000円、マンションの場合3,000円
  • 司法書士への報酬金:約8,000円~12,000円

登記手続きについて詳しくは「不動産登記の申請書様式について:法務局」を確認してください。

参照:「不動産の名義変更をする際に知っておくべき手続き 

 

不動産売却の流れをスムーズにするために必要なこと

続いて不動産売却の流れをスムーズにする方法について紹介していきます。

一括査定サイトを使用して相場を確認する

個人で相場価格を調べるには手間と時間がかかります。時間を短縮するために一括査定サイトを利用することをオススメします。査定サイトを利用することで複数社の不動産会社から、一括で価格査定を行ってもらうことができるので、大体の相場がわかるためです。

一括査定サイトについては詳しくは、「不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法」を参考にしてください。

不動産会社を選ぶポイントを抑えておく

次に、どこの不動産会社へ依頼するべきか、以下の4点のポイントを元に不動産会社を選ぶと良いでしょう。

  • 相場に対して査定価格が開きすぎていないか
  • 査定価格の根拠が明確であるか
  • 具体的な売却の提案があるか
  • 営業電話が多くないか

不動産の内装を綺麗にしておく

買い手を見つけるためには、購入希望者が物件見学に来た際に、なるべく好印象を持ってもらうことが大切です。少しでも希望者からの印象を良くするためにも、物件の内装を綺麗しておきましょう。

希望者が見つからない場合は売却価格の見直しが必要な場合もある

購買希望者が見つからない場合、売却価格を見直す必要がありますが、なるべく高値で売却したいところです。購買希望者が現れる程度の安すぎない金額を見極めるために、売却価格について不動産会社の担当者へ相談してください。

物件の情報はできるだけ開示する

物件の不具合があると、契約締結後に買主とトラブルになるかもしれません。余計なトラブルを防ぐためにも、売却する物件の欠陥、重要事項に関する説明を事前に行っておきましょう。

 

不動産の買い替えの際の注意点

不動産売却する方の中には、引越し先の不動産を購入する方は少なくないでしょう。

売却・購買の手順を決めておく

不動産の買い替えをする際の注意点について説明していきます。自身の状況に応じて売却、購買の手順を決めておきましょう。

売却・購買を同時に行う場合

もし、売却と購買を同時に行うのであれば、「売却金額と新居の購入金額のバランス」について気をつけてください。売却価格に対して新居の不動産価格が高い場合、その差額分の資金を準備しなければならないためです。また、新居が決まる前に先に売却が決まった場合、新居が決まるまでの間、賃貸物件など別途で住む場所を確保しなければなりません。引き渡し時期についても気を付けましょう。

転居先の不動産を先に購入する場合

しかし、不動産売却をする前に、転居先の不動産を先に購買しておけば、別途で住む場所を確保する必要がありません。住む場所の心配をする必要がなくなるため、じっくり物件を選びたい方は先に転居先の不動産を購入すると良いでしょう。

しかし、どのくらいの価格で不動産が売却できるのかわからないため、計画的に資金を用意しておく必要があります。

不動産売却を先に行う場合

反対に、先に不動産を売却した場合、売却価格に応じて転居先の物件を決めることができます。そのため資産に余裕が無い方は、先に売却を済ませた方が良いでしょう。しかし、不動産の引き渡し時期と、転居先の入居日にもよりますが、転居先の物件が見つかるまでの間に別途で住む場所を確保する必要があることを想定してください。

買い替えの際に利用できる税制的な特例

不動産の買い替えを行った方は、税制的な面で特例を適用させることができます。

所得の控除

新居を買ったことによりローンが残った場合、「新居の購買価格-売却価格」を一般所得の控除に含めることができます。つまりは、(新居の購買価格-売却価格)×所得税率の税金が安くなるということです。この特例を利用するためには以下の2つの要件を満たさなければなりません。

  • 売却した不動産の所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下である

参照:「マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき|国税庁

不動産譲渡所得の控除

不動産が高く売却できた場合、別途で不動産譲渡所得税が課税されるかもしれません。

不動産譲渡所得(=売却価格-売却する不動産の購入価格-購買・売却にかかった費用の総額)×税率(20%~39%)

不動産譲渡所得税とは、上記の計算式で求めることができますが、不動産譲渡所得が0を超える場合、不動産譲渡所得税が課されます(詳しくは「不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法とその他の税金の知識」を参考にしてください)。

新居の住居用の不動産を買い替えた場合、不動産譲渡所得税の対象となる不動産譲渡所得から、新居の購入額を控除に含めることができ、つまりは新居の購入額×税率の税金を抑えることができます。この特例を適用させるためには、以下の条件を満たさなければなりません。

  • 売却する不動産の住居期間が10年以上、かつ売却年の1月1日にて建物・土地の所有期間が10年を超えていること
  • 売却年の昨年から翌年までの3年の間に移住先の新居を購入していること
  • 売却価格が1億円以下

参照:「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例|譲渡所得|国税庁

 

まとめ

不動産売却を円滑に行うためにも、手続きの流れを抑えておくべきでしょう。また、手続きの方法について不安な方は、不動産会社へ相談することをオススメしますが、どこの不動産会社へ相談するべきかわからない方も多いと思います。

相談先の不動産会社を見つけるためにも、一括査定会社を利用してみてはいかがでしょうか?

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