不動産売却

離婚時に住宅ローンが残っている場合に自宅を売却するおすすめの方法

離婚をする際に、住宅ローンが残っている住宅の売却を考える方もいると思います。

後述しますが、住宅ローンが残っている際には銀行などの債権者に『抵当権』があるため、売却が困難であるという問題点があります。

しかし住宅ローンが残っていても抵当権を解消する方法はあります。この記事では住宅ローンが残っている際に抵当権を解消し、不動産売却を可能にする方法について記載したいと思います。

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住宅ローンが残っている場合の問題点

前述の通り、離婚時に、住宅ローンが残っている不動産を売却したい場合の問題点は、住宅に『抵当権』が残っているということです。

抵当権とは、債務者が銀行などの金融機関からお金を借りる際、ローンの返済ができなくなってしまったときのために、お金の代わりとなる土地や建物をあらかじめ担保として設定することをいいます。

もしもローンの返済が滞った時には、金融機関などの債権者は担保としていた土地や建物などでお金を回収できるようにします。

住宅ローンが残っており、『抵当権』が存在する不動産は、仮に売却を行っても抵当権が付いたままであり、いつ金融機関に担保として取り上げられてしまうか分からないため購入したい人はほとんどいません。そのため、抵当権が付いている住宅を売却したい際には抵当権を外さなければなりせん。

そして一般的に抵当権を外す方法は住宅ローンを完済することです

【関連記事】抵当権抹消とは|自分でできる抵当権抹消手続きの全手順

住宅ローンが残っている不動産を売却する方法

住宅ローンが残っている不動産を売却するにはどのようにすればよいのでしょうか。

不動産を売却する際には、不動産の抵当権を外さなければならないことは既にお伝えしました。

では、どのようにして抵当権を外すかですが、不動産売却で得た利益と住宅ローンの残債額が多いか少ないかによって変わってきますので、ここでは売却額と住宅ローンの残債額別の売却方法について記載したいと思います。

不動産の売却利益が残債ローンより多い場合

不動産の売却額が住宅ローンより多い場合には、不動産の売却額で住宅ローンを一括返済することで抵当権を外すことができます。

ローンを返済しないと抵当権が外れないのであれば、ローン返済まで不動産の売却を行えないのではないかと考えるかもしれません。しかし、実際の手続きの上では、不動産の売却代金を受け取ったと同時に金融機関にローン残高を引き落としてもらうことで抵当権を外すことが可能になります。

この際に不動産の売却を行う方法としては、『仲介売却』もしくは、『買取』を行います。

仲介売却とは、不動産業者を通じてマンション購入希望者に売却する方法です。対して買取は不動産会社に物件を買い取ってもらう方法です。

仲介売却は、売却までの期間が3ヶ月~6ヶ月ほどかかりますが、買取より高い値段で売却を行うことができます。買取の場合は不動産会社に買い取ってもらうため、通常1週間程度で売却することが出来ますが、売却価格が仲介売却の7割程度になってしまいます。

そのため住宅ローンが残っている場合の不動産の売却を行う方法は『仲介売却』を行うことをおすすめします。

【関連記事】不動産買取業者に依頼するメリットとデメリット|売却で損をしない知識

不動産の売却額と預貯金で住宅ローンが一括返済できる場合

不動産の売却額が住宅ローンの残債より少ないけれど、売却を行って得た利益と預貯金で住宅ローンが返済できる場合には、一括返済を行うことで抵当権を外すことができます。

このときに不動産の売却を行う方法は『仲介売却』『買取』の2種類がありますが、高い値段で売却することのできる『仲介売却』をおすすめします。

不動産の売却額より住宅ローンの残債が多い場合

不動産の売却額よりも住宅ローンの残債が多く、預貯金を使っても一括で返済できない場合には、『任意売却』を行うことで抵当権を外すことができ、不動産を売却することができます。

任意売却とは、専門の不動産コンサルタントなどが債務者と金融機関などの債権者との間に入って調整を行い、債権者の合意を得て不動産の売却を可能にすることです。任意売却では、不動産売却価格が住宅ローンの残債を上回り一括返済できない場合でも抵当権を外すことが可能になります。

【関連記事】任意売却は競売よりもメリットだらけ!両者の違いと任意売却の手続き

任意売却後に残る残債はどうなるのか

任意売却後に残る住宅ローンの残債は基本的に一括もしくは分割で返済しなければなりません。多くの場合は金融機関との話し合いの上、分割で少しずつ支払うことになります。

話し合いの際には債務者の生活や収入などの状況を考慮して返済計画が練られることになります。一般的に月額5,000円~30,000円程度で返済を行うことが多いようです。

【関連記事】:任意売却後の残債(住宅ローン)を無理せず返す為に知っておくべき知識

任意売却を行う際の相談先とは

任意売却を行う際には、専門の不動産コンサルタントが仲介に入るということはお伝えしましたが、具体的には以下のような機関に相談をするようにしてください。

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【関連記事】:任意売却で困った場合の相談先と相談事例から学ぶ任意売却成功のコツ

売却利益が残債より多い場合は競売という方法も

競売とは、債務者の住宅ローンの返済が滞ってしまった際に、債権者が不動産を裁判所の管理下で強制的に売却し、売却して得た代金から債務の支払いを受ける手続きのことをいいます。

競売の場合には、

  • 相場の60%~70%程度の安い価格でしか売ることができない
  • 競売で不動産を売却しても住宅ローンの残債が多く残る
  • 競売の場合近隣の住民に知られてしまう

などの大きなデメリットがあります。そのため不動産の売却額が住宅ローンの残債を超える際には任意売却で行うことをおすすめします。

不動産の売却をするために注意・確認するべきこと

最後に、離婚時不動産を売却するために注意・確認するべきことを記載しておきます。

住宅ローンがどの程度残っているか、不動産を売却した際にはどれくらいの値段で売れるか把握する

どのような売却方法を取るかは、不動産の売却額と住宅ローンの残債によって変わってくることはすでに説明した通りですので、離婚時に不動産を売却する前に、まず、どの程度住宅ローンが残っているか、そして不動産を売却する際にはどのくらいの値段で売ることができるのか確認しておきましょう。

住宅ローンがいくら残っているかはお金を借りている金融機関に問い合わせることで確認ができます。

不動産がどれくらいで売れるのかについては、実際に不動産の状態をチェックしてもらう『訪問査定』と、インターネットなどから不動産の概要を入力して行う『机上査定』があります。

【関連記事】家の売却|不動産査定を上手に利用して高額で売るためのコツと手順

売却額が出た場合には財産分与の対象となる

不動産を売却して得た利益が住宅ローンの残債より多い場合は、財産分与の対象です。この際には離婚協議において決めた配分通りに財産を分けることになります。

共有名義の不動産は名義人全員の承認が必要

不動産の名義人は一般的には世帯主など一人の場合が多いと思います。しかし不動産の購入資金が不足しており、借入金の審査が単独で行われなかった場合に夫婦で共同出資をすることで共有名義となるケースがあります。

このとき、不動産を売却するには、共有名義となっている人すべての承認が必要です。そのため仮に共有名義の相手の同意がない場合には、売却の承認が得られるまで不動産が売却できないことになります。

まとめ

離婚時に不動産売却をする方法は、所有している不動産の価格と住宅ローンの残債の金額で変わってきます。

そのため、まずは自身の不動産の価格、住宅ローンの残債を確認しておき、ベストな売却方法を行うようにしましょう。

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