不動産売却を行う時、自分の持ち家などがいくらになるかを知ることが、売却への第一歩になりますが、その手段として「査定」という方法を行うのが一般的です。

参考:不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

自分の不動産がどの程度の値段で売れるのかを知る為に、以前は不動産会社に個別に依頼して査定を行ってもらうのが普通でしたが、近年「一括査定サイト」などが増えてきて、ネットで気軽に査定依頼できる状況が生まれています。

今回は、そもそも査定を行う目的や、どういった査定方法があるのかなどの基本的な知識をご紹介していくとともに、一括査定のメリットやデメリット、実際に査定を行う際の手順などをご紹介していきますので、参考にしていただければ幸いです。

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不動産売却時に査定を受ける目的は不動産の売却額を知るため

そもそものはなしとして、査定をなんの為に行うかをご存知でしょうか? あたりまえかもしれませんが、不動産査定の最大の目的は不動産を売った時の相場を知る為に行います。

不動産の価値(評価額)を測る方法は主に3つあって、

  • 市区町村の役所から来る「固定資産税納税通知書」をみて、課税価格から不動産の価値を推測する方法
  • 不動産が存在する地区の市区町村役所で評価証明書を取得する方法(相続時)
  • 路線価をもとに、細かい計算をする方法

さらに、不動産(土地)は「一物四価」と言って、「実勢価格、公示価格、路線価、固定新税評価額」の4つで価値を判断していきます。

当然、最も正確なのは不動産会社や不動産鑑定士に依頼して、細かく評価額を計算してもらうことだと思いますが、こういったことを行うことで、不動産の売却額を計算していくわけです。

不動産売却時の査定方法とその種類

実際に不動産の価格を査定してく方法には、「必要最低限の情報で概算を行う机上査定」と、「依頼者から詳細な資料をもらい、役所との確認作業や実際に現地へいって調査する訪問査定」の2種類があります。

机上査定

一般的に「一括査定サイト」としてサービスを展開しているのは全て机上査定になると言えます。別名簡易査定とも呼ばれており、インターネット上で査定を完結させる方法ですので、「土地の境界線」が曖昧になったり、「物件自体の細かい状況」が反映されないため、利用する一括査定サービスで査定額に差が生まれやすいものとなっています。

メリット デメリット
・オンライン完結なのですぐに結果が出る
・必要書類などを集める手間がない
・無料で利用できる
・地域対応の不動産会社が探せる
・各一括査定サイトで価格がばらける
・正確な価格を出せない

不動産の実際の価格(実勢価格)を出す時・・・

  1. その不動産を新築した場合にかかる費用(原価)
  2. 似たような不動産がいくらで市場に出ているか(比較)
  3. その不動産でどの程度の利益がだせるのか(収益)

この3つのポイントを総合的に判断していくのですが、机上査定(一括査定)の場合はそれを概算して計算していくということになりますね。

訪問査定

訪問査定は机上査定に比べてはるかに細かく価格を出していく方法で、依頼者からの書類提供はもちろんのこと、関係各所(役所・法務局など)に実際に足を運んで調査を行い、時間をかけて査定していく為、価格が出るまでに2週間程度の時間はかかりますが、より正確な価格を出すこともできます。

訪問査定で見られるポイント

建物について 日照・通風・外壁・ひび・隣地との空間・天井・立て付け・床鳴り・水回り・排水・アスベスト など
土地について 騒音・近隣険悪施設(風俗店、原発、火葬場、下水処理施設など)・工場の有無・隣地との高低差・堀の境界 など
マンションについて 「建物について」に加えて・・・
部屋の位置・天井高・スラブの暑さ・剛性感・上下音・エレベーター内・掲示板の管理状態・駐車場(空き状況など)・インターネット環境 など

訪問査定のメリットとデメリット

メリット デメリット
・本当の価値にみあった価格がだせる ・時間がかかる
・査定に立ち会わないといけない査定員の主観が入る可能性がある
・家の中を綺麗にしておかないといけない
・周辺の方に不動産を売却することがしられてしまう

デメリットの方が目立ちますが、不動産の売却で一番重要なのはできるだけ高い値段で売ることですので、多少面倒でも、できるだけ正確な査定額を出すことで、高く売れる可能性があるのであれば、訪問査定をやっていただくことをおすすめしたいですね。

訪問査定の手順と必要な書類|査定にかかる費用は?

机上査定に関しては特に用意するものはないので、そのまま査定サイトを利用していただければと思いますが、訪問査定の場合は色々と用意するものが多いので、簡単に確認しておきましょう。

訪問査定の主な流れ

不動産会社に査定の申し込みをする
査定の日時を決める(期日までに書類の準備と家の掃除が必要)
不動産会社の査定が始まる(1回1時間程度、2週間程度で結果がでる)
査定結果の報告
不動産売却の手続きに入る

必要書類の例

絶対に必要になるかはわかりませんが、不動産会社から指定されることが多いものをあげてみました。

登記事項証明書 法務局に直接いくか、インターネットからでも手続きをすることができます。直接いくよりもインターネットの方が手数料は安く、通常600円のところ、郵送の場合は500円。最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る場合は480円になります。
公図 法務局で入手する地図
設計図書 建物の詳細が分かる図面
測量図 地測量図や境界確認書
登記済権利証 法務局から交付されたもの
建築確認済証 一般財団法人 建築行政情報センターから交付されている
固定資産税評価証明書 年に一回、地域の自治体から交付されているもの

査定には関係ないかもしれませんが、実際に売却するときには他にもいろいろ必要になる書類もありますので、「不動産売却時までに揃えておきたい必要書類」もご覧いただくと良いかもしれません。

査定費用は無料が多いが時間がかかる

不動産の査定は多くの場合無料で行ってくれます。だた、時間がかかるのがネックになるでしょう。実際に訪問にきてからは1時間~2時間程度ですが、査定結果がでるまで1週間〜2週間程度は見込んでおきたいところです。

査定でわかったことを役所や法務局に確認することもあるでしょうから、その手続きに躓くと、さらに期間が伸びることは予想されますね。

不動産売却の一括査定サイト使うメリットとデメリット

最後に、不動産売却の一括査定を行うメリットとデメリットについてご紹介しておきます。インターネット上から簡単に利用できてすぐに結果がわかる手軽なものではありますが、机上査定で価格を出していることの他にもいくつかメリットとデメリットもあります。

図:不動産一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトを利用するメリット

メリット 内容
査定料が無料 訪問査定と同じですが、査定の依頼料は無料です。
一件ずつ査定する手間が省ける とめて査定を依頼することができるため、不動産会社へ直接、依頼するよりも時間や手間が省けます。
複数会社へ同時に査定申込みできる 利用者に合った不動産会社を選出して、複数の不動産会社へ査定依頼することができます。
条件に合った不動産会社が見つかる 不動産査定サイトを介して、査定依頼をすることができる自分に適した不動産会社を効率的に見つけることができます。
価格の相場がわかる 査定サイトでは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼をすることができるので、複数の会社が提示した査定額を比較することで、不動産のおおよその適正価格がわかります。
各不動産会社で競争が働き査定額が高くなる 他の会社との間に競争原理が働き、査定額が高くなる傾向にあると言われています。

参考:不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

一括査定サイトを利用するデメリット

デメリット 内容
全ての不動産会社が登録しているわけではない 小さい不動産会社ほど登録していない傾向にあり、登録できるのは国土交通大臣免許を取得している不動産会社に限られる。
営業電話が沢山くる 査定依頼をすると申し込みと同時に沢山の営業電話がかかってきます。
優良な不動産会社だけではない 不動産一括査定サイトに登録している不動産会社は、優良な不動産会社だけではありません。
査定額=売却額というわけではない 売却の段階で金額が変動している可能性があるからです。

参考:不動産一括査定サイトを利用するデメリット

まとめ|賢い査定の方法とは?

不動産売却の査定に関する内容は以上になります。査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があることがわかりました。価格は正確に出したいところですので、訪問査定を行うことをおすすめはしますが、

  1. まずは一括査定でおおよその相場を調べてみて
  2. そこから詳細な価格を出してもらう

というのが、賢い査定の手順かと思います。

不動産によって価格に差が出てくるのはお伝えした通りなので、一括査定のなかで、高額な値段をつけた不動産を2〜3選んで、訪問査定をお願いすることで、より高額に不動産を売却できる可能性は高まるのではないかと思います。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,700社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

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