不動産売却

不動産売却を行う際の査定方法の流れと手順|一括査定との違いとは

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不動産売却を行う時、自分の持ち家などがいくらになるかを知ることが、売却への第一歩になりますが、その手段として「査定」という方法を行うのが一般的です。

参考:不動産売却の流れと売却をスムーズに行うための5つの秘訣

自分の不動産がどの程度の値段で売れるのかを知る為に、不動産会社に依頼して査定を行ってもらうのが通常の流れでしたが、近年「一括査定サイト」などが増えてきて、だれでも簡単に査定に出せる状況が生まれています。

今回は、そもそも査定を行う目的や、どういった査定方法があるのかなどの基本的な知識をご紹介していくとともに、一括査定のメリットやデメリット、実際に査定を行う際の手順などをご紹介していきますので、参考にしていただければ幸いです。


不動産を適正に査定してほしい

・不動産の査定額を知りたい
・いろんな会社に査定してほしい
・最も高い査定額を知りたい
・優良な不動産会社のみに査定してほしい
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※査定=必ず売却ではありません

 

不動産売却時に査定を受ける目的は不動産の売却額を知るため

そもそものはなしとして、査定をなんの為に行うかをご存知でしょうか? あたりまえかもしれませんが、不動産査定の最大の目的は不動産を売った時の相場を知る為に行います。

不動産の価値(評価額)を測る方法は主に3つあって、

  • 市区町村の役所から来る「固定資産税納税通知書」をみて、課税価格から不動産の価値を推測する方法
  • 不動産が存在する地区の市区町村役所で評価証明書を取得する方法(相続時)
  • 路線価をもとに、細かい計算をする方法

さらに、不動産(土地)は「一物四価」と言って、「実勢価格、公示価格、路線価、固定新税評価額」の4つで価値を判断していきます。

当然、最も正確なのは不動産会社や不動産鑑定士に依頼して、細かく評価額を計算してもらうことだと思いますが、こういったことを行うことで、不動産の売却額を計算していくわけです。

不動産売却時の査定方法とその種類

実際に不動産の価格を査定してく方法には、「必要最低限の情報で概算を行う机上査定」と、「依頼者から詳細な資料をもらい、役所との確認作業や実際に現地へいって調査する訪問査定」の2種類があります。

机上査定

一般的に「一括査定サイト」としてサービスを展開しているのは全て机上査定になると言えます。別名簡易査定とも呼ばれており、インターネット上で査定を完結させる方法ですので、「土地の境界線」が曖昧になったり、「物件自体の細かい状況」が反映されないため、利用する一括査定サービスで査定額に差が生まれやすいものとなっています。

メリット デメリット
  • オンライン完結なのですぐに結果が出る
  • 必要書類などを集める手間がない
  • 無料で利用できる
  • 地域対応の不動産会社が探せる
  • 各一括査定サイトで価格がばらける
  • 正確な価格を出せない

 

不動産の実際の価格(実勢価格)を出す時・・・

  1. その不動産を新築した場合にかかる費用(原価)
  2. 似たような不動産がいくらで市場に出ているか(比較)
  3. その不動産でどの程度の利益がだせるのか(収益)

この3つのポイントを総合的に判断していくのですが、机上査定(一括査定)の場合はそれを概算して計算していくということになりますね。

訪問査定

訪問査定は机上査定に比べてはるかに細かく価格を出していく方法で、依頼者からの書類提供はもちろんのこと、関係各所(役所・法務局など)に実際に足を運んで調査を行い、時間をかけて査定していく為、価格が出るまでに2週間程度の時間はかかりますが、より正確な価格を出すこともできます。

訪問査定で見られるポイント

建物について 日照・通風・外壁・ひび・隣地との空間・天井・立て付け・床鳴り・水回り・排水・アスベスト など
土地について 騒音・近隣険悪施設(風俗店、原発、火葬場、下水処理施設など)・工場の有無・隣地との高低差・堀の境界 など
マンションについて 「建物について」に加えて・・・

部屋の位置・天井高・スラブの暑さ・剛性感・上下音・エレベーター内・掲示板の管理状態・駐車場(空き状況など)・インターネット環境 など

訪問査定のメリットとデメリット

メリット デメリット
  • 本当の価値にみあった価格がだせる

 

  • 時間がかかる
  • 査定に立ち会わないといけない
  • 査定員の主観が入る可能性がある
  • 家の中を綺麗にしておかないといけない
  • 周辺の方に不動産を売却することがしられてしまう

デメリットの方が目立ちますが、不動産の売却で一番重要なのはできるだけ高い値段で売ることですので、多少面倒でも、できるだけ正確な査定額を出すことで、高く売れる可能性があるのであれば、訪問査定をやっていただくことをおすすめしたいですね。

 

訪問査定の手順と必要な書類|査定にかかる費用は?

机上査定に関しては特に用意するものはないので、そのまま査定サイトを利用していただければと思いますが、訪問査定の場合は色々と用意するものが多いので、簡単に確認しておきましょう。

訪問査定の主な流れ

不動産会社に査定の申し込みをする
査定の日時を決める(期日までに書類の準備と家の掃除が必要)
不動産会社の査定が始まる(1回1時間程度、2週間程度で結果がでる)
査定結果の報告
不動産売却の手続きに入る

必要書類の例

絶対に必要になるかはわかりませんが、不動産会社から指定されることが多いものをあげてみました。

登記事項証明書 法務局に直接いくか、インターネットからでも手続きをすることができます。直接いくよりもインターネットの方が手数料は安く、通常600円のところ、郵送の場合は500円。最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターで受け取る場合は480円になります。
公図 法務局で入手する地図
設計図書 建物の詳細が分かる図面
測量図 地測量図や境界確認書
登記済権利証 法務局から交付されたもの
建築確認済証 一般財団法人 建築行政情報センターから交付されている
固定資産税評価証明書 年に一回、地域の自治体から交付されているもの

査定には関係ないかもしれませんが、実際に売却するときには他にもいろいろ必要になる書類もありますので、「不動産売却時までに揃えておきたい必要書類」もご覧いただくと良いかもしれません。

査定費用は無料が多いが時間がかかる

不動産の査定は多くの場合無料で行ってくれます。だた、時間がかかるのがネックになるでしょう。実際に訪問にきてからは1時間~2時間程度ですが、査定結果がでるまで1週間〜2週間程度は見込んでおきたいところです。

査定でわかったことを役所や法務局に確認することもあるでしょうから、その手続きに躓くと、さらに期間が伸びることは予想されますね。

 

不動産売却の一括査定サイト使うメリットとデメリット

最後に、不動産売却の一括査定を行うメリットとデメリットについてご紹介しておきます。インターネット上から簡単に利用できてすぐに結果がわかる手軽なものではありますが、机上査定で価格を出していることの他にもいくつかメリットとデメリットもあります。

図:不動産一括査定サイトの仕組み

一括査定サイトを利用するメリット

メリット 内容
査定料が無料 訪問査定と同じですが、査定の依頼料は無料です。
一件ずつ査定する手間が省ける とめて査定を依頼することができるため、不動産会社へ直接、依頼するよりも時間や手間が省けます。
複数会社へ同時に査定申込みできる 利用者に合った不動産会社を選出して、複数の不動産会社へ査定依頼することができます。
条件に合った不動産会社が見つかる 不動産査定サイトを介して、査定依頼をすることができる自分に適した不動産会社を効率的に見つけることができます。
価格の相場がわかる 査定サイトでは、複数の不動産会社にまとめて査定依頼をすることができるので、複数の会社が提示した査定額を比較することで、不動産のおおよその適正価格がわかります。
各不動産会社で競争が働き査定額が高くなる 他の会社との間に競争原理が働き、査定額が高くなる傾向にあると言われています。

参考:不動産売却における一括査定サイトの仕組みと賢い利用方法

一括査定サイトを利用するデメリット

デメリット 内容
全ての不動産会社が登録しているわけではない 小さい不動産会社ほど登録していない傾向にあり、登録できるのは国土交通大臣免許を取得している不動産会社に限られる。
営業電話が沢山くる 査定依頼をすると申し込みと同時に沢山の営業電話がかかってきます。
優良な不動産会社だけではない 不動産一括査定サイトに登録している不動産会社は、優良な不動産会社だけではありません。
査定額=売却額というわけではない 売却の段階で金額が変動している可能性があるからです。

参考:不動産一括査定サイトを利用するデメリット

 

まとめ|賢い査定の方法とは?

不動産売却の査定に関する内容は以上になります。査定の方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があることがわかりました。価格は正確に出したいところですので、訪問査定を行うことをおすすめはしますが、

  1. まずは一括査定でおおよその相場を調べてみて
  2. そこから詳細な価格を出してもらう

というのが、賢い査定の手順かと思います。

不動産によって価格に差が出てくるのはお伝えした通りなので、一括査定のなかで、高額な値段をつけた不動産を2〜3選んで、訪問査定をお願いすることで、より高額に不動産を売却できる可能性は高まるのではないかと思います。


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