不動産売却

住み替えローンとは?仕組みからローンを組むときのポイントまで徹底解説

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住み替えローン

住み替えで、現在の住居を売却してもローンが残る場合は、二重ローンか住み替えローンの利用が必要になります。住み替えローンは、残債を清算して住み替えられる便利なローンですが、利用する場合はさまざまなことに注意しなければなりません。この記事では、住み替えたいけれどローンが残っている場合の対処法について詳しく解説します。

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住み替えのときにはローンを完済する必要がある

住み替えの際には、現在住んでいる家を売却し、ローンを完済する必要があります。しかし、住宅ローンを利用している場合、住宅には抵当権が付いています。抵当権は、借入者がローンを返済できなくなったときに、金融機関が住宅を差し押さえる権利なので、抵当権の抹消には、ローンの完済が必要です。ローンを完済したうえで、所定の手続きをすれば抵当権が抹消されます。

住宅の売却によって得た資金でローンを完済できる場合は、住宅が自分のものでなくなると同時に抵当権も抹消されるため、住み替えに影響はありません。しかし、住宅を売却してもローンを完済できない場合は、「オーバーローン」もしくは「担保割れ」という状況となり、住宅を売却できなくなります。

オーバーローンのときの対処法

オーバーローンになった場合、住み替えはできないのかというと、そうではありません。住み替えローンもしくは二重でローンを利用することで、住み替えられる可能性があります。それぞれ、詳しく見ていきましょう。

住み替えローンを利用する

住み替えローンは、住宅を売却してもローンを返済しきれない場合、不足分と新居の購入資金をまとめて借り入れられるというものです。例えば、住宅ローンの残債が2,000万円で、売却額が1,500万円、新居の購入資金が3,000万円の場合、不足分の500万円と新居分の3,000万円をまとめて借り入れるのが、住み替えローンです。

住み替えローンのメリットは、自己資金を使わずに住み替えられることです。ただし、借入が可能な額は年収や雇用形態などによって変わるため、不足分を借り入れることで、新居の購入資金のうち、借り入れられる額が少なくなる可能性があります。その結果、多額の自己資金が必要となるケースもあることを覚えておきましょう。

また、現在の住居の売却と新居の購入の決済を同日にする必要があるため、ゆっくり新居を探せない場合があります。メリットとデメリットの両方を踏まえ、検討しましょう。

二重でローンを利用する

売却時の不足分をローンで返済し、新たな家をローンで購入する場合、二重ローンとなります。住み替えローンの場合は、不足分と新たな家の購入資金を合わせた金額に金利がかかりますが、二重ローンの場合は金利が二重に発生します。

これまで返済してきたローンに加え、新たに別のローンの返済が必要になるため、生活が苦しくなる恐れがあるでしょう。また、二重ローンの場合は審査が非常に厳しくなるため、金額によっては利用できません。

ローンを組むときのポイント

住み替えローンは、住み替えたい方に適したローンですが、安易には組まないことが大切です。メリットばかりに注目すると、実際に借り入れてから後悔する恐れがあります。住み替えローンを組むときは、次のようなポイントを押さえておきましょう。

無理な金額を借り入れない

住み替えローンを組むときは、返済できないほどの金額を借り入れないことが大切です。不足分と新しい家の購入資金を合わせて4,000万円借り入れた場合、利息を合わせて5,000万円以上の返済が必要となります。月々の収入に対して返済額が大きくなると、生活に支障をきたすでしょう。

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、最初の家をローンで購入したときと同じ気持ちで住み替えローンを利用することは危険です。全期間固定金利方式1.7%で30年かけて4,000万円を元利均等返済する場合、返済総額は5,109万986円で、月々の返済額は141,919円となります。

借入額が高いほどに利息も高くなるため、できるだけ自己資金を用意して、借入額を抑える工夫が必要です。

スケジュールに気をつける

住み替えローンを利用して住み替える場合、現在の住居の売却と新居の購入を同時に行うことになります。同時に決済しなければ、住み替えローンは利用できないため注意が必要です。

住み替えには、先に売却する方法と先に新居を購入する方法があります。先に売却する方法では、住宅がいくらで売却できて、いくら不足するのかを先に確定させます。それにより、正確な資金計画を立てることが可能です。ただし、売却したタイミングで新居が見つからなければ、仮住まいとして賃貸物件などの契約が必要となるため、余計な費用がかかります。

先に新居を購入する場合は、目当ての物件をほかの人に先を越されずに購入できるメリットがあります。しかし、実際に売却できるまではローンの支払いが続くため、新居のローンとの二重ローンが問題となります。また、買主が見つかるまでに思っている以上に時間がかかり、新居の購入の決済日と揃えられず、住み替えローンの利用ができなくなる可能性もあるでしょう。

住み替えローンを利用する際には、先に現在の住居の売買契約を交わし、続いて新居を探す必要があります。具体的には、次のようなスケジュールとなります。

①売却査定の依頼と住み替えローンの相談

売却する住居の査定を不動産会社に依頼しましょう。売却活動は売主に代わり不動産会社が行うため、評判のいい業者を選ぶことが大切です。また、不動産査定一括サイトを利用すれば、短期間で査定できます。同時に、金融機関に住み替えローンについて相談しましょう。

➁売却活動

不動産会社に物件の売却活動の依頼をします。

③買主と売買契約

現在の住居の買主が見つかったら、売買契約を交わします。このときに、手付金を受け取りましょう。

④新居を申し込みと住み替えローンの事前審査

新居の申し込みと住み替えローンの事前審査を受けましょう。事前審査は、新居を購入したものの審査が通らなかったという事態を防ぐための仕組みです。

⑤新居の売主と売買契約

新居の売主と売買契約を交わし、手付金を支払います。そして、住み替えローンを正式に申し込みましょう。

⑥住居の売却と新居の購入の決済

買主から手付金を差し引いた残りの購入費を受け取りましょう。そして、住み替えローンと組み合わせ、残ったローンの完済と新居の購入の決済をします。

不動産の価格は変動する

住み替えの際に注意したいのは、不動産の価値が変動することです。売却額は高く、購入額は安くしたいところですが、基本的には両者の相場は比例しており、売却が高ければ購入額も高く、売却額が安ければ購入額も安くなる、という傾向はあるでしょう。そのなかで、できるだけ損をせず、お得に売却と購入ができる時期を見極めることが重要になってきます。

ここ数年、不動産価格は値上がり傾向にあり、このピークは2020年頃だといわれています。高い売値を付けやすい時期とはいえるので、あとは上手に新居を探すことができれば、住み替えには悪くない時期といえるかもしれません。

住み替えローン審査のポイント

住み替えローンは、審査に通過できなければ利用できません。住み替えローンの利用を見越して住み替えの計画を立てる際には、十分に注意が必要です。住み替えローンの審査で押さえておきたいことは、次の通りです。

審査ポイントは住宅ローンと変わらない

住み替えローンの審査ポイントは、一般的な住宅ローンの審査ポイントと同じです。年収年齢勤務先借り入れの履歴勤続年数現在の健康状態などをチェックされます。なかでも重視されるのが、勤務先と年収です。これは、返済能力の大部分を示す項目のためです。住み替えローンは、住宅ローンと同じく毎月継続的に返済する必要があります。

そのため、年収だけではなく雇用の安定性が非常に重要です。ベンチャー企業や中小企業よりは、大企業や公務員の方がローンを返済できなくなる可能性が低いと見なされます。住み替えローンでは、残債を含めて返済していくことになるため、より高い返済能力が求められます。それだけ、審査ポイントの合格基準が高く設定されているといえます。

ローンの残債と新しく購入する住宅の値段を考慮する

審査では、ローンの残債に新しい住宅の借入額を加えた金額をもとに、最後まで滞りなく返済できるかどうかを見られます。ローンの残債が非常に多い状況で、高額な住宅を購入する場合は、それだけローンに通りにくくなるのです。

そのため、できるだけローンの残債を返済したうえで、住み替えローンを利用することを検討しましょう。

住み替えローンを利用するリスク

住み替えローンは、審査に通過してもリスクが大きいことを覚えておきましょう。住宅ローンでは、購入する住宅を担保としますが、住み替えローンの場合は残債分の担保がありません。そのため、任意売却や競売が必要となった際に、多くの残債が生じてしまいます。残債には、住み替えローンを利用した際の前の住居の残債も含まれており、1回目の住み替え時よりも多くの残債が生じる恐れがあるのです。

一度、ローンの返済が滞って任意売却や競売が必要となった場合、再び住み替えローンを利用することは困難です。ほかの金融機関であれば審査に通る可能性はなくはありませんが、同じことを繰り返す心配もあります。

このように、住み替えローンはリスクが大きい方法のため、慎重に検討することが大切です。

ローンが払えない場合には任意売却を検討しよう

現在の住居を売却しても多額のローンが残る場合には、任意売却を検討しましょう。任意売却は競売と混同されやすいのですが、競売よりもメリットが多い方法です。競売は、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関から住宅ローンの一括返済を求められ、それに応じられない場合に実行されます。

競売は、担保となっている住居を強制的に売却し、返済できていない分に充てる方法です。所有者が買主を決めるのではなく、裁判所が最も高額で入札した人物を購入者に決定します。任意売却よりも売却額が低くなったり、立ち退きの時期を自由に決められなかったりするなど、さまざまなデメリットがあります。

一方、任意売却は、抵当権の解除を金融機関に承諾してもらったうえで、自分の意思で売却する方法です。競売とは違い、インターネット上で公告されないため、ローンの返済が滞ったことを近所の人や友人に知られる心配がありません。また、競売よりも高く売却できる可能性が高いため、残債を少しでも減らせます。そして、競売よりも早く退去が必要なものの、買主に対して退去日の希望を伝えられることもメリットです。

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まとめ

住み替えの際のローン残債は、住み替えローンの利用で解消できます。ただし、新居の購入資金としてのローンと一緒に返済することになるため、借り入れ過ぎに注意が必要です。また、現在の住居の売却と新居の購入の決済が同時でなければ、住み替えローンは利用できません。また、場合によっては任意売却も検討することが大切です。ローン残債が見込まれる場合は、慎重に行動しましょう。

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