「購入したマンションに住み続けることができなくなった。こんな場合って売ったほうがいい?それとも貸したほうがいい?」

マンションを売るか貸すかの判断でお悩みではありませんか?マンションを売る場合、貸す場合、それぞれにメリット・デメリットはあります。

今回の記事では、マンションを売った場合のメリット・デメリット、またマンションを貸した場合のメリット・デメリットについて解説していきます。

一括査定で、あなたの
マンションを高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,700社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

 

マンションを売る場合

まずは売却する場合について見てみましょう。

マンションを売るメリット

まとまった資金が確保できる

マンションを売却した場合、賃貸に比べ、短期的にまとまった資金が手元に入ってきます。

例えば、相続で不動産を取得したが相続税を支払う元手がすぐに必要となる場合には、不動産の一部を売却して資金を確保することなども検討されます。

維持費がかからなくなる

マンションを所有していると「管理費」や「修繕積立金」が毎月発生し、また「固定資産税」が毎年かかってきます。

しかし売却してしまえば、このような維持費は発生しなくなります。

マンションを売るデメリット

将来価格が上昇する場合に損をする

不動産の価値は変動しますので、将来不動産の価格が上昇するような場合には、売却をすることで損になってしまうことがあります。

例えば将来1,000万円で売ることができたのに、今500万円で売ってしまったというような損が発生することもあります。

相続が発生した場合に税金面で優遇が受けられない

将来相続が発生した場合、不動産として持っている場合と現預金で持っている場合では、相続の評価額は異なります。一般的には、不動産として財産を持っているほうが、評価額は2〜3割下がるといわれています。

また、賃貸マンションを持っていて一定の条件に当てはまる場合には「小規模宅地等の特例」に該当し、評価額を5割下げることができます。

つまり、将来相続が発生した場合には現預金で持っているよりも、賃貸マンションとして持っていたほうが、相続税を安く抑えられる可能性があるのです。

所得税と住民税がかかる

マンションの売却によって得た収益は譲渡所得となり、「所得税」と「住民税」がかかります。

譲渡にかかる税金は、短期譲渡か、長期譲渡かによって所得税と住民税の税率が異なり、短期譲渡のほうが税率は高くなります。

売却を検討する場合にはこの税金の支払いも考慮し、タイミングを考えなければなりません。

参考:土地や建物を譲渡したとき|国税庁

マンションを売る場合の注意点

媒介契約の選び方

マンションを売却する場合、不動産会社に仲介してもらうのが一般的です。

ただ、その媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約といった種類があり、それぞれの特徴を理解しておく必要があります。

一般媒介契約の特徴

  • 複数の不動産会社に仲介を依頼できる
  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買も可
  • レインズへの登録義務は任意
  • 販売状況の報告がない
  • 契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の特徴

  • 一社のみに依頼
  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買も可
  • レインズへの登録が義務
  • レインズ登録は媒介契約締結翌日から7日以内
  • 依頼者への報告義務は14日に1回以上
  • 契約期間は3ヶ月以内

専属専任媒介契約の特徴

ほぼ専任媒介契約と同じですが、さらに、

  • 依頼者自らが見つけた購入希望者への売買は不可
  • レインズ(※)登録は売買契約の締結から5日以内
  • 依頼主への報告義務は7日に1回以上
  • 契約期間は3ヶ月以内

(※)レインズとは

レインズとは指定流通機構のことを言い、このレインズに登録することで全国の不動産会社が登録された物件情報を閲覧することができます。

一般的に「専任媒介契約」は「報告義務」がありますので、不動産会社は熱心に販売活動を行ってくれるといわれています。

一方「一般媒介契約」はそこまで熱心に不動産会社が販売活動を行わなくてもよい人気の物件などには向いている契約といわれています。

マンション売却にかかる諸費用

マンションの売却にはさまざまな諸費用がかかります。

これらの費用も売却の際にはかかりますので、売却の際にはある程度まとまった資金を準備しておく必要があります。

マンションを貸す場合

次に、マンションを貸す場合について見てみましょう。

マンションを貸すメリット

継続的な所得が得られる

マンションを賃貸に出すことにより、長期的に、継続的に、所得を得続けることができます。

そのような不労所得を生み出すことができるのは、マンション賃貸の最大のメリットです。

将来自分で住むことも売却することもできる

マンションを賃貸に出しているのであれば、将来自分で住むことも、売却することも可能です。

将来的にマンションの利便性が良くなり資産価値が上がる可能性もあります。売却してしまえばそのような選択肢はなくなってしまうので、賃貸で保有しているマンションならではのメリットです。

マンションを貸すデメリット

空室リスクがある

マンションを賃貸に出して最も心配なのは「空室リスク」。空室の状態でも固定資産税や管理費などの維持費はかかり続けます。

ローンを組んでいる場合はローン返済もし続けなければなりません。月によっては収入よりも支出が上回ってしまう可能性もあります。

確定申告などの労力がかかる

マンションを賃貸に出している場合、不動産所得を得続けることになりますので毎年「確定申告」をしなければなりません。

ご自分で申告するのであれば、ある程度の時間を確保して作業しなければなりません。

もちろん、そのような作業を専門の税理士に依頼することもできますが、費用はそれなりに発生してしまいます。

マンションを賃貸する場合の注意点

ローンがあると貸しに出せない場合も

住宅ローンが残っている状態で賃貸に出すとなると、ローンを改めて組み直す必要がある場合があります。

そのような場合には、一度金融機関に相談しましょう。金利が高くなってしまう場合もあります。

マンション賃貸にかかる諸費用

マンションを賃貸に出す場合にかかる諸費用には以下のようなものがあります。

  • 管理手数料
  • 固定資産税
  • 修繕積立

このような諸費用がマンションを所有している限りかかり続けます。管理手数料や修繕積立金というのはマンション特有の費用で、毎月発生してきます。

売った場合と貸した場合の収益の試算

【売却した場合の手取り】

売却額:3,000万円

【賃貸した場合の手取り】

10万円(家賃収入)×12ヶ月=120万円
120万円−30万円(年間維持費)=90万円

単純に考えるとこの場合、33年間賃貸し続けることによってようやく売却額の3,000万円に達します。

もちろんそれ以降は賃貸し続けるにしても売却するにしても賃貸を選んだ場合のほうがプラスになります。

しかしそこに到達するまでには大きな修繕や空室のリスクを抱え続けなければなりません。

一方、売却の場合には譲渡所得による所得税の支払いは避けられませんが、毎年の賃貸による不動産所得であれば譲渡に比べさまざまな経費が認められますので「ある程度」利益を調整することも可能です。

まとめ

マンションを売る場合と貸す場合、それぞれにメリット・デメリットがあるので一概にどちらがよいとは言い切れません。

マンションの立地や周辺の状況、持ち主の今後のライフプランを考慮して判断する必要があります。

また、それぞれのケースでの試算を行ってみることで、より具体的にどちらがよいのかをイメージすることもできます。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

 

一括査定で、あなたの
マンションを高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,700社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します