土地を所有している親族が亡くなった場合、その土地は相続財産(遺産)のひとつとされるため、相続税がかかる可能性があります。しかし、現金などと違って土地はその評価額がわかりにくく、年々変動するため、相続時に困ってしまうことがあります。

そこで、今回の記事では土地の評価額を決める方法や、土地を使った節税対策についてみていきましょう。

一括査定で、あなたの
土地が最高いくらで
売れるか
わかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

土地を相続した際にかかる相続税の算出方法

土地を相続した場合は、いくらかの相続税が課せられる可能性があります。ここでは、相続税の計算方法について見ていきましょう。

参考:相続税の計算|国税庁

1:相続税の計算方法

被相続人が亡くなり相続がおこなわれることになれば、まずは相続した遺産の全容を明らかにしましょう。相続財産には、プラスの財産もあれば、マイナスの財産もあります。

相続財産の総額がプラスになれば、相続税を支払わなければならない可能性があります。遺産の総額から基礎控除を引いた金額が、課税対象となる遺産です。

この課税遺産総額を法定相続人の割合で分配すると、それぞれの相続人が受け取る遺産額と納めるべき相続税が明らかになります。詳しい計算方法は「相続税を簡単に計算する方法と控除を利用した節税方法まとめ」を参照してください。

2:土地の評価方法

土地の評価方法は、路線価のある土地とない土地の2パターンがあります。路線価とは、道路(路線)に面する宅地に対して定められている評価額のことをいいます。この評価額は、国税庁によって定められています。

路線価のある土地

建物の建っている土地では、路線価が定められています。道路ごとにその道路に面する土地の価格が㎡あたりの価格をもとに評価します。

計算式:路線価×面積×補正率=土地の評価額

路線価のない土地

建物が建っていない土地には路線価が定められていないため、各市区町村で定めている固定資産評価額をもとに評価額が算出されます。固定資産評価額は3年、地域ごとの倍率は1年ごとに改定されるため最新の情報で計算するようにしましょう。

計算式:固定資産税評価額 ×地域ごとの倍率=評価額

3:建物の評価方法と計算方法

建物の評価は、固定資産評価額と同額となります。

4:正味の遺産額を明らかにする

相続財産に含まれるのは、土地や建物だけではありません。被相続人の預貯金や株式または美術品なども相続財産となります。すべての相続財産から、債務・葬式費用・非課税財産を差し引くと遺産額がはっきりします。

その遺産額に、相続開始前3年以内の暦年課税にかかわる贈与分を加算すると正味の遺産額が明らかになるのです。

5:基礎控除を差し引いて計算する

正味の遺産額がわかれば、そこから基礎控除額を差し引いて相続税が課せられる遺産額を明らかにします。どのような状況であっても以下の基礎控除金額が定められているため、忘れずに計算していきましょう。

3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)=基礎控除額

もし被相続人に養子がいれば、法定相続人としての数え方が特殊であるため間違えないように注意しましょう。実子がいる場合は養子は1人まで認められ、いない場合は2人まで認められます。ここで算出された基礎控除額が正味の遺産額を上回るなら、相続税は課せられません。

6:相続税の税率

相続税の税率は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた金額によって異なります。その税率については、以下の表を参考にしてください。

法定相続分に対する取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
1,000万円超から3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超から5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超から1億円以下 30% 700万円
1億円超から2億円以下 40% 1,700万円
2億円超から3億円以下 45% 2,700万円
3億円超から6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

参考:相続税の税率|国税庁

7:計算例

正味の遺産額が1億4,200万円で、法定相続人が被相続人の妻と長男だった場合の計算例をご紹介します。

まずは、基礎控除額を差し引きましょう。

1億4,200万円−(3,000万円+(600万円×2))=1億円

妻と長男で法定相続分に従って分割する場合は、それぞれ5,000万円ずつを受け取ります。そこから相続税を計算しましょう。相続税の税率は、上記した表を参考にしてください。

5,000万円×20%−200万円=800万円

この800万円がそれぞれに課せられる相続税の金額になります。

不動産や土地の相続が節税になる理由

節税のために、不動産や土地を相続すればなぜ節税になるのかについてみていきましょう。

土地や不動産は評価額が定められているから

財産の多くを占める不動産。財産は現金だとそのままの金額となりますが、不動産は「評価額」となり、様々な条件で変動します。 不動産の評価方法を理解し、評価額を下げることで、大きな節税対策になります。

例えば、現金を相続する場合その価値は現金の額面通りです。しかし、土地や不動産を相続する場合、土地は購入価格の20%から30%の減額、不動産は30%から70%の減額が可能となります。だから、不動産屋土地の相続が節税対策につながるのです。

節税になる法令や特例があるから

具体的な方法については後述しますが、土地や不動産を相続する場合は税制上有利になる法令や特例が存在します。自分が相続の当事者にならない限り、このような知識は知らないのが一般的です。

しかし、相続財産の価額がまとまった金額となるのであれば、相続税は負担になります。そんなときは、相続問題に強い弁護士や税理士などに、相談して土地や不動産を活用した節税ができる法令や特例について紹介しもらうことをおすすめします。

土地の相続税をできるだけ下げる方法

土地の相続税をなるべく下げる方法を3つご紹介します。

配偶者の税額軽減

配偶者が法定相続分で相続するか、1億6千万円までの遺産分割なら相続税が免除される制度です。この制度を適用するためには、納税期日までに遺産分割協議が行われており、配偶者に分与される財産が確定して、申告が行われている必要があります。

参考:相続税の配偶者控除とは|配偶者の相続税を軽減する方法

土地の評価額を下げる

土地はそのまま相続するのではなく、アパートを建てれば税金対策になります更地や自宅用の土地よりも、アパートが建っている土地のほうが評価が低くなるように決められているのです。これで、土地の評価額を約20%下げることができます。

アパートを建設する初期費用はかかってしまいますが、相続する場合には相続税を抑えることができ、しっかりと運用できれば毎月の賃料が儲けられるので検討してみるといいでしょう。

小規模宅地の特例で大幅に土地の評価額を下げる

小規模宅地の特例は、正式名称を相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例といいます。ある一定の条件を満たせば、一定面積の土地の評価額が50%から80%下げることが可能です。その条件とは以下の2点です。

  1. ①被相続人か被相続人と共に暮らしている親族の事業用か居住用になっていた宅地など
  2. ②建物などの敷地となっている土地

この2点を両方満たしていれば、小規模宅地の特例を受けて相続税を下げることが可能です。

参考:小規模宅地等の特例|国税庁

広い土地を持っていれば広大地評価できる可能性も

もし相続財産となる土地が大きければ、広大地評価というものを知っておきましょう。

大きな土地であれば、広大地評価を利用すれば土地の評価額を抑えられるかもしれません。土地評価額が最大で65%も下がるため、利用しない手はないでしょう。

しかし、手続きや広大地評価ができるかどうかの条件は非常に複雑であるため、弁護士や税理士などに広大地評価が利用できるかどうか確認することをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

土地の相続はややこしいように思えますが、うまく活用すれば節税効果があることがおわかりいただけたでしょう。しかし、土地の所有には固定資産税が課せられるため、短期的と長期的な判断をすることをおすすめします。

そのためには、相続人だけでは判断できないこともあるため、弁護士や税理士に相談してみましょう。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
土地が最高いくらで
売れるか
わかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します