土地を所有している親族が亡くなった場合、その土地は相続財産(遺産)のひとつとされるため、相続税がかかる可能性があります。しかし、現金などと違って土地はその評価額がわかりにくく、年々変動するため、相続時に困ってしまうことがあります。

そこで、今回の記事では土地の評価額を決める方法や、土地を使った節税対策についてみていきましょう。

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土地を相続した際にかかる相続税の算出方法

土地を相続した場合は、いくらかの相続税が課せられる可能性があります。ここでは、相続税の計算方法について見ていきましょう。

1:相続税の計算方法

被相続人が亡くなり相続がおこなわれることになれば、まずは相続した遺産の全容を明らかにしましょう。相続財産には、プラスの財産もあれば、マイナスの財産もあります。

相続財産の総額がプラスになれば、相続税を支払わなければならない可能性があります。遺産の総額から基礎控除を引いた金額が、課税対象となる遺産です。

この課税遺産総額を法定相続人の割合で分配すると、それぞれの相続人が受け取る遺産額と納めるべき相続税が明らかになります。詳しい計算方法は「相続税を簡単に計算する方法と控除を利用した節税方法まとめ」を参照してください。

2:土地の評価方法

土地の評価方法は、路線価のある土地とない土地の2パターンがあります。路線価とは、道路(路線)に面する宅地に対して定められている評価額のことをいいます。この評価額は、国税庁によって定められています。

路線価のある土地

建物の建っている土地では、路線価が定められています。道路ごとにその道路に面する土地の価格が㎡あたりの価格をもとに評価します。

計算式:路線価×面積×補正率=土地の評価額

路線価のない土地

建物が建っていない土地には路線価が定められていないため、各市区町村で定めている固定資産評価額をもとに評価額が算出されます。固定資産評価額は3年、地域ごとの倍率は1年ごとに改定されるため最新の情報で計算するようにしましょう。

計算式:固定資産税評価額 ×地域ごとの倍率=評価額

3:建物の評価方法と計算方法

建物の評価は、固定資産評価額と同額となります。

4:正味の遺産額を明らかにする

相続財産に含まれるのは、土地や建物だけではありません。被相続人の預貯金や株式または美術品なども相続財産となります。すべての相続財産から、債務・葬式費用・非課税財産を差し引くと遺産額がはっきりします。

その遺産額に、相続開始前3年以内の暦年課税にかかわる贈与分を加算すると正味の遺産額が明らかになるのです。

5:基礎控除を差し引いて計算する

正味の遺産額がわかれば、そこから基礎控除額を差し引いて相続税が課せられる遺産額を明らかにします。どのような状況であっても以下の基礎控除金額が定められているため、忘れずに計算していきましょう。

3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)=基礎控除額

もし被相続人に養子がいれば、法定相続人としての数え方が特殊であるため間違えないように注意しましょう。実子がいる場合は養子は1人まで認められ、いない場合は2人まで認められます。ここで算出された基礎控除額が正味の遺産額を上回るなら、相続税は課せられません。

6:相続税の税率

相続税の税率は、正味の遺産額から基礎控除額を差し引いた金額によって異なります。その税率については、以下の表を参考にしてください。

法定相続分に対する取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10% 0円
1,000万円超から3,000万円以下 15% 50万円
3,000万円超から5,000万円以下 20% 200万円
5,000万円超から1億円以下 30% 700万円
1億円超から2億円以下 40% 1,700万円
2億円超から3億円以下 45% 2,700万円
3億円超から6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

7:計算例

正味の遺産額が1億4,200万円で、法定相続人が被相続人の妻と長男だった場合の計算例をご紹介します。

まずは、基礎控除額を差し引きましょう。

1億4,200万円−(3,000万円+(600万円×2))=1億円

妻と長男で法定相続分に従って分割する場合は、それぞれ5,000万円ずつを受け取ります。そこから相続税を計算しましょう。相続税の税率は、上記した表を参考にしてください。

5,000万円×20%−200万円=800万円

この800万円がそれぞれに課せられる相続税の金額になります。

不動産や土地の相続が節税になる理由

節税のために、不動産や土地を相続すればなぜ節税になるのかについてみていきましょう。

土地や不動産は評価額が定められているから

財産の多くを占める不動産。財産は現金だとそのままの金額となりますが、不動産は「評価額」となり、様々な条件で変動します。 不動産の評価方法を理解し、評価額を下げることで、大きな節税対策になります。

例えば、現金を相続する場合その価値は現金の額面通りです。しかし、土地や不動産を相続する場合、土地は購入価格の20%から30%の減額、不動産は30%から70%の減額が可能となります。だから、不動産屋土地の相続が節税対策につながるのです。

節税になる法令や特例があるから

具体的な方法については後述しますが、土地や不動産を相続する場合は税制上有利になる法令や特例が存在します。自分が相続の当事者にならない限り、このような知識は知らないのが一般的です。

しかし、相続財産の価額がまとまった金額となるのであれば、相続税は負担になります。そんなときは、相続問題に強い弁護士や税理士などに、相談して土地や不動産を活用した節税ができる法令や特例について紹介しもらうことをおすすめします。

土地の相続税をできるだけ下げる方法

土地の相続税をなるべく下げる方法を3つご紹介します。

配偶者の税額軽減

配偶者が法定相続分で相続するか、1億6千万円までの遺産分割なら相続税が免除される制度です。この制度を適用するためには、納税期日までに遺産分割協議が行われており、配偶者に分与される財産が確定して、申告が行われている必要があります。

参考:相続税の配偶者控除とは|配偶者の相続税を軽減する方法

土地の評価額を下げる

土地はそのまま相続するのではなく、アパートを建てれば税金対策になります更地や自宅用の土地よりも、アパートが建っている土地のほうが評価が低くなるように決められているのです。これで、土地の評価額を約20%下げることができます。

アパートを建設する初期費用はかかってしまいますが、相続する場合には相続税を抑えることができ、しっかりと運用できれば毎月の賃料が儲けられるので検討してみるといいでしょう。

小規模宅地の特例で大幅に土地の評価額を下げる

小規模宅地の特例は、正式名称を相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例といいます。ある一定の条件を満たせば、一定面積の土地の評価額が50%から80%下げることが可能です。その条件とは以下の2点です。

  1. ①被相続人か被相続人と共に暮らしている親族の事業用か居住用になっていた宅地など
  2. ②建物などの敷地となっている土地

この2点を両方満たしていれば、小規模宅地の特例を受けて相続税を下げることが可能です。

広い土地を持っていれば広大地評価できる可能性も

もし相続財産となる土地が大きければ、広大地評価というものを知っておきましょう。

大きな土地であれば、広大地評価を利用すれば土地の評価額を抑えられるかもしれません。土地評価額が最大で65%も下がるため、利用しない手はないでしょう。

しかし、手続きや広大地評価ができるかどうかの条件は非常に複雑であるため、弁護士や税理士などに広大地評価が利用できるかどうか確認することをおすすめします。

まとめ

いかがでしたでしょうか?

土地の相続はややこしいように思えますが、うまく活用すれば節税効果があることがおわかりいただけたでしょう。しかし、土地の所有には固定資産税が課せられるため、短期的と長期的な判断をすることをおすすめします。

そのためには、相続人だけでは判断できないこともあるため、弁護士や税理士に相談してみましょう。

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