不動産を取得した際、不動産取得税というものがかかりますが、不動産を取得するタイミングが頻繁にある方も少ないと思いますので「不動産を取得しただけで税金がかかるなんて・・・」と不思議に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、不動産取得税は手順を踏めば軽減させることができますので、あなたの抱える税金問題も、もしかしたら解決できるかもしれません。

この記事では、不動産取得税を軽減できる条件に関することをまとめましたので是非参考にしてみてください。

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不動産取得税はどのくらいかかるのか

建物を買ったり貰ったりした場合、そして新築・増築した時に発生する不動産取得税ですが、そんな取得税額はどのようにして決定されるのでしょうか?

不動産取得税額の決まり方

不動産取得税の決定は以下のような計算式のもとになされます。

【不動産取得税額=固定資産税評価額×4%(標準税率)】

特例により、平成30年3月31日までは標準税率は土地・住宅地は3%に、住宅以外の家屋は4%です。固定資産税評価額は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、市町村が個別の土地・不動産に対し決定した評価額のことです。

参考:東京都主税局

宅地の課税標準の特例を適応

平成30年3月31日まで、宅地の課税標準額が固定資産税評価額×1/2です。こちらの特例措置が後述の新築・中古の土地の課税額になります。

ただし、不動産取得税軽減措置の特例を受けるためには申請をしなければなりません。対象の建物を取得してから【60日以内】に都道府県税事務所へ家屋用と土地用の書類を提出する必要があります。

不動産取得税を軽減する方法

新築でも中古でも取得税を軽減させることができます。条件はその2つで違います。それぞれ見ていきましょう。

参考:東京都主税局

新築住宅とその土地の税額の軽減

建物の特例

【不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 1,200万円) × 3%】です。

軽減の条件は、居住用の建物を含め住宅全般に適用され、課税床面積が50平方メートル以上、240平方メートル以下であることが軽減の条件です。

土地の特例

【不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2× 3%) - 控除額(下の1か2の大きい金額)】

軽減の条件は、

  1. 建物の軽減条件をすべてクリアすること。
  2. 取得から3年以内に建物を新築した場合(平成30年3月31日までの特例)
  3. 借りた土地へ建物を新築した者が1年以内にその土地を取得した場合

認定長期優良住宅の税額を軽減

新築住宅が本来1200万円控除であることに対し、1300万円の控除になります。

(平成30年3月31日まで)

認定長期優良住宅とは【長期優良住宅の普及の促進に関する法律】で定められた、環境問題に対する貢献や国民の負担を減らすための方針に適う住宅です。

具体的には耐震性 、耐久性能、維持管理・更新の容易性(メンテナンスが楽か)、住戸面積 、省エネルギー性、居住環境、維持保全の点で適合しているかどうかをみます。

・住宅の部分の構造の腐食、腐朽及び摩損の防止

・住宅の部分の地震に対する安全性の確保

・維持保全を容易にするための措置として国土交通省令で定めるもの

・日常生活に身体の機能上の制限を受ける高齢者の利用上の利便性及び安全性、エネルギーの使用の効率性その他住宅の品質又は性能に関し誘導すべき国土交通省令で定める基準に適合させるための措置

参考:長期優良住宅の普及の促進に関する法律第2条

 

・建築をしようとする住宅の構造及び設備が長期使用構造等であること。

・建築をしようとする住宅の規模が国土交通省令で定める規模以上であること。

・建築をしようとする住宅が良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。

・建築後の住宅の維持保全の期間が三十年以上であること。

・資金計画が当該住宅の建築及び維持保全を確実に遂行するため適切なものであること。

・建築後の住宅の維持保全の方法の概要が当該住宅を三十年以上にわたり良好な状態で使用するため適切なものであること。

・資金計画が当該住宅の建築を確実に遂行するため適切なものであること。

参考:長期優良住宅の普及の促進に関する法律第6条

中古住宅とその土地の税額の軽減

建物の特例

【不動産取得税 = (固定資産税評価額 - 控除額)×3%】

上記控除額は都道府県によって変わることがあります。例としてこちらが神奈川県の控除額です。

新築された時期 控除額
昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで 100万
昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで 150万
昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで 230万
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで 350万
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで 420万
昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで 450万
平成元年4月1日から平成9年3月31日まで 1000万
平成9年4月1日から~ 1200万

参考:中古の場合の軽減措置 - 神奈川県ホームページ

軽減の条件
  1. 1:買い主の居住用、もしくはセカンドハウス用として取得する
  2. 2:50平方メートル以上240平方メートル以下(課税床面積)
  3. 下記の3つのどれかに該当するもの

     

    1. 昭和57年1月1日以降に建築された建物
    2. (1)に該当せず新耐震基準に満たすものについて証明がされたもの、もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のものである
    3. 新耐震基準に満たない住宅で、入居前に新耐震基準を満たすための改修を実施する一定の中古住宅であること

セカンドハウスとは別荘以外の建物で、週末に住むために郊外等へ取得するもの、通勤で長距離を要する者が平日に住むために職場の近くへ取得するものなどをいい、毎月1日以上暮らすための住居、とされています。

土地の特例

【不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額(下の1か2の大きい金額)】

軽減の条件

1.建物軽減条件をすべてクリアする

2.取得から1年以内にその土地上の建物を取得する

3.土地を借りるなどしてその土地に建っている建物を取得した人が1年以内にその土地を取得する

不動産取得税額の計算例

Aさんは平成29年に本人の居住用の中古マンション(平成12年築・課税床面積70平方メートル・共有持分土地面積50平方メートル・ 神奈川県所在の物件)を取得しました。

この場合、不動産取得税がいくらになるか考えましょう。

土地の固定資産税評価額4000万円、建物の固定資産税評価額900万円と仮定します。

【建物】

固定資産評価額が900万円、平成12年に新築の神奈川県の控除額は1200万円なので、

(900万円-1200万円)×3%=0円

【土地】

控除額の計算

A = 45,000円

B =(4000万円/50平方メートル)× 1/2 ×(95平方メートル×2)× 3% = 228万円

A・Bのいずれか多い方ですから、土地の控除額は228万円となります。

土地の不動産取得税(4000万円 × 1/2 × 3%) - 228万円 = 0円

まとめ

このように不動産の取得税は申告することで軽減することができます。新居を構える、という状況ではいろいろと面倒なこともあると思いますが、忘れずに減税し、新しい生活を送りましょう。

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