この記事のPOINT
こんな人におすすめ
  • 不動産鑑定を依頼するか迷っている
  • 不動産鑑定がどういったときに必要か知りたい
  • 不動産鑑定の方法を確認したい
こんなことがわかります
  • 不動産鑑定の利用目的
  • 不動産鑑定の鑑定方法と費用
  • 不動産鑑定を依頼したときの流れ

不動産鑑定とは、専門家である【不動産鑑定士】が対象の不動産の不動産鑑定評価額を決めることで、その地域の調査や、不動産そのものを調査することで結果を得ます。

私達が不動産鑑定を依頼する、または不動産鑑定士が鑑定する場面は、主に不動産の売買、不動産による財産分与、不動産の相続、不動産の贈与などです。

不動産を鑑定する意味や実際のながれを確認することで、依頼をする前に何を基準に費用がかかるのか、事務者はどうやって選べばいいのかという不安を取り除きましょう。

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不動産鑑定の目的と役目

不動産を鑑定するということは、その建物や土地を有効活用した際の適切な価格を出すということです。

所有者本人にとってもわかりづらいその価値は、売買において妥当かどうか不明瞭なまま、取引がなされる可能性もあります。

つまり、不動産鑑定は不動産の価格暴落や高騰を回避するという点においてとても重要なのです。

また、納税におけるトラブルを避ける役目もあります。不動産には固定資産税、相続税がつきものなので、納税者に対してしっかりとした根拠を内示することで、納税額に対するトラブルを無くそうということです。

不動産鑑定士が行う不動産鑑定の方法

不動産鑑定士が不動産の価額を計る方法として、主に3つの方法があります。

ではその方法ひとつずつ紹介しましょう。

収益還元法

その物件の持つ将来的に見込める利益を考慮して、評価する手法です。

過去に運用した実績も参考にします。収益を基に考えるので、事業に関した不動産に適しています。

収益還元法は【直接還元法】と【DCF還元法】の2種類の評価方法があります。

直接還元法

これは収益還元価格から算出する方法で、一定期間の純収益を還元利回りで割ることで求められる数字です。

対象不動産の収益価格=一期間の純収益÷還元利回り

還元利回りをあらかじめ設定することで計算が大きく変わることになるので設定は重要です。

その還元利回りの設定ですが、以下の点から考えます。

  • 割引率との関係から求める
  • 借入金と自己資金に係る還元利回りから求める
  • 類似不動産の取引事例の比較から求める
  • 土地と建物に係る還元利回りから求める

公的に定められた計算式は存在せず、上記の観点から設定します。

DCF法

不動産の純利益と予測できる期間満了後の売却価格から算出する方法です。

現在までの純利益だけでなく、売るときの価値も考慮したもので、その計算方法は以下になります。

収益価格=毎期の純収益の現在価値の合計 + 復帰価格の現在価値

取引事例比較法

対象の物件と同等の条件の物件を比べ、取引事例を考慮して評価する方法です。また取引の時期や市場全体の動向も比較検討します。

原価法

もしも建物を最初から立て直したらどのくらいの費用がかかるのか、という点に基づいて評価をする方法です。

もちろん新築の状態の価格=最終評価ということにはならず、対象の不動産が建設時からどのくらい時間が経過しているかを見て、新築時の価額から差し引くことになります。

このように原価を擬似的に改めて求めることを再調達原価といい、建設時の値段から経年数の劣化分の価値を引くことを減価修正といいます。この手法の特徴は、売買取引の対象となっている不動産物件が土地でも建物でも、再調達原価の算出と減価修正が的確にできれば有効な手法とされています。

国土交通省の土地情報ライブラリから公開されている不動産鑑定評価基準も御覧ください。

不動産鑑定にかかる費用

鑑定に要する費用は対象の不動産の価値によって変わることが一般的で、対象の不動産の価格が高いほど、不動産鑑定士の報酬として高くつきます。

不動産鑑定士に対する報酬は明確な基準は存在せず実際のところかかる費用はまちまちなので、利用したい鑑定事務所で確認しましょう。参考までに一部の対象のおおよその費用を載せさせて頂きます。

評価額 宅地・建物 宅地見込地 農地又は林地の
所有権・家賃
宅地の借地権 宅地の
区分地上権・地代
建物及び
その敷地の所有権
1000万まで 196,000 327,000 445,000 222,000 286,000 281,000
2000万まで 207,333 426,000 563,000 281,000 385,000 341,000
3000万まで 247,000 518,000 637,000 340,000 459,000 400,000
4000万まで 274,000 563,000 681,000 385,000 503,000 444,000
5000万まで 301,333 607,000 725,000 429,000 547,000 488,000
6000万まで 330,666 637,000 755,000 459,000 577,000 518,000
8000万まで 371,000 681,000 800,000 503,000 622,000 563,000
1億まで 416,000 727,000 846,000 549,000 668,000 609,000

不動産鑑定を行う場合の流れ

さて、不動産の鑑定はどのように工程が進むのでしょうか

主な相談先

まずは不動産鑑定事務所を探しましょう。事前の無料相談はあるか、鑑定に要する費用は妥当であるかなど、あなたが任せられるだけの事務所を探すといいでしょう。

複数の事務所に問合せ、不動産取引、コンサルティングを実務的に出来ることや、親身になって相談を受けてくれる不動産鑑定事務所を見つけましょう

不動産鑑定の申し込み

よく考えた上で鑑定先を決めたあとは、委託契約を結びます。

対象不動産の資料集め、鑑定の作業

鑑定対象の不動産を調査し、役所そして法務局なども調査する。どの評価手法を使うか選ばれ、評価額を決めます。

評価が出る

調査によって得られた対象の評価を内示します。

まとめ

不動産鑑定士の行う鑑定は、厳密で信頼性のあるものなので、相続・贈与や納税の場面で重要な役割を果たします。

ただ、通常の不動産売買の場面では、費用がかからない不動産会社の査定のほうが一般的です。売買の場面では、まず不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

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不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは
「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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