換価分割(かんかぶんかつ)とは、相続財産の分割方法の1つで、すべての相続財産を売却し現金化したあとに相続人へ分配する方法です。

遺産分割をする方法は換価分割以外にも、代償分割と現物分割というものがあります。換価分割のメリットとしては、相続人同士で共有しにくい財産であったり、そのままの形では相続したくない財産があったりする場合に有効です。

換価分割以外の分割方法はそれぞれ下記の2つがあります。

【代償分割】:相続人のうちひとりが特定の財産を取得し、法定相続分の額を超えた分だけ、他の相続人に金銭を支払うというものです。

【現物分割】:財産を換金や再分配などせず、財産そのままのかたちで分けるという方法。

今回は換価分割の手順と具体的な方法に付いて解説していきますので、参考にしていただければ幸いです。

相続した不動産の売却を考えている方は、こちらの記事もおすすめです。

【参考記事】
田舎の土地を売却する方法|売れない土地は所有し続けない方が良い?
相続不動産を売却した時にかかる税金の全知識とそのシミュレーション

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。

1,700社以上から最大6社に同時に査定依頼・比較が可能
▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

換価分割はどういうときにメリットがあるのか

相続分割で換価分割を選ぶとどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。

換価分割を選ぶメリット

代償分割の代償金を支払うお金がない場合にOK!

代償分割は、分割が難しい遺産(不動産など)を誰か1人が相続し、法定相続分を超過しただけの価額を他の相続人に現金で支払う方法ですが、当然、代償金を払う能力がなければ成立しません。

その点、換価分割であれば、誰かひとりが代償金を用意する必要はありません。

現物分割しづらいときに分けやすい

現物分割は対等な財産が人数分無い場合、不公平が生じる可能性が高く、相続人間でトラブルになる可能性が高いです。

その点、換価分割ははじめから現金化してしまうことで、明瞭な額を法定相続分で分ければ済むので、わかりやすい上に平等性は高いといえますね。

相続したくない財産を現金にして分割できる

相続人にとって価値のある、プラスの財産ではあるけれど、そのままの形では欲しくない財産がある場合(たとえば相続人は都心で生活しているのに、遠く離れた土地が相続財産であるケース)、現金にして配った方が有用なこともあるでしょう。

換価分割を選んだときのデメリットになること

譲渡所得税が課税されてしまう

控除額で打ち消せない限り、譲渡所得税を支払う必要があります。

一定の価額ではない財産を売る場合は売却価額が安定しない

土地や家、株などは価額が変わるので、思い通りの金額を得られない可能性があります。

換価分割の方法

必要書類はなにがある?

●被相続人関係の書類

  • 出生から死亡までの戸籍(除籍・改製原戸籍)
  • 住民票除票
  • 固定資産税評価証明書

 

●相続人関係とその他の書類

  • 相続人の住民票
  • 戸籍謄本
  • 印鑑証明書
  • 遺産分割協議書

換価分割をするときの手順

換価分割をするときは、はじめに相続登記をして、つぎに遺産分割協議書を作成します。

その後、売却によって得られた金銭をあらかじめ決めた相続分で相続人に分配します。

手順① | 必要書類を取得しよう

相続人の住民票や戸籍謄本、被相続人の戸籍や住民票除票そして固定資産税評価額証明書を集めます。

手順② | 相続人は誰であるか

戸籍や住民票を用いて、誰が相続人であるかを確定します。

手順③ | 遺産分割協議をした後に遺産分割協議書を作成する

もし、法定相続分ではない割合で分割をしたい場合は、相続人のあいだで財産を誰がどのくらいの割合で得るかを決めます。

これを遺産分割協議と言います。その後、遺産分割協議書を作成して、相続人全員の署名と捺印をします。

遺産分割協議書の書き方はこちらでみることができます。

厳選相続弁護士ナビ-遺産分割協議書の全て|サンプルと正しい書き方

なお、相続人のうちひとりで相続登記をする場合は、換価分割であることが客観的に判断できるように、換価分割のために便宜的に単独で登記をしたということを遺産分割協議書に明記しましょう。

手順④ | 不動産なら相続登記を

不動産が財産の場合は法務局に!

住民票、戸籍謄本、被相続人のすべての戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産税評価額、印鑑証明書を提出するために、対象の不動産の住所地を管轄する法務局へ行きましょう。

その後、売却し相続人のあいだで分配します

株式や投資信託が財産の場合

株式や投資信託は、証券会社の口座に保管されています。

そもそも、株式や投資信託には登記がありませんので、遺産分割協議後に遺産分割協議書を証券会社へ持っていき口座の解約手続きをしましょう。

換価分割をしたときに発生する税金

換価分割が発生しうる税金はなんでしょうか。

譲渡所得税

財産を売却したとき、【譲渡益】を得た場合に譲渡所得税が課税されます。譲渡益とは売却で得たそのものの金額ではなく、売却によって得た金額から、その財産を手に入れた金額や売るときにかかった費用を差し引いた価額のことです。

具体的には、譲渡所得=売価-(譲渡費用+財産の取得費)です。

譲渡所得税が課税されない場合もある

居住用の財産を売却した場合3000万円の特別控除があります。もし譲渡益が3000万円以下であれば譲渡所得税は課税されません。

贈与税は発生しない

換価分割のために、相続人のうち誰かひとりの名義で相続登記をしたあとに、売却することで得た現金を他の相続人に渡した場合でも、贈与税は発生しません。

換価分割での登記はあくまでも便宜的なものであるとみなされるからです。

遺産分割協議書をしっかりかいて贈与税が発生しないようにする

「管轄分割のためにひとりの相続人に登記した」という意思を示すために、遺産分割協議書にその旨を書きます。

まとめ

金額という名の数値で一斉に分配する換価分割は、現物分割や代償分割と比べると、明瞭な方法だと言えますし、代償分割の「相続者が代償金を払う」というような大きな負担はありません。

とはいえ換価分割は財産を売却することが前提ですし、その売却価額は変動するために思い通りとはいきません。どの分割方法を利用するかは、相続人との話し合いや専門家の先生に相談して、慎重に決めましょう。

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトは
「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】
(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。

1,700社以上から最大6社に同時に査定依頼・比較が可能
▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します