不動産売却

不動産の相続があった際の相続登記の必要性と自分で手続きをする手順

不動産の相続登記とは、もともと被相続人の持ち物だった不動産を相続人が引き継いだ際に、その不動産の所有権(登録名義)を、相続人に移す手続きのことを言います。

相続登記自体は、法律上必ず行わなければいけないものではないのですが、やっておいた方が後々のトラブル防げるので、登記手続きは面倒でもやっておくことをおすすめしています。

では、不動産の相続登記を行わないとどういったトラブルがあるのか、実際の登記手続きはそのように進めていけば良いのかを、解説していきます。

※相続した不動産の売却を検討している方には、こちらのの記事もお勧めです。

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不動産売却で家や建物をできるだけ高値で売る為に知っておきたい注意点
マンション売却のリアルな体験談|売却における失敗と成功の別れ道とは

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不動産を相続した際の相続登記の必要性とは

まずは、不動産の相続登記を行う意味や、なんでやるべきなのかについてみていきましょう。

所有権を相続人に移したことを証明するため

冒頭でもお伝えしましたが、相続登記は法律上絶対に行わなければいけないものではありませんので、極端な話をすれば登記せずに放置してしまっていても罰せられることはないのです。

ただ、問題はその相続した不動産の持ち主が亡くなった被相続人のままだと、そのあとの扱いが自由にできないということがあります。

1:売却ができない

不動産登記がないと、相続後に家を売りたいとなった場合に、自由に売却することができないという問題があります。厳密にいうと売却ができないと言うわけではなく、相続登記をしない状態というのは相続人全員で所有している状態になります。

ですので、相続人の一人の意思で売却できず、相続人全員の同意と署名が必要になります。つまり、大きな手間が生じるということですね。

2:相続人の1人に勝手に相続登記される可能性がある

相続登記自体は、他の相続人の同意が無くても行えますので、誰かが勝手に登記をしてしまい、自分の持分だけ売却してしまう、ということが起こる可能性もあります。

3:勝手に持分を差し押さえられる可能性

仮に借金がある場合や、税金などを滞納している相続人がいる場合、債権者や税務署がその相続人に代わって相続による持分登記をし、差押えをすることができることにも注意が必要です。

次の相続の際にトラブル防止になる

相続で不動産を取得した後、何年も経てば相続人だった人も亡くなり、次の相続が発生します。そうなると死亡した相続人の権利はその配偶者や子供などが引き継ぐことになります。

しかし、前回の相続で登記が済んでいないと、「前の相続の相続人+死亡した相続人の相続人」など、全員の同意を得ないといけなくなり、必要な手間や手続きが増えることになります。

不動産を相続した際の相続登記を行う流れ

次に、相続登記をどのように行うのかをみていきます。

手間は確かにかかりますが、自分で行うことももちろんできますので、その手順の確認をしていただければ幸いです。

誰が相続するのかを決める

まずはだれが不動産を相続するのかを決めましょう。

被相続人から遺言等で指定がない限り、法定相続分で分けて行くことになりますが、不動産は物理的に分けるのが難しい財産ですので、誰か一人が代表して相続していただくのが一般的です。

この話し合いのことを、「遺産分割協議」とよびます。詳しくは「遺産分割協議を円滑に進める手引きと協議後に気をつける注意点」をご覧ください。

不動産の分割割合を決める

先ほど、「だれか一人に限定して相続するのが良い」とお伝えしましたが、不動産は総じて価値の高いものになりますので、誰か一人が相続すると不公平が生じる可能性もありますし、それに納得しない相続人から文句を言われることも考えられます。

ではそういったトラブルを回避するには、どのような分割方法があるのかですが、基本的には下記の4つの方法が考えられます。

現物分割 不動産を物理的に分割する方法。一般的によく使われている方法ですが、例えば土地だと「分筆登記」をして完全に分ける方法が用いられています。
換価分割 不動産を「売却」して、お金に換えて分割する方法。
代償分割 相続人の1人が不動産を相続し、他の相続人には相続すべき不動産の持分相当額の対価を金銭で支払う方法。
共有分割 不動産を「共有」で分割する方法。この方法は不動産を物理的に分割しないで、不動産全体を相続人がそれぞれの割合で共有する方法。

遺産相続でよく使われているのは、「現物分割」ですが、不動産には不向きなので、「換価分割」か「代償分割」をおすすめします。

決まった手続きなどはありませんので、相続人同士で話し合って、書面にして残しておくと良いかもしれませんね。

遺産分割協議書を作成し相続人全員が署名する

遺産分割協議が成立したら遺産分割協議書を作成しましょう。

書き方に特別な決まりないですが、以下のことは注意しておくことをおすすめします。

  • 相続人全員で協議したという文言を入れる
  • 不動産について記載する場合は別紙参照として「登記事項証明書」を添付する
  • あるいはその内容(物件番号や住所・面積など)を明記しておく

参考:遺産分割協議書を作成し相続人全員の署名・押印

協議書の作り直しなどが起こると改めて話し合いをするという手間がありますので、失敗したくないのであれば、専門家などに相談しておくのがよいかもしれませんね。

固定資産評価証明書を取りに行く

相続登記には「登録免許税」と言われる費用が発生しますので、納税金額を確認するために、固定資産評価証明書という書類が必要になります。

不動産の固定資産評価証明書を取得するために、税事務所や市区町村役場まで足を運ぶ必要がありますので、ここが一番の手間になるかもしれません。

【関連記事】

登録免許税の計算方法|相続登記の際に課される税率まとめ

不動産の相続登記申請書を書く

相続登記申請書(そうぞくとうきしんせいしょ)とは、法務局に名義変更を申請する書類のことで、A4サイズの白紙に全部自分で作成する必要がありかなり面倒ですが、法務局には相続登記申請書のひな型が用意されているので、こちらを参考にしていただくのが良いかと思います。

▶︎【相続登記の申請書ダウンロード

申請先の法務局はどこの管轄になるのかは、【こちら】から探していただくのが良いでしょう。

その他の必要書類

相続登記に必要な書類としては、以下ものが考えられます。

  • 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本
  • 被相続人の住民票の除票
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 相続人全員の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 遺産分割協議書 など

不動産の全部事項証明書は、近くの法務局であればどこでも取得することができますので、取得にはそれほど手間はかからないでしょう。

相続登記に必要な費用

  • 登録免許税:固定資産評価額合計 × 0.4%
  • 登記事項証明書:不動産ひとつにつき600円
  • 戸籍謄本類の発行手数料:数1,000円
  • 郵便代:場所によって異なる

法務局で申請書を出す

法務局で登記申請書を提出し、完了すると登記識別情報がもらえますので、これで相続登記は完了です。

不動産の相続登記でよくある問題

相続不動産の売却方法を知りたい場合

相続した不動産を売却する場合は、不動産会社へ相談しましょう。ただ、特に知り合いの業者などがいない場合は、どこへ相談すればよいのかわからないと思います。

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【関連記事】不動産売却の一括査定33サイトの比較|高く売却する具体的ステップ

住宅ローンの支払い中に被相続人が死亡した場合

住宅ローンは債務と一緒ですから、もし住宅ローンが残っている状態で相続が発生した場合、相続放棄や限定承認を行わないと住宅ローンもすべて引き継ぐことになります。

ただ、相続人としてはその不動産設定された抵当権が実行すれば不動産が売りに出されるという心配もなく、そのまま住み続けることも可能ですので一旦は安心していただいて良いかと思います。

まとめ

相続登記に関する内容は以上になりますが、不動産の登記には「登録免許税」がかかりますし、持ち続ければ「固定資産税」も発生しますので、そういった税金周りの対策も大事な項目になるでしょう。

もしこういった税金の節税をしたいのであれば、下記の記事も参考にして頂ければさいわいです。

【関連記事】
登録免許税の軽減をする為に知っておくべき節税の手順
固定資産税を軽減させる為にやっておくべき軽減措置の全手順

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