不動産の購入をしたあと、多くの人が後回しにしがちなのが相続税の問題です。不動産は一生に一度の大きな買い物ですので、もし子供などに家を相続するとなれば、かなり大きな相続税の発生が予想されます。

住宅を買うとなれば、不動産会社やハウスメーカーの方に相談して、どの家を買うかなどを決めていくことが多いと思いますが、ここで気をつけないといけなのが、ハウスメーカーの営業担当が、必ずしも税金周りに詳しいわけではないということです。

例えば・・・

  • 相続時に不動産にかかる税金がいくらかかるのかを把握しておらず、多額の相続税を払うことになった
  • 相続税の基礎控除や法定相続分の割合を知らず、不動産の相続税がいくらになるのかを理解していない
  • 不動産購入の際に使える住宅資金贈与が非課税になる特例を理解していなかったため、非課税の特例が受けられなかった
  • あまった土地にマンションなどを建設すると税金対策になると言われているが、そもそも経営を軌道に乗せる手段がない など

こう言った事例が相談窓口によく寄せられていますので、そのまま話を信じて契約してしまう前に知っておくべき知識をご紹介していきます。

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悪質なハウスメーカーの特徴と見分け方

まず初めにお伝えしておきたいことは、ハウスメーカー=悪者ということではなく、中にはそういうズル賢い業者もいるということです。

悪質なハウスメーカーとの取引をしてしまった結果、どんなトラブルになってしまったのかは「ハウスメーカーとの間でよくあるトラブル事例」でご紹介していきますが、まずは悪質なハウスメーカーの特徴や見極め方から押さえておきましょう。

見分け方

契約前にこう言ったことをしてくる業者を選ばないことは大前提です。

ではどういったハウスメーカーを選べば良いのかという話になりますが、不動産は相続税額も大きくなる可能性が高いものですから、ハウスメーカーや不動産会社を選ぶ際は、相続や相続税の知識も持っている会社を選ぶのが大きなポイントになるでしょう。

選び方

ハウスメーカーとの間でよくあるトラブル事例

ハウスメーカーの知識不足によって起きたトラブルの事例をいくつかご紹介していきます。

遺産を受け取らないと贈与になるという発言

両親と姉、私がいます。関係ないかもですが、姉は結婚しています。仮に父親が他界した場合、遺産の半分を母親が、それ以外を姉と半分づつ相続するというのが、法律にのっとった基本的な相続になるのかと思います。私と姉は父親が他界しても、遺産は全て母が相続し、母も他界したら二人で相続するといった形に出来ればと思っています。しかし、あるハウスメーカーの方から、遺産を受け取らないと、それが贈与になると言われました。やっぱりそういうことになって、贈与税がかかってしまうのでしょうか?

引用元:Yahoo!知恵袋

不動産が父親の持ち物であれば、他界した後は残された家族の財産となりますので、贈与税ではなく相続税の対象になります。また、配偶者控除という制度があり、子が遺産を相続しませんという旨を家族間で同意していれば、書面などに残しておくことで母ひとりに遺産を集中させることも可能です。

配偶者控除とは・・・
下記の「1」「2」のどちらかで相続した財産に対して、相続税が非課税になる特例のこと

 

1:1億6,000万円までの相続財産
2:法定相続分の範囲内で相続した財産

単独名義だと住宅資金等贈与の特例が損になることを知らなかった

妻側の両親から資金贈与がある場合、共通名義にして持ち分を妻(贈与分):夫(残り)とし、夫の単独名義にしてしまうと贈与税がかかる。ということを、住宅を販売しているうえで、知らない方もいるのでしょうか?

当方が話している営業さんに、最初から妻側の両親から資金援助がある旨を伝えていたのですが、単独名義で大丈夫ですと言われていました。単独名義で売買契約をしたその後になって、持ち分は分けたほうがいいかもしれないので税務署に自分で聞いてくださいと言われました。

引用元:Yahoo!知恵袋

新しく住宅を購入する場合、両親から購入資金の援助を受ける場合があると思いますが、この援助金に対して「住宅取得資金等の贈与税の非課税制度」というのが使えます。

購入資金のためとはいえ、人から多額のお金を受け取る際は贈与にあたり、贈与税の対象になってしまいます。そのお金を非課税として扱うことを可能にするのが「住宅取得資金等の贈与税の非課税制度」です。

実はこの夫婦別に利用が出来て、住宅を共有名義にしておく必要があります。夫婦一人につき最大1,500万円の控除が受けられますので、2人で3,000万円までは非課税として扱うことができるというわけです。

ハウスメーカーから不動産購入をした時にトラブルになる3つの理由

理由①:二世帯住宅を相続するリスクを教えてくれない

二世帯住宅は建築費が抑えられ、もし子どもに住宅を相続するなら相続税が80%減税される優遇を受けることができ、一見一石二鳥の選択かもしれません。

ただし、注意すべき点として「名義」をどうするかという問題があります。一般的には、土地名義は親、家は共有名義という扱いにするのが多いですが、「土地は父親名義だから家は子どもの名義に」ということはできず、出資比率に応じて行うのが基本になります。

もし、建築費用を半分負担したのに家だけ子ども名義にすると、親の支出分を贈与とみなされ可能性があります。

共有名義のまま相続してしまうと何が問題なのか?

先ほど、住宅資金の贈与を受けるなら共有名義にしておいた方が良いと言いましたが、遺産相続の話になると少々面倒なことがおきます。

父親が亡くなった時点で不動産という財産は残された家族のものになりますが、この時誰が不動産の所有者になるなかを決める方法として相続登記をしなくてはいけません。

ここで相続人みんなのものですという共有名義のままですと、いざ不動産を売るとなった場合の手続き増えてすぐに手続きに取りかかれないというケースもありますので、こう言ったリスクもあることを覚えておかなくてはいけません。

理由②:節税のために賃貸マンションや賃貸アパートを建てるよう言ってくる

持っている土地にアパートやマンションを建てて貸家建て付け地とすれば、相続税評価は下がり、建築費もかかっているため「損益通算」という考え方から全体の税金も下がる傾向にあります。

しかし、今はなかなかな不動産は売れないと言われていますし、アパート経営などの土地活用もそんな簡単にできるものではありません。

ハウスメーカーはとりあえず不動産を売りたいという考えから、こう言った提案をよくしてきますが、むやみやたらに不動産を増やすのは、よく考えてから行うようにしていく必要があります。

理由③:相続税がそもそもいくらかかるのか知らない

不動産の購入をした場合、不動産自体が大きな価値を持つものですので、その分多額の相続税が発生する可能性があります。相続税の計算自体は簡単で・・・

相続税の計算式

この計算式で財産額が超えた分に対して相続税が課税されます。

相続税の計算例

不動産の購入時と相続時の値段は違ってくるので、その時の評価額で変動はするものの、おおよそいくらかかってくるのかを把握しておくのが良いかと思います。

一番の問題は2次相続

仮に1億円の不動産の相続があったとしても、配偶者の方が相続しますとすれば配偶者控除が使えますので、そこまで大きな税金を払う必要はすくないでしょうが、その配偶者も亡くなってしまった場合、残された子供たちには大きな税金の負担がのしかかってくるでしょう

そこの対策までを考えて購入する方は少ないかもしれませんが、かなりの負担が大きいのはこのタイミングですので、何かしらのアドバイスがもらえないと、あとで泣きを見るのは子供達かもしれませんね。

不動産で相続税対策をする時に知っておくべき対策

相続税の知識が薄いハウスメーカーから不動産の購入をする場合、あるいはしてしまった場合は自分でなんとかするしかありません。主な方法として、下記のような対策がありますので、参考にしていただければ幸いです。

対策

ハウスメーカーに相続税などの話題に明るい方があれば問題ないのですが、どうしても税金に詳しい方がいないという場合や、なんだか税金には詳しくない様な雰囲気を感じとってしまった場合は、税理士に相談し、将来的にどの様な税金が発生するのかを確認してみるのが良いかもしれません。

相談料などは無料で行なっているケースが多いので、税に関するお悩みをお持ちであれば、税のプロに聞いてみましょう。

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

【公式サイトへ】


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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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