遺産相続で取得した不動産は、売却せずに持っておくだけで「固定資産税」と「都市計画税」がかかりますので、特に賃貸利用などしようと思っていない限りは、売却してしまった方がよいケースもあります。

特に固定資産税などは、「固定資産税評価額×1.4%(都道府県によって違う)」で計算されますが、もし固定資産税評価額が5,000万円なら、所有しているだけで毎年70万円もの税金がかかることになります。

※都市計画税は固定資産税評価額×0.3%程度

もちろん、軽減措置として設けられている制度もありますので、一概に70万円もかかる訳ではありませんが、不動産は古くなるにつれて資産価値も下がってしまうので、もし使い道がないのであれば売却してしまった方が得になると言えるでしょう。

ただし、不動産の売却には税金もいくつか発生してきますので、今回は、

  1. 売却にかかる税金と種類
  2. 不動産を売却する時の手順
  3. 税金を抑えて出来るだけ高額に売却する方法

この3つをご紹介してきます。

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相続した不動産を売却した際にかかる税金

不動産の売却にかかる税金には、大きく「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「仲介手数料(消費税)」の4種類があります。

印紙税

不動産の売買には金額に応じて決まった収入印紙を使う必要があります。印紙代は1万円未満の場合は非課税ですが、不動産で1万円未満はまずあり得ないと思いますので、必ず発生する税金だと思っていただいてよいでしょう。

記載された契約金額 課税額
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

参考:印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

平成9年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率の軽減措置が設けられています。

この軽減税率については「軽減措置の利用」で解説していきます。

仲介手数料(消費税)

土地の売買が事業目的ではないのであれば基本的には消費税はかかりませんが、売買の際に仲介として不動産会社などを利用した場合に仲介手数料が発生し、この仲介手数料に対して消費税が発生してきます。

この手数料には上限が定められており、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では下記のような記載があります。

次の表の上欄に掲げる金額に区分してそれぞれの金額に。

同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。

二百万円以下の金額 百分の五・二五

二百万円を超え四百万円以下の金額 百分の四・二

四百万円を超える金額 百分の三・一五

引用元:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

売買価格 手数料の上限 消費税(8%)を含めた上限
200万円以下 5% 5.4%
200万円を超え400万円以下 4% 4.32%
400万円を超える場合 3% 3.24%

参考:宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例えば、1,000万円の不動産を売却する際の仲介手数料を計算すると下記のようになります。

  • ①1万円~200万円以下:200万円×0.054=10.8万円
  • ②200万円~400万円 :200万円×0.0432=8.64万円
  • ③400万円を超える  :600万円×0.0324=19.44万円

①+②+③ = 38.9万円が税込み仲介手数料となります。

仲介手数料

譲渡所得税

不動産の売却で最も高額な税金がかかるのが、売却した時に得た利益(譲渡所得)にかかる譲渡所得税でしょう。実は譲渡所得税という名前は存在せず、所得税と住民税を合計した税金のことを言い、下記の計算式で算出します。

課税譲渡所得金額=売却価格(譲渡価額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除

譲渡価額 取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 1仲介手数料、2測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、3貸家の売却に際して支払った立退料、4建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参照)
課税譲渡所得金額

参考:課税譲渡所得金額の計算方法

ざっくり言うと、

  • 売却価格:不動産の売れた金額
  • 譲渡費用:売却で負担した費用
  • 取得費:取得した時の費用と負担した費用

となります。ちなみに、譲渡所得がマイナスの場合は利益がないということなので、譲渡所得税を支払う必要はありません。取得費は不動産を取得するのに使った費用のことで、下記の2点の合計で算出するのがわかりやすいかと思います。

  1. 取得代金:購入・建築した時の代金など
  2. 取得諸費用:仲介手数料や印紙税など、取得時に直接発生した費用 など

細かいことを言うと、「短期譲渡所得」という土地や建物の所有していた期間が5年以下の場合にかかる税金や「長期譲渡所得」という所有期間が5年を超える場合にかかる税金もあります。

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

参考:土地や建物の譲渡所得に対する税金

登録免許税

原則的に登記権利者(買主)と登記義務者(売主)に納税義務がありますが、通常は不動産を買った人が登録免許税を負担し、所有権移転登記の場合は不動産の価額の1,000分の20が登録免許税となります。

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72)
売買 不動産の価額 1,000分の20 平成29年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割 不動産の価額 1,000分の4
その他
(贈与・交換・収用・競売等)
不動産の価額 1,000分の20

参考:登録免許税の税額表

(2)建物の登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72の2~措法75)
所有権の保存 不動産の価額 1,000分の4 個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。
売買又は競売による所有権の移転 不動産の価額 1,000分の20 同上
相続又は法人の合併による所有権の移転 不動産の価額 1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) 不動産の価額 1,000分の20

参考:登録免許税の税額表

不動産の相続から売却するまでの手続き

不動産の売却にかかる税金がわかったところで、次に相続した不動産を売却していくための手順について確認していきましょう。

遺産分割協議をする

不動産を売却するためには、まずはだれが不動産を相続するのかを決める必要があります。遺産分割協議は相続人全員で行うことが原則ですので、同意しない人がいるとなかなか手続きが進みません。

なんとか、遺産分割協議で合意が取れたら、「遺産分割協議書」を作成し、仲間割れ防止と、不動産登記の準備をしていきます。

名義人の変更(相続登記)をする

被相続人名義の不動産では、売却することはできませんので、遺産分割協議書を持って、法務局に行き、不動産名義を被相続人から相続人へ変更します。どの時の相続登記申請書の記載例は「法務局|不動産登記の申請書様式について」をご覧ください。

売却に必要な書類を揃える

  • 本人確認書類:身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
  • 登記済権利書:登記名義人が物件の所有者であることを証明する書類
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税評価証明書):固定資産税の納税額の確認のために必要となる書類
  • 土地測量図・境界確認書(あれば):一戸建てや土地の売買において必要となる書類です。
  • 建築確認済証等:物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類
  • マンションの管理規約:マンションの維持費等の書類など
  • 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書:新耐震基準が導入される以前のような古い物件を売却する際は、耐震診断報告書等の提出が求められるケースもある。
  • その他の書類

これが全てではありませんが、あとは必要に応じて準備していくのが良いでしょう。

仲介業者に売却を依頼する

不動産を売却する場合は仲介不動産屋に入ってもらった方が良いでしょう。仲介業者次第で不動産の売却額は大きく増額する可能性が高いので、複数の業者に見積もりを出してもらったり、口コミ評判などを調べて慎重に検討するのが大切です。

不動産を売却する

仲介不動産業者が決まったら、不動産物件を売り出すことになります。仲介業者の方が経験豊富であれば、売却時のアドバイスも期待できますので、よく相談して決めることが大切です。

確定申告及び納税

譲渡所得(売却利益)があれば、譲渡した翌年の2月16日~3月15日までに確定申告を行って所得税と住民税の納税が必要になります。これは確定申告後の5月に納付書が送付されてきますので、到着次第支払いましょう。

不動産を売却する際の最適な時期はあるのか?

この辺は専門家でも意見が分かれる部分で、不動産は1年を通して常に流通しているものですので、コレといった時期はないと言う方も多いですが、総合して見ると、新年度を迎える前の1~3月が、取引が活発になる傾向にあるといわれています。

ただ、土地売却の場合はスケジュールが半年~1年以上になる場合も多いため、1年を通じて安定的に取引があると言った方が自然かもしれませんね。

不動産の売却益を最大限高めるには?

不動産を売却する時、できるだけ高い利益を得る為には、

  1. 支払う税金を下げる
  2. 売却額をできるだけ引き上げる

この2点が考えられますので、その具体的な方法をご紹介していきます。

軽減措置の利用

印紙税の軽減措置を利用する

印紙税」の項目で少し触れましたが、「平成9年4月1日〜平成30年3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書に記載された契約金額が一定額を超えるもの」は節税のための軽減措置があり、それが下記の要件です。

1:土地建物売買契約書(譲渡含む)のうち、契約金額が10万円を超えるもの

例えば、建物の譲渡額が5,000万円で、定期借地権の譲渡に1,000万円とする記載がある契約書なら、その契約金額は6,000万円なので、印紙税額は3万円となります。

記載された契約金額 税額
1万円以上 50万円以下のもの 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 1千円
500万円を超え 1,000万円以下のもの 5千円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの 1万円
5,000万円を超え 1億円以下のもの 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 32万円
50億円を超えるもの 48万円

参考:不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

不動産の譲渡に関する契約と第1号に掲げる他の契約が併記された契約書も軽減措置の対象となります。

第1号文書の例
  • [不動産、鉱業権、無体財産権、船舶、航空機又は営業の譲渡に関する契約書]
  • 不動産売買契約書、不動産交換契約書、不動産売渡証書など
  • 無体財産権とは、特許権、実用新案権、商標権、意匠権、回路配置利用権、育成者権、商号及び著作権をいいます。
  • [地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書]
  • 土地賃貸借契約書、賃料変更契約書など
  • [消費貸借に関する契約書]
  • 金銭借用証書、金銭消費貸借契約書など
  • [運送に関する契約書(用船契約書を含む。)]
  • 運送契約書、貨物運送引受書など
  • 運送に関する契約書には、乗車券、乗船券、航空券及び運送状は含まれません。

参考:印紙税額の一覧表第1号文書

譲渡所得の特別控除を利用する

下記に該当する場合、譲渡所得の特例や控除があり、これらを利用することで税額が安くなります。

  使える控除・特例
マイホームなど居住用不動産の売却の場合 居住用不動産譲渡の3,000万円控除
所有期間10年超の自宅を売却した場合の軽減税率
居住用不動産を買い換えた場合の特例
自宅を売却して損失が出た場合の特例
土地の売却の場合 長期譲渡所得の1,000万円控除
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合。
5,000万円の特別控除の特例
収用等により土地や建物を譲渡した場合。
参考:国税庁
2,000万円の特別控除の特例
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合
1,500万円の特別控除の特例
特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合
800万円の特別控除の特例
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合

参考:譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

仲介手数料の値引き交渉をする

多少ではありますが、仲介手数料の値引き交渉をすることで、少しでも利益を確保するという方法もあります。ただ、安ければいいというものではないので、ちゃんと仕事をしてくれる業者を選ぶことが大切です。

内見に力を入れる

中古不動産などの売却の場合、買主は必ず内覧をしますから、内覧件数を増やし、できるだけ綺麗な状態を保っておくことは、高く売るための必須条件といっていいでしょう。

専門業者を利用する

売却を依頼する不動産業者どこでも良いと思っているとちょっと危ないです。同じ免許を取得していても、不動産の売却を依頼するなら、売買物件の仲介業務を行なっている不動産業者を選びましょう。

まとめ

相続不動産を売却するための知識は以上になりますが、売るだけでかなりの税金が発生してくるのが不動産売却です。手続きはそこまで複雑ではないものの、相続人との協議も意外と時間がかかり精神的に辛くなってくるケースもありますので、できるだけサクッと終わらせて、売却手続きに集中していただければ幸いです。

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