不動産を相続してから売却、確定申告までの処分を行う際には、次のような手続きが必要となります。

相続人で遺産分割協議

名義人変更(相続登記)

仲介業者に不動産売却の依頼

売却

譲渡所得における確定申告と納税

これらの手順は、一般の方にとっては複雑で難しいものではありますが、財産を守ることやトラブルを防止するためにも必要な手続きですので、確実に行いましょう。

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遺産分割協議

相続が起こると、相続する遺産をどのように分割するかを相続人の間で協議します。これを「遺産分割協議」と言います。相続財産を分割するにあたって「不動産」は高価な財産になります。

また、不動産の分割は流動性のある現金よりも難しいものであるため、特に親族間で揉める要因の一つとなります。親族の間で相続について揉めることを俗に「争族」と言ったりしますが、不動産を適切に相続処理することで、親族間での争族を防ぐことができます

不動産をどのように分割することができるのかを確認していくことが大切です。

不動産の分割|4つの方法

不動産の分割方法には4つの方法があります。方法によっては、相続分に不公平が生じることがあるため、十分に注意する必要があります。

分割の方法は、相続財産の額や不動産以外の相続財産の価値、分割の方法などを考慮して適切に選ばなければなりません。分割の方法で悩んだ場合には、弁護士などの専門家に相談してみるのがおすすめです。

現物分割

現物分割は、相続した不動産をそのままの形で相続させることを言います。手続きが一番簡単なのはこの分割方法です。

代償分割

代償分割は不動産を売却処分しない処理をしたいときに用いられます。

この方法は、不動産を特定の相続人に単独相続させたうえで、ほかの相続人に対し相続分の代償を支払うことにより、公平さを保つ相続方法です。

共有

共有はその名の通り、不動産という財産を2名以上の共有の財産にしてしまう方法です。

公平な処理ですが、将来的には共有状態を分割することになります。これは問題を先送りするものであるため、あまりおすすめしません。

換価分割

換価分割は、不動産を流動性のある現金にあらかじめ換えて、その代価を分割する方法です。この方法も公平性が保たれるため、相続処理としては最も一般的です。

遺産分割協議書

遺産分割協議を終えた相続人は、「遺産分割協議書」を作成します。

これは、遺産分割協議での相続人同士の合意事項をまとめておくもので、不動産などの財産処理を行う上では必須ですので、相続が起きた場合は遺産分割協議書の作成を目指して早めに協議を開始するべきでしょう。

名義人変更(相続登記)

不動産を相続したら、名義を変更する必要があります。所有名義を亡くなられた方から新しい所有者に移す作業です。

名義人変更は義務ではありませんが、その後に不動産を売却したくてもできなくなったり、ほかの相続人が勝手に不動産登記をしてしまって、処分してしまったりすることも考えられます。

トラブルを防ぐためにも、不動産の相続登記は確実に行っておきましょう。

登記事項証明書

この証明書は登記簿謄本とも呼ばれ、法務局に登録されている不動産の地番や所有権などの情報が書き込まれている資料です。

この証明書が法務局に登録されている不動産の公式な情報となりますので、相続の際にはこの証明書の内容を遺産分割協議書などに明確に記載し、相続登記の手続きを行う必要があります。

相続登記申請書

相続登記申請書は、指定の用紙があるわけではなくご自身で作成することができます。

しかし、様式は決まっていなくとも、申請書は所定の事項を含むものでなければなりません。

申請書の書き方に関しては司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続登記申請

相続登記は管轄の法務局で行います。登記手続きについて疑問がある場合、法務局の相談窓口に行けば親切に教えてくれます。

仲介業者への依頼

不動産の売買などは仲介業者に依頼して行うのが通常です。その後のトラブルを防止するためにも信頼できる業者に依頼しましょう。

仲介業者に依頼するにあたって、相続不動産を取り扱った実績を確認しましょう。不動産の仲介会社といっても、賃貸が得意な会社、相続不動産の売買が得意な会社など、特徴がさまざまです。

賃貸が得意な会社でも相続案件はほぼ取り扱い経験なしということもあり得ます。

そのため、相続案件の実績十分の仲介会社に依頼することが、安心材料の一つになるかと思います。

不動産売却

相続した不動産を管理できなくなり、売却することもあるでしょう。

その際には仲介業者と相談の上、スムーズで円満な売買を行えるようにしましょう。

地目によっては売却相手が限られる

地目」とは、土地の用途区分のことであり、住宅を建てるための土地である「宅地」をはじめとして、数多くの地目があります。

地目が「田」などの農地であれば、処分に農業委員会の許可が必要であるため処分困難であることが通常です。

地目によっては売却相手が限られてくることは、重要な点として覚えておきましょう。

ご自身が相続された不動産の地目を、今一度ご確認いただくことをおすすめいたします。

仲介業者との相談が大切

不動産売却については、仲介業者との相談がとても大切です。

ご自身が3,000万円の価値の土地を5,000万円で売りたいという気持ちがあっても、その土地が5,000万円で売れるかどうかはわかりません。

不動産の価値を明確にして、仲介業者とどの条件であれば買い手がつくかということを相談しましょう。

仲介業者は不動産売買のプロであるため、疑問点などは仲介業者に相談してみてください。

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確定申告・納税

不動産を処分して利益が出た場合、その利益は譲渡所得等で確定申告、納税を行う必要があります。

また、譲渡などを行った際には特例を利用できる場合もありますので、専門家である税理士に相談してみるのがおすすめです。

譲渡所得(売却利益)の有無で申告を判断

確定申告を行う基準としては、譲渡利益(売却などによる利益)の有無で判断することが一般的かと思います。

しかし、申告しなくてもいい場合でも、場合によっては譲渡損失が出た場合に確定申告を行うことによって、ほかの所得と損益通算できる場合もありますので、申告をすべきかどうかに関しては、専門家に尋ねてみるのが確実な方法です。

申告・納税方法

申告納税は、通常の確定申告と同じように確定申告書に譲渡による利益損失を書き出し、税務署に提出します。

しかし、譲渡所得にはいくつか特例があるため、その特例を適用させるためには別途書類が必要になることがあります。

特例を利用する際には本来は申告不要であっても申告を行わなければなりませんので、注意が必要です。

不動産売却の注意点

不動産を売却する際には、いくつか注意点があります。

売却自体が決まっても、まだ安心するのは早いので、漏れなく付帯する手続きを行っていきましょう。

税金に注意

税金は、不動産を売却して利益が出た場合にかかるものとなります。

特例を利用できる場合は、利用しないと余分に税金を支払ってしまうことになるかもしれませんので、注意しましょう。

登録免許税

不動産を購入する際には、登録免許税が必要になります。

「不動産を私のものとして登録しますよ」というときの手数料と考えてください。登録免許税も取引の方法によって税額が変わってきますので、注意が必要です(売買、相続、贈与など)。

相続税

不動産を相続するにあたって、相続税がかかる場合があります。高価な不動産であれば、基礎控除枠を上回る可能性もあります。

不動産の価値の評価などを適切に行い、相続税の申告・納税漏れがないようにしましょう。

放置は危険!

相続不動産の名義を変更しないなど放置をしてしまった場合、罰則はありませんが、その後、不動産の管理・処分が困難となる可能性がありますし、複数回相続が発生したような場合は誰に権利が帰属しているかがわからないということも十分あります。

不動産の相続手続きは早めに着手するべきです。

まとめ

不動産の相続には非常にたくさんの手続きがあります。

また、不動産の相続税や登録免許税など、お金の面でも負担しなければいけない部分が出てくるでしょう。

しかし、手続きが複雑で難しいからといって、手続きをせずに放置するのは非常に危険です。法的な罰則はなくとも、実際には不利益が出てくる可能性が高いです。

不動産の相続は後々のトラブルを防止するためにも、確実な手続きを行うことが非常に重要です。

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不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

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よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
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Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
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