相続した不動産の売却はよくあることです。

「不動産を相続して相続税を支払ったから、売却後の所得税はかからない」と思っている方は多いのではないでしょうか。

売却後にも所得税はかかります

ここでは、相続した不動産を売却した場合、どのような税金がかかりどのような手続きが必要になるのかを説明していきます。

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確定申告の判断は譲渡所得(売却利益)があるかどうか

計算方法

不動産売却後の譲渡所得は、売却することによって「利益」が出るかどうかで判断します。

計算方法は、

「売却価格」―(「取得費」+「譲渡費用」)

この額がプラスであれば、譲渡所得があるとみなします

取得費は、その不動産を購入した費用です。仲介手数料や印紙代が含まれます。

取得費が不明という場合は、「売却価格の5%」を取得費用として計算します。

また、譲渡費用は、売却する際にかかった印紙代や仲介手数料などの経費です。

計算例

「取得費不明の物件を1,500万円で売却。売却にあたってのリフォームが200万円、仲介手数料が55万円かかった場合」

「売却価格」―(「取得費」+「譲渡費用」)

この場合の取得費は

1,500万円×5%=75万円

1500万円―(75万円+200万円+55万円)=1170万円

今回の場合だと、1170万円が譲渡所得の課税対象となります。

確定申告することになったら

譲渡所得があり、確定申告をすることになった場合、翌年の2月16日から3月15日に申告と納税を行います。

売却の翌年2月16日~3月15日が申告期間

申告の期間は譲渡を行った翌年の2月16日から3月15日となります。

期間が1ヶ月しかないので、事前に申告書の準備や確定申告書の記入までを済ませておきましょう。

申告書の入手方法

確定申告書は税務署か国税庁のホームページで入手することができます。

最近では、税務署に行かなくてもインターネット上ですべて行うことができるようになりました。

税務署

申告書は税務署で入手することができます。税務署では、期間中、職員のアドバイスを受けながら申告書を作成することができます。

一人で申告する自信がない方にはおすすめです。

インターネット

国税庁のホームページには申告書の様式がダウンロードできるようになっており、最近ではe-Taxによってインターネット上で申告まで行うことができます。

税務署に出向く必要がなく、時間を掛けたくない方におすすめです。

申告書の書き方

譲渡所得の確定申告書の書き方は、その不動産の譲渡所得が「短期」か「長期」かによって変わります。

「短期」とは、不動産の保有期間が5年以下のもの、「長期」とは5年を超えるものとなります。

長期の場合は譲渡所得の税率が2倍ほどにもなるので、注意が必要です。

記入方法に関しては、税理士にお尋ねいただくか国税庁のホームページをご覧ください

必要な添付書類

譲渡所得の内訳書

譲渡所得の合計額を示しただけでは申告書は通りません。

譲渡したものがどの不動産で売却価格はいくらなのかを明確に記載しなければなりません

内訳書には譲渡所得の計算方法も記載されていますので、記入をしながら計算をしていくことも方法の一つです。

参考:譲渡所得の内訳書|国税庁

譲渡時の書類

譲渡時に交わした契約書など、確実に譲渡を行っている証拠として必要な書類は確実に準備をしておきましょう。

取得時の資料

取得時に交わした契約書なども、不動産が納税者自身のものであったことを確認するために必要です。

売却した土地・建物の全部事項証明書

不動産の全部事項証明書(登記簿謄本)が必要になります。

この書類は法務局で入手できます。その不動産が実際に存在していることを示す書類として重要なものです。確実に申告時までに準備をしておきましょう。

戸籍の附票

不動産を譲渡する前日時点で、その不動産に住民票の住所がない場合に必要な書類です。

住民票の住所と見比べてみて相違がある場合には附表も準備しましょう。

納付

申告後は納税を行います。納税についての注意点も確認をしておきましょう。

納付時期

納付時期は所得税と住民税で異なります。譲渡所得の所得税の部分は確定申告期間に納税も行います

一方、住民税の納付書は5月ごろに届きますので、その納付書に従って納付を行うこととなります。

納付方法

所得税は申告書提出と同時に税務署に納付するのが一番確実です。

後日、銀行で納付する方法もあります。住民税は納付書で納付するのが一般的です。

自治体によってはインターネットバンキングで納付できる場合もあるので、各自治体で納付方法を確認しましょう。

まとめ

譲渡所得の申告、納税については譲渡所得を計算することから始まります。その物件を所有していた期間によって税率が大きく変わってきます。どの方法を使えば税金を安く抑えられるか、税理士とともに考えるのが最良の方法だと思います。

また、譲渡所得には、必要な書類がたくさんあるため、確定申告期間になって慌てないように事前の準備が必要です。税理士と打ち合わせを密に行い、無駄のない確実な申告を行うようにしましょう。

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不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

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このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

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神奈川
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千葉
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兵庫
京都
奈良
愛知
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福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
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【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
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約1,700社 全国 1,000万人以上
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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

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対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
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  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
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利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee
約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
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おすすめポイント
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  • プライバシーマーク取得で個人情報の保護も安心
  • 売却査定以外も活用相談など豊富なサービス
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

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