不動産売却

マンションを売るタイミング|築年数や季節、経済や税制から見たベストな時期

マンション 売る タイミング

「マンションを売りたい。でもどのタイミングで売ったら良いのかわからない…」

そんな疑問をお持ちの方のために、今回の記事では築年数から見たマンションを売るベストなタイミング、季節から見てマンションを売るベストな時期、経済的側面から見たベストなタイミング、また税金面から見たマンションを売る際の注意点についてご紹介します。

一括査定で、あなたの
マンションが最高いくらで
売れるか
わかります。

1,700社以上の優良不動産会社のなかから最大6社を選んで
同時に査定に出せるので、比較がしやすい!

     
一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

築年数から見たベストなタイミング

築20年を超えると成約価格が下がる

『築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)』によると成約価格は築5年以下が5,000万円台、築6~15年が4,000万円台、築16~20年が3,000万円台、築21~25年が2,000万円台、築26年超が1,000万円台と、築年数に応じて不動産の成約価格は下がっていくことがわかります。

1㎡あたりの単価で見ると、特に「築20年」を超えると㎡あたりの単価が下がっていることがわかります。

中古マンション成約状況

同データ内では、築20年以内であれば成約物件の構成比率が新規登録物件の構成比率を上回り、高い需要があることがわかります。

参考:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2017年)

ポイント:中古マンションは築20年までの需要が高い

築25年を超えると税額控除が使えず

購入者の立場からしてみると、税制面での優遇もマンション購入の検討材料となります。

借入れをして住宅を購入する際に使うことのできる税制の控除『住宅借入金等特別控除』を使えば、所得税の大幅な控除を受けることができ、所得税で控除しきれなかった部分は住民税から控除を受けることができます。しかし、そのような住宅借入等取得控除を受けるためには「築年数」に関しての上限があります。

住宅取得控除と築年数

マンションの場合には「耐火構造」に該当するケースが多いので、その場合は「築25年」という条件があり、築25年を超える場合には税額控除を使うことができなくなります。

住宅借入等取得控除を使えば借入から10年間、税額が最大40万円控除されるわけですから、築年数の条件により控除が使えなくなってしまうのは購入者としては痛いところです。

築1年で売るのは損

逆に「築浅」の物件はどうでしょうか?

購入したマンションをすぐに売るという場合、たいていマンションは新築価格から1年で「1割」も価値が下がるといわれています。

購入から1~2年という短すぎる期間での売却の場合、比較対象が新築物件となってしまうため、価格面でのメリットなどがない限り、購入予定者は新築物件を選択してしまう傾向があります。結果、購入から1年経過しただけで不動産の価値は「1割」も下がってしまっています。

ポイント:不動産は「購入」と同時に価値が下がっていく

マンションがよく売れる時期

売りやすい時期

日本の場合、4月から始まる就職や入学などに合わせ、3月~4月に引っ越しが行われるケースが多く、特に3月下旬から4月上旬が最も引っ越しが多いといわれています。

つまり3~4月の引っ越しに向け、購入予定者は9~12月頃にはインターネットや不動産屋で引っ越しの情報収集を始めています。3〜4月の売却を目指すのであれば、不動産の売却情報は9~12月にはインターネットに載せておきたいところです。

ただし「転勤」に関しては直前に会社から言い渡されますので、2月頃に慌てて情報収集を始める、というケースも考えられます。

ポイント:3~4月の引っ越しピークに向け、9~12月には売りに出しておく必要あり

売りにくい時期

一方、マンションの売却がしづらい時期は8月と言われています。これは8月のお盆休みなどの影響により、不動産会社や金融機関の営業日数が少ないなどの理由が考えられ、この時期の売買の成立はやや難しいといわれています。

ただし、翌月の9月は3~4月に続く移動の多いシーズンとなりますので、マンションの成約件数は伸びています。

オリンピックとマンションの売り時

経済的な側面から見た場合、社会的にも大きなイベントである2020年東京オリンピックに向けて、不動産価格が上昇傾向にある現在は、不動産の売り時といえるでしょう。

一方、オリンピックの終了後は経済が冷え込む可能性があり、不動産業界の動きも鈍くなるのでは?と心配されています。

実際に前回の東京オリンピック開催の翌年には「昭和40年不況」と呼ばれる経済不況が日本を襲ったという前例もあります。

しかし経済の動きに関しては政治や税制、海外の動きなどさまざまな要因が絡み合っているため、過去がそうであったからというだけで、一概にオリンピック後に経済が冷え込むとも言い切れません。

消費税の増税に伴う需要

2014年に消費税が5%から8%に増税された際には「駆け込み需要」があり、増税前には一時的に駆け込みでの不動産購入者が増加しました。

消費税の影響が出るのは不動産の建物部分、そして仲介手数料部分です。8%から10%に増税される前にも、前回のような駆け込み需要が発生する可能性があります。

ただし、中古マンションの売主が「個人」の場合には、建物部分に関して消費税は発生しません。

駆け込み需要により、将来の需要が早期に回収されると、その後しばらく売買が冷え込む時期があります。マンションを売却する際には、この駆け込み需要の波に乗っておきたいところです。

マンションを売るタイミング:税金面での注意点

マンションを売るタイミングで考慮しなければならないのは、税金面の部分でもあります。マンションを売却して収益を得た場合には、所得部分に対して所得税・住民税が発生します。

この税金はほかの所得とは「分離」して考えられ、計算されます。基本的には土地や建物を「売った金額」から「取得費・譲渡費用」を差し引いて譲渡所得を計算します。

譲渡所得=売った金額-(取得費+譲渡費用)

この譲渡所得に対し税率を掛けて、所得税、住民税を算出します。

取得から売却までが5年以下の売買は「短期譲渡」に該当し、税率が高くなります。逆に5年を超える場合には「長期譲渡」に該当し、税率は低くなります。

短期譲渡の税率、長期譲渡の税率

「短期」に該当する場合は課税所得に対して30.63%の所得税等、9%の住民税がかかり、「長期」に該当する場合には15.32%の所得税等、5%の住民税がかかります。

売却する側にとってみれば、支払う税金も売却価格と同等に考慮するものとなりますので、売る側としても「5年」はひとつの税率の分岐点であることは覚えておきましょう。ただし、あくまでも税金の支払いは売却後の話です。

まとめ

今回の記事ではマンションを売るタイミングについて

  • 築年数
  • 季節
  • 経済的な側面
  • 税制面での側面

からご紹介しました。まとめると以下のようになります。

まとめ

マンションを売却するタイミングとして、検討要素を今回の記事ではいくつかご紹介しました。築年数が経過すればするほど売却価格は低くなりますが、築浅過ぎる場合には逆に損をしてしまう場合があります。

人が動くのは3~4月ですので、それに向けて不動産情報をインターネットや不動産会社へ開示しておく必要があります。直近では消費税増税、オリンピック前が売却の一つのチャンスです。税金面では5年以内の売却だと所得税・住民税ともに高くなってしまいます。

マンション売却を検討する場合にはまず、いくつかの不動産会社に査定をしてもらい、ご自分のマンションのおおよその相場を把握しておきましょう。

不動産を高く・効率よく売るなら一括査定サイトが便利です

あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく見つけ、高値での売却を成功させるためにオススメなのが、「一括査定サイト」の利用です。

一括査定サイトってどんなもの?

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ一括査定イメージ

一括査定サイトはココが便利
  • 複数社の査定価格を比べることで、最高価格相場がつかめる
  • 複数社に依頼することで、自分の不動産を得意とする業者に出会える確率が高まる
  • 効率よく売却活動が進められるうえ、利用も無料

不動産の売却におすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営がしっかりしていて信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

  • すまいValue…業界を代表する大手ばかりが集まった、信頼感抜群のサイト
  • イエイ…地元密着系の不動産会社にも強いサイト。安心して利用できるサービスも充実
  • おうちダイレクト一括査定…新興サイトながら大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力

さらに、ご自身の住まいに合わせて、以下のように一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域
すまいValue

おうちダイレクト一括査定
すまいValue

イエイ
イエイ

すまいValue(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。

国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産
約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社
ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

一括査定で、あなたの
マンションが最高いくらで
売れるか
わかります。

1,700社以上の優良不動産会社のなかから最大6社を選んで
同時に査定に出せるので、比較がしやすい!

     
一括査定に進むカンタン・60秒で完了します