不動産売却

土地を売却したときに消費税はかかる?不動産売却に課される税の種類

土地を売却したとき、消費税は課されるのでしょうか?

消費税と聞けば、「お店などで商品を購入したときに上乗せされるもの」というイメージが強いのではないかと思います。実際、消費税がどういうときに課されるかは、消費税法ではこのようになっています。

消費税法(課税の対象)

第四条  国内において事業者が行つた資産の譲渡等(特定資産の譲渡等に該当するものを除く。第三項において同じ。)及び特定仕入れ(事業として他の者から受けた特定資産の譲渡等をいう。以下この章において同じ。)には、この法律により、消費税を課する。

引用元:消費税法

この記事では消費税をはじめ土地売却時にかかるかもしれない税金はなにかをお伝えします。また、それら税金の計算方法と軽減措置も紹介させていただきますので、土地を売ったときに課される税金がなにかを確認していきましょう。

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 土地を売却しても消費税はかからない!

結論から言うと土地売却では消費税は非課税になります。土地は資本移転の一部として認識されていて、「消費されるものではない」という考えから非課税にされています。

主な非課税取引

(1) 土地の譲渡及び貸付け

土地には、借地権などの土地の上に存する権利を含みます。

ただし、1か月未満の土地の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は、非課税取引には当たりません。

引用元:非課税となる取引

そもそも消費税が課される対象の取引は対価を得られる譲渡のことを指し、そしてその取引は国内における事業者によって行われるものである必要があります。

このように、「土地」に関する消費税は非課税ですが、一方で建物の場合はどうかというと、売却をしたい人がどのような立場かで変わります。売り主が事業者であれば課税され、個人が売りたいというときには建物も消費税は非課税なのです。

 土地を売却したときに課税される税はなに?

それでは土地の売却時に課税される税とはなんでしょうか。それが下記の2つです。

 所得税

所得税の一種で、土地・建物の売却によって得た利益に対して課される税金です。所得税を計算するにはまず譲渡所得とよばれるものがあり、土地売却で得た金額(=譲渡価額)から取得費と譲渡費用を引くことで算出することが可能です。

 住民税

譲渡所得税と同じく不動産売却によって課されるもので、譲渡所得税と一緒に計算されます。行政サービスの資金として徴収される税金です。下記では、所得税と住民税はそれぞれどのように算出されているのか見ていきましょう。

 不動産売却の所得税と住民税は譲渡所得として納税する

所得税と住民税はどのように課税されるかですが、不動産売却においては通常の所得税と分けて課税されます。流れとして下の図を御覧ください。

STEP:1 譲渡所得を算出する
STEP:2 課税譲渡所得金額と税率の2つを求める
STEP:3 譲渡所得税額を算出する

最終的に知りたいものは譲渡所得の税額。そのためにはじめに譲渡所得を算出します。次に課税譲渡所得金額と税率の2つをもとめます。この2つを乗算することで譲渡所得の税額を算出することができます。

 譲渡所得とは?

はじめに、所得税と住民税が課税されると述べさせて頂きましたが、正確には不動産売却によって得た所得を譲渡所得とよび、譲渡所得として所得税と住民税が課税されます。

このとき、譲渡所得はそのほかの所得とは分けて計算されます。これを分離課税といい、確定申告によって納税することになるのです。

譲渡所得額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)

 取得費とは?

取得費とは、売り手がその土地を取得するときにかかった費用のことで、土地の購入代金そのものや仲介手数料のことです。もし、取得するときにかかった費用が譲渡価額の5%未満だった場合には、譲渡価額の5%にあたる数値を取得費として譲渡所得の計算に使うことができます。

譲渡費用とは?

譲渡費用は、対象の不動産を売るときにかかった費用のことで、土地を売る場合であれば、

建物が建っているけれど土地だけ売るという場合に建物を処分する費用だとか、仲介手数料があたります。

 譲渡所得は軽減できる

譲渡所得には特別控除があり、価額を軽減することができます。特別控除は下記の2つ。

  • 3,000万円の特別控除 | マイホームを譲渡した場合 (措置法第三十五条)
  • 5,000万円の特別控除 | 収用等で土地や建物を譲渡した場合(措置法三十三条の四)

参考:租税特別措置法

マイホームを譲渡した場合は最大で3,000万円の控除が受けることができ、収用などで不動産を譲渡した場合は最大で5,000万円の控除が受けることができます。どちらの特別控除にも受けるための要件があります。

 マイホームを譲渡した場合の特例(3,000万円の控除)を受けるための適用条件

下記の5つの要件すべてを満たす必要があります。

  1. 自身の家屋を売却するか、家屋とその敷地、借地権を売却すること。現在住んでいない不動産の場合、住まなくなってから3年目の12月31日までに売却する必要がある
  2. 同特例を売却した年の前年と全々年に受けていないこと
  3. マイホームの買い換えもしくは交換の特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰り越し控除の特例を受けていないこと
  4. 売却した家屋およびその敷地は、収用等の場合の特別控除などの特例を受けていない
  5. 災害で損壊してしまった家屋はその敷地に住まなくなって3年目の12月31日までに売却しなくてはならない

参考:国税庁|マイホームを売ったときの特例

 収用等により土地や建物を譲渡した場合の特例(5,000万円の控除)を受ける為の適用条件

この特例を受ける場合、下記4つの要件をすべて満たす必要があります。

  1. 売った不動産(土地や建物)が固定資産であること
  2. 買い取りなどの申し出があった日から6ヶ月過ぎるまでに土地・建物を売却していること
  3. 公共事業の施工者から買い取りの申し出を受けた最初の人
  4. 特例を受けたい年に、公共事業を理由に売った資産のすべてについて、収用などで代替資産を得た場合の特例を受けていないこと

参考:国税庁|収用等により土地建物を売ったときの特例

 譲渡所得税額を計算する

譲渡所得税額を算出するには、譲渡所得額から特別控除額を引いた課税譲渡所得金額に税率をかけます。

 譲渡所得税額=課税譲渡所得金額×税率

 税率について | 譲渡所得税

譲渡所得税における税率は、不動産をどのくらいの年月、所有していたかで異なります。

対象の土地および建物を所有している期間が5年以下の場合を短期譲渡所得と言い、税率は30%。一方で所有している期間が5年を超過している場合を長期譲渡所得と言い、税率は15%です。

 税金の種類 所得税の税率 住民税の税率
短期譲渡所得(不動産の所有期間5年以下) 30% 9%
長期譲渡所得(不動産の所有期間5年を越える) 15% 5%

対象不動産の所有期間が10年を越えている場合

10年を超過して所有している不動産を売却する場合の軽減措置です。(租税法三十一条の三)

この特例はマイホームを譲渡した場合3,000万円の特別控除と併用することができます。

所得税 項目 通常 軽減税率
長期譲渡所得 15% 6,000万円まで 10%
短期譲渡所得 30% 6,000万円を越える 15%
住民税 長期譲渡所得 5% 6,000万円まで 4%
短期譲渡所得 9% 6,000万円を越える 5%

 平成49年まで復興特別所得税で所得税が上乗せ

平成25年から平成49年までは基準所得の2.1%を所得税にかけて計算します。この復興特別所得税は東日本大震災の復興財源を確保するための制度です。

例えば短期譲渡所得(不動産の所有期間5年以下)のとき、通常であれば所得税率は30%です。しかし復興特別所得税で2.1%が掛けられるので30%×0.021で30.63%。

譲渡所得税率は所得税+住民税なので、30.63%+9%=39.63%で、譲渡所得の税率は39.63%です。

同じように長期譲渡所得(不動産の所有期間5年超)のとき、所得税は15%で住民税は5%。所得税に復興特別所得税2.1%を含めるので、15%×0.021=15.315%。

(所得税率15.315%)+(住民税5%)なので譲渡所得税率は20.315%です。

参考:東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法

税の種類 所得税 住民税

合計

短期譲渡所得 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 15.315% 5% 20.315%

実際の計算例

Aさんは9年所有していた土地と建物を売却しました。

譲渡価額が5,000万円で、取得費が3,000万円、譲渡費用が60万円のとき、譲渡所得税額はいくらでしょうか。3,000万円の特別控除額の適用条件は満たしているものとします。

まずは譲渡所得を知りたいので、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引きます。

譲渡所得=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)なので

譲渡価額5,000万円-(取得費3,000万円+譲渡費用60万円)=1,940万円

譲渡所得は1940万円です。

次に課税譲渡所得金額を知りたいのですが、3,000万円の特別控除額を受けられる状態なので、譲渡所得から特別控除額を引きましょう。

課税譲渡所得金額=譲渡所得-特別控除額なので

1,940万-3,000万=0

課税譲渡所得金額は0

そしてその次は税率を知りたい。所有期間は9年だから、長期譲渡所得の税率を使用します。所得税は15%で住民税は5%ですが、復興特別所得税で所得税率を0.021倍するから

所得税=15.315% 住民税=5% 合計で20.315%

最後に譲渡所得の税額をもとめたいので、先程の課税譲渡所得金額と税率をかけます。

譲渡所得の税額=課税譲渡所得金額×税率なので

0×20.315%=0

よって今回の例における譲渡所得は非課税です。

まとめ

土地の売却において消費税は課されませんし、個人で売ろうとした場合、土地だけでなく建物にも消費税は発生しません。一方で所得税と住民税が課税されますが、軽減措置にも恵まれているので、譲渡所得税に関しては非課税になることもあります。

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