• 「マンション売却で失敗したくない…」
  • 「契約書の内容や諸費用の金額は妥当なのかな?」

マンションの売却は人生のなかでそう何度も経験することではないので、わからないことがたくさんありますよね。

今回の記事では、マンション売却時の注意点や、契約書や諸費用のチェックポイントを解説していきます。

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注意点1|マンション売却にかかる諸費用と相場

マンションを売却するためにはさまざまな費用がかかります。まずはどのような費用がかかるのか、そしてその費用の相場についてご紹介します。

リフォーム費用

マンション売却のために、リフォームを検討される方も多いと思います。

リフォームにかける費用は国土交通省 「建築物リフォーム・リニューアル調査報告(平成24年度分)」によると共同住宅の場合、100万円未満が半数以上を占めています。しかし1/4の方は200万円以上かけているのが現状です。

リフォーム相場

100万円未満のリフォームの場合、売却の際の印象を良くするため、

  • 畳交換
  • 壁紙交換

などをしていることが考えられますが、浴槽やキッチン、水回りや大規模な修繕がある場合には、500万円以上かかってしまうというケースも見受けられます。

クリーニング費用

そのほか、リフォームまでは行わなくても売却前に「クリーニング」を検討する場合もあると思います。全体としてのクリーニングを依頼することもできますし、費用を抑えたい場合には部分ごとのクリーニングを依頼することも可能です。部屋数により相場は異なりますが、クリーニングを行う場合、費用は2~10万円程度が目安となります。

仲介手数料

仲介手数料の金額は、宅建業法により上限が定められています。

仲介手数料の上限

仲介手数料には消費税がかかりますので、上記の計算に別途消費税部分が加算されます。

具体的な仲介手数料の計算は、例えばマンションを3,000万円で売却できた場合には、

  • 200万円までは5%+消費税
  • 200~400万円までは4%+消費税
  • 400~3,000万円部分を3%+消費税

上記のように計算し、合算します。この場合は、

10万8,000円+8万6,400円+84万2,400円=103万6,800円が仲介手数料の上限となります。

登記費用

抵当権抹消登記に関しては売主で負担します。具体的には登録免許税と司法書士への手数料がかかります。

  • 登録免許税:不動産一筆につき1,000円
  • 司法書士報酬:5,000~1万円

税金

マンションを売却した場合、譲渡所得が入りますので、その所得に対しての「所得税」「住民税」が発生します。

この所得税と住民税は短期譲渡、長期譲渡かによって税率が異なります。具体的には所有期間が5年以下の場合は短期譲渡、所有期間が5年を超える場合には長期譲渡と区分されます。

譲渡税率

マイホーム(居住用財産)を売ったとき、一定の条件に該当する場合には、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる「特例」もあります。

マンションの売却には

  • リフォーム費用
  • クリーニング費用
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 税金

などの諸費用が発生します。売却を検討する際には、これらの諸費用も発生するということを覚えておきましょう。

注意点2|住宅ローン残高

マンションの売却はローンを完済し、抵当権が抹消されていることが前提となっています。

抵当権とは、万が一債務者がローンを返済できない場合に、土地や建物を担保とする権利のことを言い、抵当権がある状態ではマンションの売却はできません。ローンの返済が完了していることが、マンションの売却の前提となります。

しかし、現実にはローンを完済してから売却活動をする人ばかりではありません。すなわち、住宅ローン残高が残っていても、売却代金でローンを完済できる場合は、抵当権を抹消することができるので、売却が可能になります。

マンションの売却を検討する場合、住宅ローンの残高があるかないか、ある場合はどのくらいの金額で、売却代金でローンが完済できるのかを確認しましょう。

注意点3|契約関連

マンション売却時の「契約」では以下の項目に注意しましょう。

重要事項説明書

重要事項説明書には、物件についての重要な情報が記載されています。重要事項に関してはトラブルの原因になりやすいので、内容をよく確認しておきましょう。

重要事項説明書には以下の内容が含まれています。

  • 登記事項
  • 法令上の制限
  • 用途に関する制限
  • 敷地や建物の状態
  • 共用部分
  • 代金以外に必要な金銭
  • 契約解除
  • 供託や保険加入

これらの記載内容に誤りがないか、内容に漏れがないかを確認しましょう。重要事項の「不告知」はトラブルの原因となります。

手付金

住宅ローン特約を結んでいる場合、万が一買主がローン審査に通らなかった場合には、手付金を無条件に返金する必要があります。

手付金は別途保管しておき、買主が住宅ローンの本審査を通過するまでは、キャンセル料が発生するようなその他の支払いは控えるなどの注意が必要です。

瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、買主が注意しても確認できなかった瑕疵に対して、売主が補修したり損害賠償に応じたりする責任のことを言います。こちらもトラブルの原因となることが多く、期間を定める、範囲を定める、把握している瑕疵は伝えることが重要となります。

瑕疵担保責任の注意点

事前に売主が把握しているにもかかわらず、瑕疵を伝えなかった場合には、その責任を免れることはできません。また、売主が個人の場合には2〜3ヶ月の瑕疵担保責任期間を設けることが通常の期間となります。

注意点4|不動産会社を選ぶポイント

不動産会社との媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。それぞれには以下のような違いがあります。

一般媒介契約、専任媒介契約、専属媒介契約

一般媒介契約がオススメなケース

一般媒介契約は不動産の立地条件などが良く、人気のマンションの売買に向いています。

一般媒介契約はレインズへの登録義務や売主への報告義務もありません。そのような状況でも人気の物件であれば、一般媒介契約でも売買へと結びつきますし、自己発見取引の可能性も十分にあります。

専任媒介契約がオススメなケース

専任媒介契約では7日以内のレインズへの登録が義務付けられています。レインズへ登録することにより全国の不動産会社の目に触れさせ、窓口を広げることができます。

※レインズとは
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムで、現在市場に出ている販売中の物件を検索できたり、過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる全国の不動産会社のためのサービスです。

専属専任媒介契約がオススメなケース

専属専任媒介契約はおおよそ専任媒介契約と同じ条件ですが、さらに依頼した不動産会社への縛りが強い契約となります。

専任媒介契約も専属専任媒介契約も複数の不動産会社への依頼はできませんので、どの不動産会社へ依頼するかが非常に大切になってきます。

まとめ

今回の記事ではマンション売却の注意点、売却にかかる諸費用や契約のチェックポイントをご紹介しました。

マンション売却にはリフォーム、クリーニング費用、仲介手数料、そして税金の支払いなどの諸費用が発生します。

売却の際の契約書では重要事項説明に漏れがないか確認し、手付金や瑕疵担保責任についてはトラブルが発生しやすい項目となるので注意しましょう。

不動産会社と契約を結ぶ際には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの契約形態があるので、自分の物件の売却にはどの契約が向いているのか、注意して選びましょう。

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