大阪でマンションを売却したいと思っている方は、「今売るべきか」「もう少し値上がりするのを待つべきか」で迷っているのではないでしょうか。

2019年2月までの2年間のマンション価格の推移を見ると、市場に勢いを感じます。また、大阪の場合、2020年の東京オリンピック・パラリンピックが終わっても2025年の大阪万博があるので、景気が持続しそうです。

そうなると、やはり「もう少し待つべき」なのでしょうか。

この記事では、さまざまな角度から大阪のマンション市場を分析しています。売るか待つかの判断材料になるはずです。

また、大阪でマンションを高く売るコツとポイントも解説します。

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大阪でマンションを高く売却するためのポイント

大阪のマンションオーナー(売主)は、価格交渉のスキルを身につけておく必要があるでしょう。

それは買主から猛烈な値下げ要請を受ける可能性があるからです。

そこで大阪でマンションを高く売却するためのポイントを紹介します。

担当営業マンに4つの質問をする

個人がマンションを売却するとき、不動産仲介業者の仲介サービスを利用することが一般的です。売主は、不動産仲介業者の営業マンと二人三脚でマンション売却に臨むことになるので、しっかりしたパートナーを選びたいところです。

そこで、次の4つの質問を営業マンにしてみてください。その回答内容によって、頼りになる営業マンかどうかを見抜くことができます。

  1. 宅地建物取引士の資格を保有していますか
  2. 最近の販売実績を教えてください
  3. 過去に高値で売却した実例をお聞きしてもよろしいでしょうか
  4. 高値で売却できたとき、どのような販売戦略や販売方法を使ったのでしょうか

この質問を受けた営業マンは「お客様から販売スキルを尋ねられている」と気がつくはずです。そのため優秀な営業マンは、この質問に熱意をもって答えるでしょう。

また、具体的な販売戦略を聞き出すことができれば、その方法を自分のマンションの売却活動でも応用してもらえます。

もしこの質問に正面から答えようとせず、はぐらかそうとする営業マンがいたら、注意してください。そのうえ、宅地建物取引士の資格を持っていなかったら、その営業マンは回避したほうが無難です。

複数の不動産仲介業者に接触して、頼りになる営業マンを探してください。

査定の根拠を聞く

マンション売却は、不動産仲介業者に査定を依頼することから始まります。査定は複数者に依頼するようにしましょう。

複数社に依頼すると、査定額が業者によってかなり異なることがわかるでしょう。

査定額を受け取ったら、営業マンにその算定根拠を尋ねてください。近隣マンションの最近の販売実績をベースにして、査定対象となるマンションのブランドや室内のダメージ具合、住環境などの要素を加味して査定していたら「合格」です。

そうではなく、営業マンの説明に具体性がなく、大雑把な印象を受けたら注意してください。

突出して高い査定額には注意して

また、複数社が出した査定額のなかで、突出して高い額を提示した業者も注意してください。仲介契約を取りたいために根拠のない額を出している可能性があります。

その場合、その査定額で売り出しても買手がつかないので、結局は値下げすることになります。

査定額の根拠の説明には、営業マンの誠実さや能力や販売スキルがにじみ出てきますので、見逃さないようにしてください。

マンション売却が得意な不動産仲介業者を選ぶ

「餅は餅屋」というように、個人のマンション売却の仲介は、個人のマンション売却が得意な不動産仲介業者に依頼しましょう。

不動産仲介業者のなかには、一戸建てが得意だったり、法人客が多かったりするところもあります。裏を返せば個人のマンションの売却仲介が苦手なわけで、それでは高値売却は期待できません。

個人のマンションが得意な不動産仲介業者を見分けるのは難しくありません。公式ホームページにマンション情報が多く掲載されていれば、マンション売買に強いと推定できます。

また、営業マンに個人マンションの売買を取り扱った経験を尋ねても、得意かどうかがわかるでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

複数の不動産仲介業者に査定を依頼するとき、そのなかに地元・大阪に密着した不動産仲介業者を入れるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割はそのマンションの近隣住民である、というデータがあります。地元に根差した不動産仲介業者であれば、地元の顧客を多く抱えています。その人たちこそ「あなたのマンション」の購入希望者になります。

一括査定サイトで大阪のマンション売却が得意な業者を探す

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

悪徳不動産業者が行う手口を覚えておこう

よい不動産仲介業者の優秀な営業マンと出会うためには、まずは悪徳不動産業者を回避しなければなりません。

悪徳不動産業者の手口を紹介しますので、その兆候が見られたらすぐにその営業マンとの接触を断ちましょう。

購入希望者が現れないのは「囲い込み」のせいかもしれない

悪徳営業マンが使う手口の一つに、「囲い込み」があります。

マンションオーナー(売主)と売却仲介の契約(正式には媒介契約と言います)を結んだ不動産仲介業者の悪徳営業マンも、一応は購入希望者を探す売却活動を始めます。

営業マンが、自分で購入希望者を見つけて売買契約にこぎつければ、売主からも買主(購入希望者)からも仲介手数料を得ることができるからです。

すなわち、1つの物件で2倍の売上を立てることができます。

ところが、他社の営業マンが、そのマンションの購入希望者を見つけたら、買主(購入希望者)からの仲介手数料はその他社の営業マンが得ることになります。

そこで悪徳営業マンはそれを阻止しようとするのです。悪徳営業マンは、他社の営業マンからマンションの問い合わせがあっても、「すでに購入に向けて話が進んでいる」などと嘘を言って断ってしまうのです。

これでは、いつまでたってもマンションは売れません。悪徳営業マンも仲介手数料を得ることができません。

そこで悪徳営業マンは、売主に値下げするよう要請します。値下げをすれば、簡単に買主を見つけることができます。

値下げをすれば仲介手数料も下がってしまいますが、囲い込んでいれば買主からも手数料が入るので、値下げによる痛手はそれほど深刻ではないのです。

囲い込みのチェックポイントは次の通りです。

  • 人気のマンションのはずなのに、まったく購入希望者が現れない
  • 営業マンから執拗に値下げを要請される
  • 値下げをした途端に営業マンが購入希望者を連れてきた

媒介契約のほとんどは3ヶ月で期限が切れるので、「怪しい」と感じたら契約を更新せず、別の不動産仲介業者を探しましょう。

大阪のマンション価格はプチバブル状態「売り時は今」

大阪市北部の直近2年間の推移(都島区、福島区、此花区、西区、港区、西淀川区、東淀川区、東成区、旭区、城東区、淀川区、鶴見区、北区、中央区)

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 766件 725件 721件 755件 844件 702件 817件 862件
平均成約価格(円) 2625.92万円 2555.99万円 2572.13万円 2770.33万円 2657.37万円 2792.21万円 2850.24万円 2960.27万円
平均㎡単価(円/㎡) 40.95万円 40.61万円 41.75万円 44.39万円 43.84万円 44.93万円 45.06万円 46.56万円
平均専有面積(㎡) 62.80㎡ 62.18㎡ 60.66㎡ 61.22㎡ 60.15㎡ 61.35㎡ 62.14㎡ 62.07㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

大阪市南部の直近2年間の推移(大正区、天王寺区、浪速区、生野区、阿倍野区、住吉区、東住吉区、西成区、住之江区、平野区)

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 304件 237件 270件 252件 270件 268件 273件 259件
平均成約価格(円) 2327.92万円 2105.76万円 2266.65万円 2197.58万円 2326.80万円 2367.89万円 2508.36万円 2609.91万円
平均㎡単価(円/㎡) 35.16万円 35.15万円 37.00万円 35.45万円 36.21万円 38.66万円 37.63万円 40.15万円
平均専有面積(㎡) 64.98㎡ 60.65㎡ 61.03㎡ 62.42㎡ 63.74㎡ 61.11㎡ 65.73㎡ 64.26㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

大阪北部の直近2年間の推移(豊中市、池田市、吹田市、高槻市、茨木市、箕面市、摂津市、三島郡島本町、豊能郡豊能町、豊能郡能勢町)

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 543件 419件 511件 477件 576件 490件 536件 508件
平均成約価格(円) 2381.10万円 2378.72万円 2393.43万円 2604.23万円 2468.02万円 2565.79万円 2591.16万円 2649.03万円
平均㎡単価(円/㎡) 31.23万円 30.95万円 31.45万円 34.16万円 32.41万円 33.32万円 33.83万円 34.78万円
平均専有面積(㎡) 74.33㎡ 75.49㎡ 74.82㎡ 75.67㎡ 74.68㎡ 75.67㎡ 75.71㎡ 75.22㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

大阪南部の直近2年間の推移(堺市堺区、堺市中区、堺市東区、堺市西区、堺市南区、堺市北区、堺市美原区、岸和田市、泉大津市、貝塚市、泉佐野市、富田林市、河内長野市、松原市、和泉市、羽曳野市、高石市、藤井寺市、など)

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 369件 316件 317件 320件 355件 312件 349件 369件
平均成約価格(円) 1452.62万円 1507.72万円 1451.34万円 1537.67万円 1594.05万円 1527.05万円 1521.27万円 1599.31万円
平均㎡単価(円/㎡) 20.05万円 20.31万円 20.02万円 21.02万円 21.49万円 20.93万円 20.55万円 21.75万円
平均専有面積(㎡) 70.91㎡ 72.82㎡ 71.06㎡ 71.37㎡ 72.97㎡ 71.16㎡ 71.67㎡ 71.76㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

大阪のマンション価格が急上昇しています。

大阪市北部の2017年3~5月の平均成約価格は2,625.92万円でしたが、2018年12月~2019年2月には2,960.27万円と、わずか2年で12.7%も上昇しました。

平均㎡単価はさらに、2017年3~5月の40.95万円/㎡から2018年12月~2019年2月の46.56万円/㎡へと13.7%も上昇しています。

市場も活気づいていて、大阪市北部のマンション売買成約件数は2017年3~5月の766件から、2018年12月~2019年2月の862件へと12.5%増えています。

同じ現象は大阪市南部でも起きています。

もう少し待つべきなのか

大阪に売却用のマンションを保有している方は、まさに「今が売り時」といえます。

それと同時に、「もう少し値上がりを待つ」という選択肢も浮上します。

景気や不動産価格の動向を予測するのは、簡単なことではありません。「もう少し値上がりする」可能性もあるでしょうし、「値下がりする」可能性も否定できません。

ただし、直近の大阪のマンション相場が、少し前よりも高騰しているのは事実です。

現在、マンションを「売ってもよい」生活状況にあり、購入時の価格より高く売れるのであれば「それでよしとする」ことも賢い選択といえるでしょう。

大阪のマンション市場はレインズで調べよう

大阪のマンション市場のデータは、全国指定流通機構連絡協議会という団体が運営している不動産取引情報サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)から入手できます。

マンションの売却を考え始めたら、まずはレインズで自分のマンションがある地域の相場を調べましょう。

この情報を持っているだけで、不動産仲介業者の営業マンと話すときにも役立ちますし、購入希望者と価格交渉をするときも根拠のある主張をすることができます。

まとめ

大阪のマンション市場は活況を呈しています。値上がり傾向にあるので売りやすく、マンションオーナーとしてはうれしい状況です。

「売却を延期してさらなる値上がりを待とう」という戦略もあるかもしれませんが、注意が必要です。

それは、ピーク時(最高値圏)で売却することは不動産のプロでも至難の技である、という事実があるからです。つまり、値上がりしている途中で売却してしまったほうがリスクは少ないといえるのです。

そうした意味からも、大阪のマンションは「今が売り時」なのです。

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