神戸でマンションの売却を考えている方は、そろそろ本格的に売却の準備に取りかかったほうがいいかもしれません。売買の成約件数に陰りが見え始めているからです。平均成約価格も落ちたり上がったりして不安定です。総じて、値下がりリスクが見受けられるものの、値上がりの兆候は見られません。

自宅用のマンションは「売ろう」と思ってすぐに売れるものではありません。したがって、マンションの査定を不動産仲介業者に依頼し、営業マンとのコネクションを作っておくのが一つの戦略になります。

この記事では、神戸市内の中古マンション市場の動向を探りながら、不動産仲介業者の正しい選び方を解説していきます。

個人が自身のマンションを適正な価格で売却するには、マンションのある地域の不動産動向を常に把握しておく必要があります。

そこで、神戸でマンションの売却を考えている方は、神戸市内の中古マンションの相場を観察しておく必要があります。

全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」から、2017年2月~2019年1月の1年間の成約件数、平均成約価格、平均平方メートル単価、平均専有面積の推移を見てみます。

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直近2年間のマンション売却価格相場

当サイト「いえぽーと」で相場検索が可能です
「いえぽーと」では、国土交通省が提供する不動産取引価格情報を元にした最新の不動産価格相場を検索することができます。以下をクリックすると、検索画面に進めます。

▶ 
神戸のマンション相場を調べる ◀

市区町村はもちろん、駅名や町名単位でも検索可能で、不動産の面積に応じた相場を表示することもできます。築年数や最寄駅からの徒歩分数、間取りなどと相場の関係がひと目でわかるグラフも掲載していますので、ぜひ活用してみてください。

神戸市内の中古マンション市場の指標となる数字を並べてみました。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 670件 540件 597件 610件 649件 588件 606件 546件
平均成約価格(円) 1994.37万円 1968.66万円 2049.97万円 1961.04万円 2081.50万円 2110.87万円 2143.57万円 2221.76万円
平均㎡単価(円/㎡) 28.37万円 28.21万円 28.97万円 28.72万円 29.85万円 30.26万円 31.02万円 30.98万円
平均専有面積(㎡) 71.03㎡ 70.17㎡ 71.06㎡ 68.96㎡ 69.62㎡ 70.25㎡ 70.39㎡ 71.18㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

成約件数の減少傾向は明白か。警戒は不可欠

成約件数は「2017年3~5月」の670件から、2年後の「2018年12月~2019年2月」には546件と約20%も減っています。

成約件数は市場の勢いを反映しているので、中古マンション需要の落ち込みには十分警戒する必要があります。

ただ時期的な要因もあるので、この25.8%減の数字だけで「中古マンション不況」と認定することはできません。

同じ四半期を比べると以下の通りです。

  • 「2017年3~5月」670件→「2018年3~5月」649件:1.9%減
  • 「2017年6~8月」540件→「2018年6~8月」588件:4.0%増
  • 「2017年9~11月」597件→「2018年9~11月」606件:4.3%増
  • 「2017年12~2018年2月」610件→「2018年12~2019年2月」546件:8.2%減

このように同じ四半期で比べると増えている時期もありますし、減っていたとしても最大8.2%減にとどまっています。

神戸市内の中古マンションを焦って売り急ぐ必要はありませんが、売却の準備は整えておいたほうがいいでしょう。

平均成約価格は大きな変動がない

続いて平均成約価格を見てみます。「2017年3~5月」の1994.37万円から「2018年12月~2019年2月」の2,221.76万円へと10%上昇していますが、この程度であれば誤差の範囲といえるでしょう。

平均成約価格が安定していることは、マンションオーナーにとっては安心材料といえます。ただ「2017年3~5月」と「2017年6月~2018年8月」、「2017年12月~2018年2月」の合計3回、2,000万円割れを起こしている点は気になります。

平均㎡単価は上昇、市場の縮小サイン?

平均㎡単価は「2017年3~5月」の28.37万円/㎡から「2018年12月~2019年2月」の30.98万円/㎡へと約5%上昇しています。

成約件数が減るなかで平均㎡単価が上昇しているので、プレミアム感のある中古マンションがよく売れていると推測できます。

この傾向は、「品質が高い中古マンションは売りやすい」と解釈することもできますが、その一方で、「新築マンションをあきらめた層がプレミアム中古マンションに流れてきたのではないか」と推測することもできます。

いずれにしても、富裕層や準富裕層の購買意欲は維持されているものの、中間層以下の購買意欲は低下している可能性があります。

中間層以下のほうが人口は多いので、この傾向は中古マンション市場の縮小につながる、と分析することもできるかもしれません。

平均専有面積の動きは小幅

平均専有面積の動きは小幅で、70㎡前後の間で安定しています。

直近2年の間取り別販売件数の推移

神戸市内の中古マンションの間取り別販売件数の推移を見ていきましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 670件 540件 597件 610件 649件 588件 606件 546件
2部屋以下件数(件) 190件 158件 186件 208 210件 193件 192件 183件
3部屋以下件数(件) 480件 382件 411件 402件 439件 395件 414件 363件

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

「2017年3~5月」の2部屋以下の割合は27.7%、3部屋以上の割合は72.3%でした。

その2年後の「2018年2月~2019年2月」では2部屋以下は32.0%、3部屋以上は68.0%です。

部屋数が少ないマンションの取引が増加しています。これは、全国の新築マンションで見られる傾向と合致しています。

かつては顧客が「部屋の面積より部屋数」を求めていたので、マンションメーカーは3LDKや4LDKの家を造るようにしてきました。

ところが、最近は少子化や核家族化が進んだことで多人数で住む期間が短くなったため、部屋数を増やすよりも、1部屋あたりの面積を広くしたり、家族がいる時間が長いリビングダイニングを拡張したりする傾向にあります。

かつてなら3LDKにしていた延べ床面積でも、2LDKにすることも珍しくありません。

神戸のマンション相場をレインズで調べる

上記のレインズのデータは、誰でも簡単にチェックすることができます。

下記にアクセスして、あとは調べたい不動産の種類、都道府県、地域を入力するだけです。

レインズマーケットインフォメーション

個人情報を入力する必要もありませんし、もちろん無料です。

レインズの情報はこまめにチェックしましょう。

定期的に相場を確認することで「相場観」が養われます。相場観はとても重要で、不動産仲介業者の営業マンに相談するときも質問内容の厚みが増しますし、購入希望者と価格交渉するときも根拠のある主張ができます。

神戸のマンション売却は半数以上が築20年超

次に紹介するデータは、2017年2月から2019年1月までの2年間の、成約件数に占める築年数ごとの割合です。

神戸のマンション販売数推移

参考:レインズマーケットインフォメーション

築20年超のマンションの割合が、どの期間でも半数以上を占めています。その次に多いのが築15年超20年以内です。

神戸では、ある程度築年数が経ったマンションでも、十分に売却が可能ということです。築年数が古いマンションオーナーほど売却する傾向がある、ともいえます。

ただし、築50年前後になってくると、老朽化が懸念されるので、売りやすいというわけではないかもしれません。懸念を払拭するだけの修繕の履歴があったほうが安心です。

リフォーム・リノベーションを施したうえで売却する、ということも選択肢に挙がるでしょう。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高く売却するためのポイント

個人が自分のマンションを売却するとき、売却の仲介を不動産仲介業者に依頼するのが一般的です。不動産の売却は簡単ではありませんし、数千万円規模の大きなお金が動くので、プロの助けを借りたほうがよいからです。

では、頼りになって信頼できる不動産仲介業者は、どのように探したらいいのでしょうか。

また、自分のマンションをなるべく高く売るには、どのような点に注意したらよいのでしょうか。

担当営業マンに4つの質問をする

不動産仲介業者の営業マンのスキルを簡単に確認できる方法があります。それは次の4つの質問をすることです。

宅地建物取引士の資格を持っているか尋ねる

宅地建物取引士は、不動産売買について専門的な知識を有する国家資格です。事業所ごとに一定人数の配置が求められていますが、不動産売買の仕事自体はこの資格がなくても行うことができます。

そのため、宅地建物取引士の資格を持っていない営業マンに出会うことも珍しくないでしょう。

逆に言うと、この資格を持っている営業マンは、不動産取引についてそれなりに専門的な知識を持っていると考えられるので、客観的に信頼がおけるポイントになるでしょう。

最近の販売実績を尋ねる

営業マンに最近の販売実績を尋ねてください。販売実績によって、その営業マンの得意分野がわかります。

例えば、一戸建てを多く扱っている営業マンであれば、今回たまたまマンション売却の仲介を会社から指示されたのかもしれません。そうであるならば、マンション売却は詳しくないかもしれません。

過去に高値で売却した実例を尋ねる

高値で売却することは売主にとってはメリットになりますが、買主側としては歓迎できないことです。つまり高値売却の事例を多く持っている営業マンは、売主側に立ってくれる人で、また高値で売却するノウハウを持っている人だといえます。

高く売却したときの販売戦略や販売方法を尋ねる

高値で売るには、販売戦略や販売方法を工夫する必要があります。

営業マンからどのような販売戦略や販売方法を用いたのか聞くことができれば、今回のマンション売却仲介でも同じ販売戦略と販売方法を採用してくれるでしょう。

査定の根拠を聞く

自分のマンションの査定は、複数の不動産仲介業者に依頼してください。そして営業マンが査定額を出したら、必ずその金額の根拠を尋ねてください。

根拠を詳しく説明してくれ、それが納得できるものであれば、その営業マンは優秀である可能性が高いでしょう。

注意しなければならないのは、他社の査定額をはるかに上回る査定額を提示した不動産仲介業者です。売却仲介の契約(媒介契約といいます)を取りたいがために、根拠のない査定額を出している可能性があります。

もしそうなら、その査定額で売却できる可能性は低く、結局、売却活動を始めて間もなく売り出し価格を下げることになります。

いい加減な査定額を出す営業マンは、その他の仕事もいい加減かもしれません。そうなれば顧客である売主のフラストレーションが溜まるばかりです。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産業者とひと口に言っても、その特徴や得意分野はさまざまです。マンションの売買を得意とする不動産仲介業者がある一方で、一戸建てを得意とする会社もあります。法人が得意で個人の顧客は得意でない企業もあります。

マンションを売ろうとしている売主は、個人向けマンション売買を得意とする不動産仲介業者を探してください。

営業マンにマンション市場の動向を尋ねてもいいですし、業者のホームページをみてマンション情報が多かったり、マンションを売却した顧客の「声」が掲載されていたりすれば、マンションに強い業者である可能性が高いといえるでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

すでに述べた通り、マンションの査定は複数の不動産仲介業者に依頼するのがおすすめです。その複数社のなかに、神戸に密着した地元の不動産仲介業者を加えるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割は近隣住民である、というデータがあります(※)。そのような地元の顧客情報は、地元に強い不動産仲介業者が握っています。

(※)参考:不動産を「高く売る」ために知っておきたい大切なこと

一括査定サイトで神戸のマンション売却が得意な業者を探す

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使ってあなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの5つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の5サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・対応エリアが大都市部に限られる
9社・団体
・ソニー不動産
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
東京
神奈川
埼玉
千葉
大阪
兵庫
京都
奈良
愛知
札幌市
福岡市
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,700社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,700社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,700社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏・札幌市・福岡市 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ

イエイ
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「おうちダイレクト」と「イエイ」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

ヤフーとソニー不動産が共同運営。月間訪問者数約1,100万人Yahoo!不動産に物件が掲載されるので買い手に情報が届きやすい
おすすめポイント
  • Yahoo!JAPANの月間ページビューは約155億
  • 有名・安心の大手企業が多数参加
  • フランチャイズで地元密着企業まで網羅
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※個別のフランチャイズ店舗は別途
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

提携企業数約1,700社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト。地域密着の地元・中堅企業も豊富に見つかる
おすすめポイント
  • 大手から地域密着の不動産会社まで見つかる
  • 業界屈指の提携企業数約1,700社
  • チャット形式で査定依頼までカンタンに進む
利用者数 1,000万人以上
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

約1,400社との提携で全国を幅広くカバー。対応外の地域があった場合はスタッフが査定してくれる会社を探してくれる
リビンマッチ
おすすめポイント
  • 大手から地元密着型まで約1,400の良質企業が参加
  • プライバシーマーク取得で個人情報をしっかり保護
  • 上場企業の運営で安心感あり
利用者数 約440万人
運営開始年 2014年
提携不動産会社数 約1,400社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

まとめ

神戸市内の中古マンション市場では、成約件数の減少傾向が見られる点が気になります。成約件数が減っているので、平均成約価格は上昇していてもストレートに歓迎することはできません。

神戸市内に売却用のマンションを保有している方(売主)は、警戒するようにしてください。

警戒とは、値下がり傾向が顕著になったら、すぐに売却活動に取りかかれるようにしておくことです。そのためには、早めに査定を済ませておきましょう。そして、できれば信頼できる営業マンとコネクションを作っておくことをおすすめします。

優秀で誠実な営業マンであれば「今すぐ売るつもりはないが、念のため査定額だけ知っておきたい」と言えば、その意を汲んで査定を行ってくれます。

マンション売却で損をしないために、準備を怠らないようにしたいですね。

一括査定で、神戸
マンションを高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,700社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

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