京都市内の中古マンション市場は今、勢いがあります。全国の中古マンション情勢を見渡すと、値下がり傾向にある地方都市もあるので「京都ブランド」の強さを改めて実感します。京都市内のマンションオーナーも同じ印象を持っているのではないでしょうか。

では、京都市内の中古マンションはもう少し値上がりを待って売却をしたほうがいいのでしょうか。必ずしもそうとはいえません。なぜなら、上昇しきった中古マンション価格はほぼ確実に下落するからです。

京都市内の中古マンションですら「今が売り時」という判断は間違っていないでしょう。「失われた20年」の不動産価格の悲劇を思い出してください。

売却を予定しているのなら、査定だけでも済ませておくことをおすすめします。自分のマンションの価値と相場を知ることで、適切な時期に売却することができるようになります。

この記事では、京都市内の中古マンション市場の動向を分析するとともに、適切な不動産仲介業者の選び方を解説します。

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京都市内のマンション相場

京都市内のマンション価格が上昇しています。この背景には、インバウンド需要による好調な経済状況があります。

訪日外国人客の増加に伴い、「日本一の観光地」である京都に外国人観光客が大挙して押し寄せています。2017年京都観光総合調査によると、京都市の観光消費額は1兆1,268億円で、前年比3.7%増で過去最高を更新しました。2015年から6割以上増えています。

そのうち、外国人消費額は2,632億円と全体の23.4%にもなります。すべての観光客数に占める外国人の割合は13.9%なので、その購買力の強さがわかります。外国人の消費額単価は、日本人の1.9倍になります。

経済が好調だと企業も人も不動産を必要とするので、マンションを含む不動産価格は上昇するわけです。

直近2年間のマンション売却価格相場

京都市内の直近2年間の3ヶ月ごとのマンション売却相場を見ていきましょう。

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が提供している情報から作成したものです。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 433件 358件 380件 392件 377件 360件 424件 394件
平均成約価格(円) 2444.01万円 2254.29万円 2353.57万円 2622.16万円 2488.96万円 2406.11万円 2551.88万円 2582.38万円
平均㎡単価(円/㎡) 38.49万円 37.20万円 39.20万円 41.41万円 40.84万円 38.86万円 41.20万円 40.83万円
平均専有面積(㎡) 61.79㎡ 59.15㎡ 58.91㎡ 67.54㎡ 59.95㎡ 60.14㎡ 59.81㎡ 61.49㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

平均成約価格は11%上昇、単価は12%上昇

平均成約価格を見ると「2017年3~5月」の2,444万円から「2018年12月~2019年2月」の2,582万円へと約5%も上昇しています。

それに伴って1㎡あたりの平均単価も、同じ期間に38.49万円/㎡から40.83万円/㎡へと約6%上昇しています。

これは「プチバブル」の様相を呈している、といってもよい上昇ぶりです。

平均専有面積は狭くなっている

プチバブルを象徴するのは価格だけではありません。平均専有面積は「2017年3~5月」の61.79平方メートルから「2018年12月~2019年2月」の61.49平方メートルと、逆に0.9%狭くなっているのです。

京都市では景観に配慮した建物を建てなければならないので、なかなか高層階のマンションを建てることができません。しかも土地の価格も値上がりしています。

そのためマンションメーカーは、狭い土地で部屋数の多いマンションを建てようとするので、どうしても1室の延べ床面積を狭くせざるを得ないのです。

つまり京都市内でマンションを購入しようとすると、狭くて高いマンションを購入せざるを得ないわけです。これもマンション需要の高まりの余波の一つといえます。

直近2年の間取り別販売件数の推移

それでは次に、京都市内の中古マンションの間取り別販売件数の推移を見ていきましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 433件 358件 380件 392件 377件 360件 424件 394件
2部屋以下件数(件) 188件 176件 179件 190件 185件 169件 217 181件
3部屋以下件数(件) 245件 182件 201件 202件 192件 191件 207件 213件

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

成約件数は上昇基調といってよさそう

成約件数は「2017年3~5月」の433件から「2018年12月~2019年2月」の394件へと減少しているようにみえますが、ただ「2017年6~8月」が358件に急減していることから、「2017年3~5月」が多すぎたとみることができます。

こうした突発的な要因を除くと、成約件数もやはり上昇基調にあるといえます。

2部屋以下件数が減り、3部屋以上件数が増加

間取り別販売件数も、変動が極端ではない「2017年6~8月」と「2018年12月~2019年2月」で比べてみましょう。

2部屋以下は217件から181件へと7.8%減、3部屋以上は217件から213件へと微増でした。先ほど、平均専有面積が月を追うごとに狭くなっていることを確認しました。そのなかで部屋数が多くなっているので、1部屋あたりの面積はさらに狭くなっていると推測できます。

あなたの地域のマンション相場はレインズで簡単にわかる

さて、これまで紹介した数字は、レインズから引用したものです。レインズを使えば、誰でも簡単に無料で地域ごとのマンション相場を調べることができます。

マンションの売却を考え始めたら、まずはレインズで自分のマンションがある地域の相場をチェックすることをおすすめします。

レインズマーケットインフォメーション

京都のマンション売却は半数以上が築20年超

こちらもレインズのデータです。

京都市内で2017年2月から2019年1月までの2年間に売買が成約した中古マンションの築年数を調べたものです。

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参考:レインズマーケットインフォメーション

半数以上が築20年超「中古マンション需要はかなり強い」

オレンジの築20年超のマンションが半数以上を占めています。この数字は次の2つのことを意味しています。

  1. 京都市内では築年数が経過しているマンションでも十分市場価値がある
  2. 中古マンション需要はかなり強い

これまで、一般的に日本人は「新築志向が強い」といわれてきました。

むしろ「中古住宅嫌い」ともいわれるほどでした。欧米では古い家を購入して格好よく改装することがおしゃれであり、賢い住宅選びとされていますが、日本でリノベーション住宅の人気が出始めたのは、近年のことです。

こうした時代の流れもあり、全国で中古マンションの需要は高まっていますが、なかでも京都市に中古マンションを保有しているということは、歴史的・文化的な価値が高い都市の不動産という意味で、資産としての十分な魅力や価値を有しているといえるでしょう。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高値売却のポイント

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高値売却のポイントを見ていきましょう。

中古マンションの価格は原則値下がりする

不動産価格は上がれば必ず下がります。それは不動産価格が経済情勢の影響を受けるからです。経済は上がれば落ち、落ちれば上がります。

では不動産価格も下がれば上がるかというと、こちらは必ずしもそうとはいえません。土地は経済の浮き沈みによって上下しますが、これは土地の価値は経年劣化しないからです。しかしマンションなどの建物は、確実に経年劣化するので、値下がりしたらそのまま下がり続けることもあります。

値上がりしているときに売ったほうがよい理由とは

したがって、マンションの賢い売り方は、「値上がりしているときに売る」「値下がりする前に売る」「値下がり傾向が見えたらすぐに売る」が3大鉄則になります。

くれぐれも、値上がりを待つうちに値下がりが急に始まり、売るときに損をするような状況に陥ることだけは避けたいものです。

担当営業マンに4つの質問をする

マンションを高く売るもう一つのコツは、よい不動産仲介業者と出会うことです。さらに言うと、優秀な担当営業マンと出会うことです。

優秀な担当営業マンの見つけ方を紹介します。

マンションを売却するとき、不動産仲介業者の営業マンを呼び、査定してもらわなければなりません。そのとき営業マンに、次の質問をしてください。

  • 宅地建物取引士の資格を持っていますか
  • 最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください

この質問をすれば、営業マンのほうでも「自分は試されている」と感じるはずです。そのことによってよい緊張感が生まれます。

そしてこの質問に積極的に回答したら、かなり有望な営業マンといえます。

逆に、販売実績があまりなく、有力な販売戦略も持ちあわせておらず、さらに宅地建物取引士の資格もないようであれば、その担当者に自分のマンションを託さないほうがいいでしょう。

査定の根拠を聞く

自分のマンションの査定額が出たら、営業マンに必ずその金額の根拠を尋ねてください。

レインズで調べた相場より低くても高くても同じでも、必ず根拠を聞きましょう。

近くのマンションの販売実績を資料にしていたり、マンションブランドを評価したり、室内の状態をチェックしたり、立地場所の住環境やローカル情報を査定に加味していたら、その営業マンは「合格」です。

マンション売却が得意な不動産業社を選ぶ

不動産仲介業者は「どの不動産の取り扱いも得意にしているわけではない」ことに注意してください。

中古の一戸建ての売買が得意な業者でも、マンションオーナーから査定の依頼がきたら査定を実施するでしょう。しかし、もしその業者がマンション売買は不得意だった場合に、そのまま売却仲介を頼んでしまうと、販売ルートが少ないので売れ残ったり大幅に値下げしたりして売ることになりかねないのです。

マンションを売るときは、マンション売買が得意な不動産仲介業者を選んでください。

その営業マンがマンション売買を得意としているかどうかは、近隣のマンション売買状況を尋ねればすぐに判明します。近くのマンション名を暗記していて、取引金額まで資料を見ずに言うことができるようなら「合格」です。

また、不動産仲介業者のホームページを見れば、すぐにマンションが得意な業者かどうかがわかります。マンションが得意な業者のホームページには、マンション情報が多く掲載されています。

地元に根差した業者を選ぶ

マンションの査定を依頼するとき、複数の不動産仲介業者に声をかけましょう。

そのなかに、できるだけ地域に根差した不動産会社を加えるようにしてください。

中古マンションの購入者の8割は、そのマンションの近隣住民ですので、地元客を多く抱える地元に根差した業者を選んだほうが売却の話がまとまりやすいのです。

一括査定サイトで京都のマンション売却が得意な業者を探す

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

京都市内にマンションを保有している方は、とても幸運といえるでしょう。立地やマンションのブランドにもよりますが、購入金額より高く売れる物件も多数存在しているはずです。

価格が上昇しているときは、「売るなら今」と考えるか「もう少し値上がりを待つ」と考えるか、迷うところでしょう。

しかし、個人が中古マンションの最高値時期を見極めることは困難です。したがって、近く売る予定があるのなら、相場が高騰しているときに早めに売却活動に取りかかったほうが、リスクは少ないでしょう。

京都市内は、今ちょうどその時期に入っているといえます。

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