仙台でマンションの売却をお考えの方は、そろそろ本格的に売却活動に着手したほうがよいかもしれません。マンション市場の動向を見るときに参考になるいくつかの指標が低調だからです。

仙台市内ではマンション売買の成約件数は減り、成約価格も下落する兆候が見られます。

もちろん、2020年の東京オリンピック・パラリンピックや2025年の大阪万博など、国内の不動産価格を押し上げる要因はありますが、その波が仙台市にまで波及するかどうかはわかりません。

マンション価格はよほどの人気物件でない限り、築年数とともに確実に安くなっていくので、2~3年のうちに売却しようとしているのであれば「よい値段」がつく今、手放すのが一つの選択肢になってくるかもしれません。

そのためにはまず、不動産仲介業者に査定をしてもらわなければなりません。そこでこの記事では、仙台のマンション市場を分析するとともに、「正しい不動産仲介業者の選び方」も紹介します。

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仙台のマンション相場

仙台のマンション相場

仙台市内のマンションの相場を、全国指定流通機構連絡協議会が運営している不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)の指標を参考にしながら分析していきます。

調査期間は、2017年3月から2019年2月までの2年間です。

直近2年間のマンション相場

まずは、成約件数、平均成約価格、平均㎡単価、平均専有面積の4つの指標を確認します。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 416件 331件 317件 368件 372件 363件 332件 319件
平均成約価格(円) 1944.43万円 1905.07万円 1959.38万円 1907.19万円 1920.38万円 1931.24万円 1795.84万円 1895.90万円
平均㎡単価(円/㎡) 27.05万円 26.50万円 26.98万円 27.30万円 26.97万円 27.13万円 25.58万円 26.43万円
平均専有面積(㎡) 70.40㎡ 70.02㎡ 71.04㎡ 67.89㎡ 69.51㎡ 69.11㎡ 68.56㎡ 69.90㎡

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参考:レインズマーケットインフォメーション

2年間で23.9%減、乱高下しながらも下落基調か

成約件数は「2017年3~5月」の416件から「2018年12月~2019年2月」の319件へと、23.9%も減っています。特に「2017年9~11月」は317件と、300件台を割り込もうという勢いでした。

ただ、2018年12月以降、増加・減少を繰り返しています。

成約件数は市場の勢いを反映しているので、仙台市内のマンション市場は、乱高下を繰り返しながらやや下落基調にあると見てよいかもしれません。

平均成約価格、平均㎡単価ともに低調

平均成約価格も、「2017年3~5月」の1,944.43万円から「2018年12月~2019年2月」の1,895.90万円へと、約5%安となっています。

さらに、平均㎡単価も、「2017年3~5月」の27.05万円/㎡から「2018年12月~2019年2月」の26.43万円/㎡へと、5.7%安くなっています。

先ほどの23.9%減よりは減少幅は小さいのですが、それでも約5%安は「かなり大きく減額している」といえ、ネガティブなインパクトがあります。

指標からは上昇基調に転じる気配が感じられないので、仙台市内に売却用のマンションを保有しているオーナーは、「下落局面にあるのかもしれない」と心づもりしておいたほうがいいでしょう。

直近2年の間取り別販売件数の推移

続いて、同じ期間の間取り別販売件数の推移を見ていきます。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 416件 331件 317件 368件 372件 363件 332件 319件
2部屋以下件数(件) 122件 100件 97件 122件 119件 123件 99件 98件
3部屋以下件数(件) 294件 231件 220件 246件 253件 240件 233件 221件

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

仙台でも少ない部屋数のマンション取引が微増傾向

「2017年3~5月」は2部屋以下件数が122件で、全体に占める割合は31.6%でした。一方で、3部屋以上件数は294件で68.4%です。

その2年後の「2018年12月~2019年2月」は、2部屋以下が98件で32.3%、3部屋以上が221件で67.7%でした。

若干ではありますが、2部屋以下の割合が増加しています。

この流れは仙台特有のものではなく、全国的に見られるものです。新築マンションでも、部屋数を少なくしてリビングダイニングや1部屋の面積を広く取るのが最近の傾向です。

これは少子化や核家族化が進み、多人数でマンションに住む期間が短くなっているからと考えられています。

レインズであなたの地域の相場を調べましょう

ここで示したレインズのデータは、個人でも簡単に入手することができます。サイトにアクセスして、マンションのある住所を入力するだけです。

レインズマーケットインフォメーション

個人情報を登録する必要がないので、気軽に利用できます。

マンションの売却を考え始めたら、レインズを使った「簡易調査」に着手することをおすすめします。自分のマンションがある地域の相場がわかれば、売却価格の大体の金額が予想できるので、資金繰りの計画を立てることができます。

また、相場を知っていれば、不動産仲介業者の営業マンにさまざまな角度から質問することができ、より濃厚な情報を手に入れることができるでしょう。

さらに購入希望者と価格交渉するときも、根拠のある主張ができます。

宮城県全体のマンション価格は上昇傾向にある

宮城県全体のマンションは上昇傾向にあります。その根拠は、東日本大震災後のいわゆる「復興特需」です。

宮城県内では、年間成約件数も年間成約価格も、東日本大震災の2011年以降、急上昇しています。これは復興特需に加え、「失われた20年」が2012年で終息し、日本の景気が2013年から上向いたことによるものと推測できます。

この事実と、「2018年2月~2019年1月」の指標をあわせて分析すると、仙台市のマンション相場は2016年ごろにピークを迎え、2018年ごろから下落に転ずる兆候が見え始めてきた、と考えるべきでしょう。

もちろんまだ「下落に転ずる兆候が見え始めている」だけであり、「下落している」わけでも「下落兆候が鮮明」なわけでもありません。したがって、慌てて売りに走る必要はありませんが、警戒は怠らないほうがよいでしょう。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶ方法と、高く売却するためのポイント

では仙台のマンションオーナーは、具体的にどのように警戒すればよいのでしょうか。

重要なのは、良質な不動産仲介業者の、優秀な営業マンに出会っておくことです。「あと1ヶ月でマンションを売りたい」という状況になっても、そこからすべてを始めていたのでは、1ヶ月では間に合わないことがほとんどです。

不動産仲介業者探しを始め、信頼できそうな営業マンと関係値を築いておくことが、すなわちよい準備であるといえるでしょう。

以下で詳しく見ていきます。

担当営業マンに4つの質問をする

マンションの査定を依頼しましょう。

査定は、複数の不動産仲介業者に依頼してください。そしてそのすべての営業マンに、次の4つの質問をしてみてください。

  • 宅地建物取引士の資格を持っていますか
  • ご自身が担当した最近の販売実績を教えてください
  • 過去に高値で売却した実例を教えてください
  • 高く売却できたとき、どのような販売戦略や販売方法を用いましたか

このような質問をすれば、営業マンは「お客様は自分のスキルを知りたいのだな」と察します。それで優秀な営業マンであれば、自分の実績や販売戦略について熱く語るでしょう。そして「だから私に任せてください」と言うはずです。この質問は営業マンを奮起させます。

もしそうではなく、この質問の答えをはぐらかしたり、明確な回答ができなかったりしたら、それは自信がないからかもしれません。そのような営業マンに自分のマンションを託すのは不安ですよね。

この質問をすれば、よい営業マンかどうかを見極められるというわけです。

査定の根拠を聞く

複数の不動産仲介業者に査定を依頼すれば、複数の査定額が出てくることになります。物件によっては、最高値と最安値にかなり開きがあるので驚くはずです。

売主(マンションオーナー)は、営業マンに査定額の根拠を尋ねてください。営業マンが、相場の価格をベースにして、実際に見た部屋の中の状態や近隣の住環境の評価、マンションブランドの評価など、細かい部分も総合的に加味して査定額を算出していれば「合格」です。

「根拠なんてどうでもいいでしょう。必ず他社より高く売りますよ」といったどんぶり勘定的な説明をする営業マンは避けたほうがよいかもしれません。

マンション売却が得意な不動産仲介業者を選ぶ

不動産仲介業者には、マンションの売買が得意な業者もいれば、一戸建ての売買が得意な業者、土地売買が得意な業者もいます。そして、メインの顧客が法人の場合と個人の場合があります。

個人のマンションを高値で売ってくれるのは、マンションを得意とする、個人顧客メインの不動産仲介業者です。

そのような業者を探すのはそれほど難しくありません。公式ホームページを見れば、どの種類の不動産を多く扱っているかがわかります。また営業マンに率直に「個人のマンションの売却仲介はどれくらい経験がありますか」と聞いてみてください。「2~3件」では心許ないでしょう。

地元に根差した業者を選ぶ

不動産仲介業者に査定依頼を出すとき、そのなかに地元に根差した業者を含めるようにしてください。

その理由は、マンションの購入者の8割は、そのマンションの近隣住民だからです。地元密着の不動産仲介業者なら、地元客を多く抱えています。つまり「あなたのマンション」の購入希望者を多く抱えている可能性が高いわけです。

一括査定サイトで仙台のマンション売却が得意な業者を探す

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

仙台は東北随一の大都市ですが、3大都市圏などとは市場動向が異なる部分もあるので、東京などでの不動産価格高騰のニュースを、そのまま当てはめないようにしましょう。

仙台市内にマンションを保有していて、それを「2~3年のうちには売却したい」と考えている人は、「今が売り時」と考えてよさそうです。マンションの成約件数や価格動向に、やや弱さが見え始めているからです。

まずは、マンションの査定をしてもらっておきましょう。査定を依頼すれば、不動産仲介業者の営業マンとコネクションができるので、「売ろう」と決めたときにすぐに売却活動に着手できます。

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