不動産売却

不動産売却における必要書類と書類を揃える上での注意点

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不動産売却は、不動産会社が物件の価値を査定した上で、売却の手続きが行われますが、査定・売却それぞれの手続きにおいて所定の書類を揃えなければなりません。

必要書類を事前に用意することで手続きをスムーズに進めることができますが、査定価格を高くする上でも、買主との価格交渉を有利に進めるためにも書類はきちんと揃えておくべきです。

では、不動産売却の手続きをする上で、どのような書類が必要になるのでしょうか。今回の記事では手続きにおける必要書類から、売却価格を高くするために用意しておくべき必要書類について紹介していきます。

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査定時までに揃えておく不動産売却の必要書類

不動産売却の最初のステップは、不動産会社へ物件の価値の査定を依頼することです。査定の手続きに必要な書類について確認していきましょう。

身分証明書

まず、身分を証明するために以下の書類が必要になります。

  • 身分証明書(免許証など)
  • 実印
  • 印鑑証明書:発行から3か月以内
  • 住民票:発行から3か月以内(現住所と登記上の住所が異なる場合のみ)

もし、相続物件など共有名義の物件を売却する場合は、共有者全員分の書類を集めなければなりません。

不動産を査定する上で必要な書類

次に不動産の価値を査定する上で、必要な書類について紹介していきます。

土地側面図・境界確認書類

一戸建てや土地を売買する上で、土地側面図・境界確認書類は必要です。土地の売却では、m3単価×面積で売価価格が決まります。土地側面図・境界確認書類は、土地家屋調査士に依頼することで取得できます。

地積測量図

地積側面図とは、土地の形状を確認するために書類であり、法務局にて取得することができます。

建物図面

建物図面は、建物の形状を確認するための書類です。地積側面図と同様に法務局にて取得することができます。

建築設計図書・工事記録書

建築設計図書・工事記録書は、どのような設計・工事が行われたのかを示す書類です。買主は物件をどのように維持していくのか、リフォームを念頭に考えているので、査定価格を見積もる上で有益な書類と言えます。

マンションの売却を考えている方は、管理組合、または管理会社が保管しているので直接、取り寄せてみましょう。一戸建ての方は自分で用意しなければなりませんが、手元にない場合は施工会社または購入時の不動産会社へ問い合わせてください。

住宅性能評価書

建築的な視点で、専門が住宅の性能を評価するための書類です。住宅性能評価書は専門機関に依頼して取得することになります。

地震に関する書類

日本は地震大国であるがゆえ、地震への耐久性がどれくらいあるのかどうかを確かめるために

  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 地盤調査報告書

上記の3つの書類の提出を求められることがあります。耐震診断報告書に関しては、実際に物件を建築した施工会社へ依頼しますが、新耐震基準が適合されている昭和56年以降の物件に関しては必要ありません。

アスベスト使用調査報告書や地盤調査報告書は、専門の業者・機関に依頼することで取得することができます。これらの書類に関しては必ず提出しなければならないというわけではありませんが、どれくらいの地震に耐性があるのか買い手にとって気になる情報なので揃えるに越したことはありません。

また、マンションを売却する方に関しては書類を取得する上で、管理組合に問い合わせしてください。

その他

査定を依頼する上で、

  • ローン残高証明書
  • マンションの管理規約
  • 重要事項説明書
  • 購入時の契約書

その他、上記の4点の書類の提出が必要です。マンションの管理規約は、ペットを飼うことは可能なのか、どのような管理がなされているのかを確認するために提出を求められます。重要事項説明書と購入時の契約書に関しては、不動産の購入時に取得しているはずですので、紛失した方は購入した不動産会社へ問い合わせしてください。

 

不動産売却時までに揃えておきたい必要書類

不動産売却における売却の手続きをスムーズに済ませるために、必要な書類について紹介していきます。

登記手続きに必要な書類

まず、不動産売却する上で、売却する物件の所有権を買主に移転しなければなりません。所有権を移転するためには以下で紹介する書類が必要になります。

登記済権利書・登記識別情報

登記済権利書とは、不動産の持ち主(登記名義人)の所有権を証明するための書類であり、登記識別情報とは登記済権利書の代わりになる書類です。これらの書類は、不動産の取得時に法務局から発行されたものになりますが、再発行はできないので失くさないように気を付けてください。

固定資産税評価証明書・固定資産税納付通知書

移転登記を行う際に、買主は登録免許税(移転登記に伴う税金)を納めなければなりませんが、登録免許税を算出するために、固定資産税評価証明書と固定資産税納付通知書が必要になります。固定資産税評価証明書とは、固定資産評価基準に基づき不動産の評価価格を公的に証明するための書類です。移転登記の際に必要な書類になりますが、価格交渉をする上でも評価価格を参考にします。

固定資産評価証明書を取得するためには、その物件を管轄する役所または、駅に設置してある証明書発行コーナーにて証明書を発行してください。固定資産税納付通知書とは、この評価書を元に算出される固定資産税の納付するための書類であり、毎月送られてくる書類ですので一番新しい通知書を用意しましょう。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証・検査済証とは、建築基準法に基づいて建築されたことを証明するために必要な書類です。建築確認済証・検査済証は、建築時に建築した施工会社から渡される書類ですが、書類が見当たらない方は建築をした施工会社へ問い合わせしてください。

その他

その他、買主に対して以下の書類があると親切でしょう。

  • マンションの維持費(管理費、修繕積立金、管理組合費、町内会費)の書類
  • 販売時のパンフレット(マンションを売却する方)
  • エアコン・暖房など付帯設備に関する書類

維持費が毎月どれくらいかかるのかは、これからそのマンションで生計を立てていかなければならない買主にとって気になるところです。販売時のパンフレットに関しては、新築時のパンフレットが用意できると買い手を見つける上で効果的です。

 

不動産売却において必要書類を集める上での注意点

では、最後に不動産売却の必要書類を揃える上での注意点について紹介していきます。

買主の目線に立って書類を集める

条件に見合った買い手をスムーズに見つけるためには、買い手がどのような情報を欲しているのかを考えた上で書類を集めることが必要です。買い手は、業者が提示する情報だけではわからない情報を知りたいと思っています。

買い手の欲しい情報を提示するために、買い手に魅力的な物件だと思ってもらうためにも、パンフレットや売却する物件に関わる書類は日頃からまとめておくようにしましょう。

敷地の境界は早めの段階で明確にしておく

先ほどお伝えした通り、査定を依頼する際に、物件の所有権の対象になる面積を正確にするために土地側面図・境界確認書類が必要になります。どこからどこまでの土地を所有しているのか境界線が曖昧なままだと売却後のトラブルに発展しかねないためです。

もし隣の家の土地との境界線が曖昧な場合は、隣の家の人と話し合い、新たに測量して敷地の境界を明確にしましょう。また、土地を切り売りする場合も同様に測量して土地側面図・境界確認書類を作成することが必要です。

設備に関する取り決めを明確にする

売却する物件の設備に関する情報が明確になっていると買い手にとって親切でしょう。

エアコン・暖房などの付帯設備の取り決め

例えばですが、暖房・エアコン、物置など付帯している設備は、残したまま売却するのかどうか、事前に書面で取り決めを行うことをオススメします。

設備の故障・物件の欠陥

また、設備が故障している、壁に穴が開いているなど物件に欠陥がある場合は、その欠陥の内容を明確にしましょう。売却価格にも影響が出るので、修繕費用がどれくらいかかるのか、予め見積もりを作成しておくことをオススメします。

 

まとめ

不動産売却をスムーズに済ませるためにも、なるべく高い金額で不動産を売却するためにも必要書類は早い段階で揃えておくべきでしょう。必要書類を揃える上で今回の記事が参考になれば幸いです。

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