広島市内の中古マンションの市場動向を紹介します。広島市内でマンション売却を検討中の方は、この記事の情報をベースにして、適切な価格で売れるタイミングを測ってください。

結論を先に紹介すると、「今が売り時」といえます。なぜなら広島市内の中古マンション市場は小康状態を保っているからです。

2020年の東京オリンピック・パラリンピックや2025年の大阪万博は国内の不動産価格の押し上げ要因ですが、広島の不動産市場にどのぐらいの影響を及ぼすかは未知数です。むしろ、2018年後半ごろから日本や世界の景気は後退局面に入っていると見られています。景気の後退は、大都市圏よりも地方から始まることが多いので、広島市の不動産オーナーは楽観視できないでしょう。

また、仮に不動産指標でよい数値が出てもそれが長期トレンドになるとは考えにくく、むしろマンションオーナー(売主)は、「失われた20年」の再来に備えて警戒感を強めておくべきでしょう。

警戒とは「売れるときに売る」姿勢でいることです。少なくとも自身のマンションの査定は済ませておきましょう。広島市内の中古マンションの市場動向とともに、査定をしてくれる不動産仲介業者の正しい選び方を解説します。

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広島のマンション相場

広島のマンション相場

広島市内の中古マンションの相場を見ていきましょう。

直近2年間のマンション売却価格相場

以下の表は、全国指定流通機構連絡協議会が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズマーケットインフォメーション」(以下、レインズ)が提供している、2017年2月~2019年1月の広島市内の中古マンション売却価格相場のデータです。

この表から市場動向を探っていきましょう。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 192件 171件 177件 216件 188件 174件 180件 168件
平均成約価格(円) 2105.19万円 1857.47万円 2119.30万円 2198.77万円 2190.59万円 2029.73万円 2202.11万円 2173.30万円
平均㎡単価(円/㎡) 28.11万円 26.02万円 28.66万円 30.17万円 29.20万円 28.32万円 29.48万円 29.02万円
平均専有面積(㎡) 73.93㎡ 71.05㎡ 72.94㎡ 72.30㎡ 72.90㎡ 70.97㎡ 73.54㎡ 73.31㎡

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

成約件数は減少傾向が顕著

成約件数は「2017年3~5月」の192件から「2018年12月~2019年2月」の168件へと29.7%も減少しています。途中「2017年12~2月」が216件になり盛り返すのですが、これを除けば減少基調は疑いようがありません。

成約件数は中古マンション市場の活力や勢いを示す指標なので、広島市内にマンションを保有しているオーナーにとっては、少し心配な数字といえます。

平均成約価格は時折下落を示すが安定か

平均成約価格は「2017年3~5月」の2105.19万円から「2018年12月~2019年2月」の2173.30万円へと2.6%上昇しています。2%台の上昇は頼もしい数字ですが、「2017年6~8月」には、2,000万円割れを起こしています。したがって、安定はしていても楽観できない状況といえるでしょう。

平均㎡単価は安定

1㎡当たりの単価(平均㎡単価)は「2017年3~5月」の28.11万円/㎡から「2018年12月~2019年2月」の29.02万円/㎡へと3.2%上昇しています。これは力強い数字です。28万円/㎡を超える期間が「2017年9月以降ずっと続いています。

平均専有面積も横ばい

平均専有面積は「2017年3~5月」の73.93㎡から「2018年12月~2019年2月」の73.931㎡へと0.3%微減しています。「2018年6~8月」が70.97㎡と極端に低い数値となりましたが、次の期間では盛り返しているので誤差の範囲といえそうです。

総括|悪くない数字だが強さは感じられない「売れる時に売却を」

以上の4つ指標を総括すると、悪い数字が並んでいるとはいえませんので、売却用のマンションを保有している方は、焦って行動する必要はないでしょう。

しかし全体的に勢いは感じられません。したがって、もし「2~3年のうちに売れればよい」といった心づもりでいるのなら、売れる時に売却したほうがよいかもしれません。

直近2年の間取り別販売件数の推移

続いて、広島市内の中古マンションの、同期間の間取り別販売件数を確認します。

項目 2017年3月~5月 2017年6月~8月 2017年9月~11月 2017年12月~2018年2月 2018年3月~5月 2018年6月~8月 2018年9月~11月 2018年12月~2019年2月
合計成約数(件) 192件 171件 177件 216件 188件 174件 180件 168件
2部屋以下件数(件) 48件 42件 52件 52件 43件 51件 47件 47件
3部屋以下件数(件) 144件 129件 125件 164件 145件 123件 133件 121件

※スライドします
参考:レインズマーケットインフォメーション

部屋数は少なくてもリビングダイニングが広い物件が人気?

「2017年3~5月」の2部屋以下件数は全体の22.8%、3部屋以上件数は全体の77.2%でした。一方、その2年後に当たる「2018年12月~2019年2月」では2部屋以下件数が25.3%、3部屋以下件数が74.7%でした。

以前よりも部屋数が少ないマンションの取引が活発になってきていることがうかがえます。

先ほど、平均専有面積は横ばいであることを確認しました。専有面積が変わらず、部屋数が少ないマンションが売れているということは、寝室などの面積が広くなっているか、リビングダイニングが広くなっていることが推測されます。

これは、現在の新築マンションのトレンドにも合致します。

これまでは1部屋の面積が狭くなっても部屋数が多いマンションが人気でしたが、最近は、部屋数を少なくして家族が長時間集うリビングダイニングを広々と設けているマンションが注目を集めています。「無理して3LDKならゆったり2LDK」というのが、近年の潮流です。

レインズで自分のマンションがある地域の相場を調べる

このレインズというサイトは、一般の人が自分のマンションがある地域の相場を調べるのにとても参考になります。

レインズマーケットインフォメーション

登録は不要で無料で利用でき、操作も簡単です。

マンション売却の検討を始めたら、最初にすることはレインズを使った市場調査です。これで自分のマンションの価格の「大まかな金額」がわかると、資金繰り計画が作りやすくなります。

売却を検討している広島のマンションオーナーは何に悩んでいるのか

広島でのマンション売却における疑問

さて、広島市内にマンションを保有しているオーナーは、「売却しよう」と思ったときに何について悩むのでしょうか。

想定される悩みと、それに対する回答を紹介します。

悩み1:どの不動産仲介業者に査定を依頼したらいいのか

個人がマンションを売却するとき、不動産仲介業者に仲介を依頼するのが一般的です。そのとき、まずは業者にマンションを査定してもらいます。

広島市には財閥系やスーパーゼネコン系の超大手の不動産仲介業者から地元密着の中小の業者まで、さまざまな規模の不動産仲介業者が存在します。

そのなかから、どのようにして査定を依頼する不動産仲介業者を選んだらいいのでしょうか。

【答え1:査定は複数社に依頼しよう】

査定は複数の不動産仲介業者に依頼しましょう。とりあえず、3社程度に依頼してみてはいかがでしょうか。3社の内訳は、超大手業者、大手業者、地元密着の中堅業者がよいでしょう。

査定額はいわば参考価格なので、3社の意見を聞けば「いくらくらいで売れそうなのか」大体の目検討がつけられます。

また査定の際は、営業担当者の知識や立ち居振る舞い、そして誠実さをじっくり観察してください。査定を依頼した不動産仲介業者のなかから、実際に売却の仲介を依頼することになるからです。

悩み2:売却活動を開始して1ヶ月、内覧会参加者3組、不安です

例えば、売却活動を開始して1ヶ月が経過して、内覧会を週1回、計4回開いたものの、参加者はわずか3組だったとします。これは少なすぎるのでしょうか。このままでは売れ残ってしまうのでしょうか。そうならないように、売り出し価格を下げるべきなのでしょうか。

マンションを売却するには、内覧会を開いて購入希望者に実物を見てもらわなければなりません。内覧会に多くの人が来てくれれば、そのなかから最も高い価格で買ってくれる人を選べばいいのですが、参加者が少なく、しかも購入に向けた具体的な話に進展しないと売主(オーナー)は不安に感じるはずです。

売り出し価格を下げれば購入希望者も増えると思いますが、当然ながら売主の売却収入は減ります。

【答え2:1ヶ月はまだ様子見段階。3ヶ月を超えたあたりから本格的な改善策を練ろう】

内覧会の参加者数は、物件ごとに異なり、特に傾向というものはありません。もちろん人気エリアの人気ブランドマンションであれば、多数の方が内覧会に訪れますが、普通の中古マンションであれば「殺到する」ことはないでしょう。

1ヶ月であれば、まったく焦る必要はなく、売り出し価格も下げる必要はありません。ただ、売却開始から3ヶ月を間近に控えても購入希望者が極端に少なければ、4ヶ月目から売却活動を本格的に改善したほうがいいでしょう。3ヶ月は不動産仲介業者と結ぶ契約(媒介契約といいます)の期間でもあるので、区切りがよいのです。

ただ、その場合でも、4ヶ月目に急激に売り出し価格を下げる必要はありません。まずは不動産仲介業者の担当者と話し合い、広告の方法や内覧会の演出方法について、よりよい手段を探していきましょう。

売却開始から半年が迫ってきたら、大幅な値下げも検討せざるを得ないかもしれません。

悩み3:広島市内に「人気マンション」を保有。引っ越しが必要になったが、売却?それとも賃貸にする?

広島市のように人口が多い自治体の人気中古マンションの場合、購入価格を上回る金額で売却することも不可能ではありません。

しかし一方で、売却するより賃貸にしたほうが「お得」な可能性もあります。人気物件であれば、家庭の事情で引っ越しが避けられない場合でも、その事情が解消したらまた住みたいという方もいるでしょう。

売却か賃貸かは、何を基準に選択したらよいのでしょうか。

【答え3:「絶対に戻りたい」「賃貸事業に興味がある」という人でなければ、売却したほうがよい】

人気物件で愛着もあり、できれば手放したくないマンションの場合、賃貸に出すことが最善の策に思えるかもしれませんが、賃貸は意外にリスクが高いのです。

したがって「絶対にこのマンションに戻ってきたい」と強く思っているか、もしくは「副業として賃貸事業をしてみたい」という気持ちがあるのでなければ、売却してしまったほうが得策です。

なぜなら、個人による自分のマンションの賃貸といっても、それは立派な不動産賃貸ビジネスだからです。ビジネスである以上、ビジネススキルを持っていないと、失敗するリスクもそれなりにあるのです。

マンション賃貸で最も恐ろしいリスクは、借手が見つからないことです。または借手が出ていってしまい、次の借手が現れないことです。これはすなわち無収入を意味し、マンションの住宅ローンの支払いと次の家の家賃(または次の家の住宅ローンの支払い)のダブル出費が家計を襲います。

また、マンションを貸せば、借主から家賃を徴収しなければなりません。もし家賃の支払いが滞納したら催促しなければなりません。さらに借主がマンションの隣人と揉めたら、仲裁に入らなければならないかもしれません。

家賃の値下げ圧力リスクもあります。近隣に賃貸マンションが建てば、借手の奪い合いになるので、家賃を値下げしてでも借主を確保しなければなりません。

このような管理業務を業者に依頼すれば、煩わしさから解放されますが、手数料という新たな出費が強いられます。

このように考えると、賃貸経営をするにもそれなりの準備と覚悟が必要だということがわかります。うまく経営する自信がなければ、高く売れるうちに売ってしまったほうが出費リスクは減らせますし、精神的にも負担が少ないかもしれません。

信頼できる不動産仲介業者を選ぶコツと高値売却のポイント

信頼できる不動産仲介業者の選び方と、マンションを高値で売却するためのポイントを紹介します。

担当の営業マンに4つの質問をする

自分のマンションの売却仲介を託す営業マンは、慎重に選びたいものです。

信頼できる不動産仲介業者選びは、営業マン選びといってもよいでしょう。一流会社の営業マンだからといって皆が必ずしも優秀なわけではなく、一方で規模が小さい会社の営業マンにも超優秀な人はいます。

営業マンのスキルは、次の4つの質問をすることで見抜くことができます。

「宅地建物取引士の資格はお持ちですか?」と質問する

宅地建物取引士は、不動産売買に関する国家資格で、これを持っている人は不動産の取引について専門的な知識を有しているといえます。不動産会社は、各事業所に宅地建物取引士の有資格者を一定人数配置することが義務付けられていますが、この資格がなくても不動産売買の仲介業務自体は行えます。したがって営業マンであっても、この資格を持っていない人はいますが、逆に言えば営業マンが宅地建物取引士であるかどうかは、その営業マンの能力を測るバロメーターになるともいえます。

「最近の販売実績を教えてください」と質問する

営業マンとしての力量を尋ねる質問です。もしその営業マンが最近、近隣でマンションを販売していれば、地域の不動産情報を相当集めているはずなので頼りになります。

「過去に高値で売却した実例を教えてください」と質問する

営業マンの成功体験を尋ねる質問です。優秀な営業マンであれば、武勇伝の1つや2つを持っているものですし、修羅場もくぐり抜けているはずです。

やはり経験値が高い営業マンのほうが安心できます。

「高く売却したときの販売戦略や販売方法を教えてください」と質問する

優秀な営業マンは、査定のためにマンションを訪れる前に下調べを済ませています。したがって、売主と面談するときにはもう販売戦略を練っているはずです。

また、高値で売却したときは、それなりにレベルの高い戦略を実践したはずです。販売戦略や販売方法を聞くことで、売主(マンションオーナー)はこれから始まる売却活動をリアルにイメージできます。

査定の根拠を聞く

マンションの査定は、複数の不動産仲介業者に依頼しましょう。そして査定額が出たら、営業マンに「なぜその金額になったのか」と尋ねてください。

特に、最も高い査定額を出した営業マンには「他社はもっと安いのですが、本当にその金額で売れる見込みはありますか」と聞きましょう。慌てて「必ずしも査定額で売却できるわけではありません。売却価格は査定額を下回るのが普通です」と言い訳を始めたら注意しましょう。

マンション売却が得意な不動産業者を選ぶ

不動産仲介業者には、それぞれに得意ジャンルと不得意ジャンルがあります。

マンションの売却仲介は、マンション売却が得意な不動産仲介業者に依頼しましょう。率直に「御社はマンションの売買仲介と一戸建ての売買仲介とどちらが得意ですか」「御社は法人客と個人客ではどちらが多いですか」と尋ねることで、案外簡単に得意分野が判明します。各業者の公式ホームページも参考になるでしょう。

地元に根差した不動産仲介業者を選ぶ

先ほど、「マンションの査定は、複数の不動産仲介業者に依頼したほうがよい」とアドバイスしました。その複数社のなかには、ぜひ地元に根差した不動産仲介業者を含めましょう。

中古マンションの購入者の8割は、そのマンションの近隣住民であるというデータがあります。地元密着の不動産仲介業者は近隣住民の顧客情報をしっかり握っているので、購入希望者を見つけやすいのです。

一括査定サイトで広島のマンション売却が得意な業者を探す

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

【公式サイトへ】
業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

【公式サイトへ】
登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

【公式サイトへ】
大手9社が登録しており、ヤフーのネットワークを使った売却支援も強力 ソニー不動産、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】

【公式サイトへ】


【公式サイトへ】
(地域により未対応)

各サイトの特徴は以下の通りです。


国内不動産流通の4割を占める超大手不動産会社6社が運営する一括査定サイト
おすすめポイント
  • 査定依頼件数10万件以上
  • 2017年度、年間仲介成約件数11万件以上
  • 6社合計で約840店舗
利用者数 年間成約件数11万件以上
運営開始年 2016年
提携不動産会社数 6社 ※最大手のみ
最大査定数 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

約1,700社との提携で地元・中堅企業まで充実!ユーザー目線に立った各種サポートが豊富で査定時も安心
イエイ
おすすめポイント
  • 悪徳業者を排除する「イエローカード制」を採用
  • 地元・中堅企業まで網羅した約1,700の提携企業
  • 査定後のお断り代行サービスも実施
利用者数 400万人以上
運営開始年 2007年
提携不動産会社数 約1,700社
最大査定数 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
おすすめポイント
  • ヤフー検索も含めたオリジナルの販売網
  • 個性豊かな大手企業9社による一括査定
  • このサービスでしか依頼できない企業も
利用者数 データなし
運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
最大査定数 9社
対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

まとめ

広島市内の中古マンション市場は「悪くない」状況ですが、今後「値上がり」を期待できる要素は、あまり見当たりません。広島市内に売却用のマンションを持っているオーナーは、「売れるときに売る」姿勢を持っておいたほうがいいでしょう。

そのために、まずは査定に着手しておくことをおすすめします。不動産仲介業者の営業マンと接触することで、市況のリアルな情報を得ることができます。

「売ると決めたわけではないが、念のため査定額を知っておきたい」と断って査定を依頼しても、誠実で熱意ある不動産仲介業者の営業マンなら快く査定してくれるはずです。

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