自己破産をするなら、「自己破産をする前に、できるだけ高く自分名義の家や土地などを売りたい」と思う人が多いのではないでしょうか?

けれど、自己破産を検討しているのに、自分名義の家や土地などの不動産を処分してしまうと、「財産隠し」に問われることがありますので、注意が必要です。

さらに、自己破産を検討していながら、不動産を売却するための手続き費用などを金融機関から借り入れた場合には「詐欺罪」に問われる可能性もあります。

そこで今回は、自己破産をする前に不動産をできるだけ高く売却し、破産申し立てにかかる弁護士費用や手続き費用に充てる方法について見ていきましょう。

また、破産後の生活立て直しのために、現金を手元に残しておく方法についても紹介いたします。

破産後の不動産売却についても触れていますので、本記事を読むことで自己破産前後の不動産売却について知り、不動産の処分を有利に進めることができるでしょう。

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自己破産すると不動産は「売却」という形で処分される|パターンは3種類

自己破産をすると、自分名義の家や土地といった不動産が自動的に取り上げられてしまうと思っている人が多いようですが、「売却」という形での処分が行われると考えるほうが正確です。そして、それには以下の3パターンが考えられます。

【自己破産後】

  • 裁判所が選任した破産管財人が不動産の売却を行う
  • 破産管財人の選定がなされず、自分自身で売却を行う

【自己破産申立て前】

  • 自分自身で売却を行う

以下で、それぞれの内容について詳しく見ていきましょう。

1|自己破産後に選任された破産管財人に売却してもらう

通常、不動産など財産があって「破産手続開始決定」がなされた場合、原則として自分名義だった家や土地の処分権は裁判所が選任(選ぶ)する「破産管財人」に移転してしまいます。

つまり、自分名義だった家や土地は、「破産管財人」でなければ売ったり、貸したり、譲渡したりすることができなくなるのです。

ただし、「破産管財人は、破産者名義の不動産やその他の財産をできるだけ高く処分し、破産債権者たちにできるだけ返還できるよう努めなければならない」と決められています。

そのため、むやみに不動産を取り上げられてしまうわけではありません。

競売よりも高く売却できる任意売却について相談してみましょう。

【関連記事】
任意売却物件とは|競売との違いと買い手・売り手のメリットデメリット

破産管財人は自己破産時に不動産などの財産所有がある場合に選任される

「破産管財人」とは、不動産など財産の処分について管理する人のことで、自己破産時に財産がある場合には原則として「破産管財人が選任される」ことになります。

予納金を納める必要がある

負債総額と裁判所によって、予納金が違ってきます。

負債総額5,000万円未満の場合の予納金の目安は、約70万円程度です。

2|自己破産時に破産管財人の選任がなされず自分で売却する

通常、不動産などの財産がある場合には、破産管財人が選任されますが、例外として、住宅ローンの残高が時価相当額を上回っているような場合には、破産管財人が選任されずに破産廃止決定がなされる場合があります。

この場合は、自分で不動産の売却を行うことになります。

では、「住宅ローンの残高が時価相当額を上回っている」とは、一体いくらぐらいを指すのでしょうか?

いくら上回っていればよいかは各地方裁判所によって違っており、目安としては、だいたい1.5倍ほど上回っている場合です。

この場合は、オーバーローンとなっているケースが多いため、不動産を売却することが困難なケースが多く見受けられます。

自己破産を検討している場合で、ローンの残債が多い場合には、事前に弁護士に相談しておくことをおすすめします。

財産が乏しい場合に破産廃止決定がなされる

不動産を持っていても、売却して利益が出ない場合や、多額の住宅ローンが残っている場合には、破産手続開始決定と同時に破産廃止決定がなされることになります。

破産廃止が決定すると、破産手続きが終了したということになるのです。

売却方法は通常の流れと同じ

売却方法は通常の流れと同じで、自分の不動産を高く売ってくれそうな不動産会社を探し、売却を依頼します。

売却を依頼された不動産会社は、広く告知し、不動産を高く売却できるよう努力する、という流れです。

ただ一つ、通常の不動産売却と違っているのは、抵当権者に「抵当権を放棄することに同意してもらう」という手続きが必要になる点です。

もし、抵当権の放棄に同意してもらえない場合には、競売にかけられることになります。

この、抵当権放棄の同意を取り付けるのは難しいので、こういった状況になりそうだという人は、破産の相談時点から弁護士に依頼しておくことをおすすめします。

3|自己破産申立て前に売却する

実は、自己破産申立てをする前に、不動産を売却してしまう方法もあります。

破産前に不動産を売却すると、破産後に不動産を売却するときと比べて下記のようなメリットがあります。

  • 破産後の売却よりも高く売却することが可能
  • 破産申立てにかかる弁護士費用を捻出することが可能
  • 破産申立てにかかる手続き費用などを捻出することが可能
  • 破産後の生活を立て直すための費用を手元に残すことが可能

ただし、不動産を売却したお金を規定の用途以外に使ってしまうと、破産前に不動産を売却したことにより債権者の配当が減ってしまうため、破産が認められなくなってしまうので注意が必要です。

ローンの返済が終わっている場合には通常の売却と同じ

ローンの返済が終わっている場合は、通常の売却と同じで不動産会社に依頼し、売却してもらうという流れになります。

そのため、経験が豊富で、売却する不動産を広く告知する力があるような不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産会社探しは、一括査定サイト を利用して行ってみてください。

ローンの返済が終わっていない場合は任意売却を選ぶ

ローンの返済が終わっていない場合は、まず、住宅ローンの借りている金融機関に問合わせし、「破産を検討中であること」と「任意売却を希望していること」を伝えるようにしましょう。

金融機関の同意が得られれば、任意売却を開始することができます。

【関連記事】
任意売却の流れとタイミングを逃さないための注意事項まとめ

予納金を納める必要がないというメリットがある

破産開始前に財産を売却する場合には、予納金を収める必要がないため、少しでも多く債権者に配当することが可能になります。

また、支払う金額が少なくて済むということは、債権者に返還するためのお金や自己破産後の生活の立て直しに必要なお金を捻出しやすいということになります。

自己破産後の生活の立て直しに必要なお金として認められている金額は100万円未満、99万円まで、です。

財産隠しに該当しないよう注意する

財産隠しに該当してしまうと、破産ができなくなるばかりか、最悪の場合は詐欺罪に問われてしまうこともあります。

破産前に不動産を売却する場合には、「不動産を安く売却してはいけない」というルールのほか、破産申立てにかかる弁護士費用や手続き費用、破産後の生活費など、決められた費用に充てなければならない決まりがあります。

そのため、破産前に不動産を売却する場合は、経験豊富な弁護士に相談することをおすすめします。

偏頗弁済(へんぱべんさい)しないよう注意する

「偏頗」とは「偏る」という意味で、偏頗弁済とは、偏った返済のことを言います。

例えば、「A社には10万返済したのに、B社にはまったく返済しない」といった状況を、偏頗弁済と言います。

自己破産を認めてもらうための要件として、債権者に対して平等に対応しなければならないと決められています。

そのため偏頗弁済は、破産手続きにおける免責不許可事由とみなされ、破産ができなくなる恐れもあり注意が必要です。

住宅ローンが返せず自己破産を検討している場合には

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住宅ローンの返済に困って自己破産を考えている人は、自己破産手続きをする前に、住宅ローンの借り入れを行っている金融機関へ連絡してみましょう。

そして、「自己破産を考えているので、任意売却に同意してほしい」と伝えます。

もし、金融機関が任意売却に同意してくれたら、自分で不動産会社や任意売却の専門業者を探して依頼できるため、競売よりも高い金額で不動産を売ることが可能になります。

競売の場合は、一般的な市場価格よりも安い金額で不動産が売却されてしまいますし、売却する不動産の告知も限定的になるため、売却までに時間がかかってしまうことが多いのです。

そのため、金融機関としても、できれば任意売却を行って少しでも返済してほしいというのが本音のようです。

【関連記事】
任意売却物件とは|競売との違いと買い手・売り手のメリットデメリット

まとめ

家や土地、建物といった不動産がある場合、破産の前後で処分しなければならないケースがほとんどです。

今回紹介したように、破産前後では、同じ不動産の売却でも売却額や手続きにかかる費用が違ってきます。

破産後の生活のことも考え、まずはメリットの多い破産前の不動産売却を検討してみてはいかがでしょうか?

 

良い不動産会社に出会うことが不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

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一括査定サイトを使って良い不動産会社を効率よく探す

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不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分にとって良い不動産会社が見つけやすくなるのです。

おすすめの一括査定サイトは「すまいValue」「イエイ」「おうちダイレクト一括査定」

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる10サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の3サイトです。

一括査定サイト名 おすすめポイント 登録不動産会社 対応エリア

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業界を代表する大手ばかりが集まっており、信頼感抜群 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産 全国 ※一部未対応

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登録会社数が多く、地元密着系の不動産会社にも強い。安心して利用できるサービスも充実 大手から地元密着系まで約1,700社 全国

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さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

首都圏や京阪神 政令指定都市などの大都市 比較的人口が少ない地域

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各サイトの特徴は以下の通りです。

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ヤフーとソニー不動産が共同運営する新興査定サイト。大手企業9社による一括査定と独自の販売サポートが魅力
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運営開始年 2015年
提携不動産会社数 9社 ※大手のみ
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対応エリア 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、京都、奈良、愛知、札幌市、福岡市
運営会社 ヤフー株式会社・ソニー不動産株式会社

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