急な転勤でマンションを売却しなければならなくなったら、誰でも焦ってしまって当然です。次の仕事への対応だけでなく、新しい生活の準備に向けてさまざまなことに取り組まなければなりません。

現在マンションを購入しているという方は、新しい引っ越し先を見つけなければならないこともそのうちの1つ。しかし、急に引っ越しをすることになった場合、どのマンションを購入すべきか、残っている住宅ローンはどうすべきか、今のマンションはすぐに売れるのだろうかと心配事はつきません。

この記事では、急な転勤でマンションを手放さなければならなくなった人に向けて、どのように対処すべきかについて解説します。この記事を読めば、あなたが取り組むべきことが明確になり、落ち着いて転勤の準備を進められるようになるはずです。

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します

まず売却か賃貸かを検討

 

まず売却か賃貸かを検討

急な転勤でマンションを手放さなくてはならない状態になった場合でも、まず検討するのは売却するのか、それとも賃貸に出すかということです。急いで売却するよりも、場合によっては賃貸に出すほうがよい場合もあります。

賃貸に出すメリットとしては以下のことが考えられます。

  • 将来また戻ることができる
  • 立地が良い場合には値上がりの可能性
  • 毎月の固定収入が得られる
  • 売却に比べ節税対策ができる

将来また戻ることができる

住み慣れた場所であれば、将来また戻りたくなるかもしれません。また、老後は階段のないマンションのほうがいい…という声もよく聞きます。会社の都合で転勤する場合、自分が望でいる場所に住むわけでもありません。また戻ることを検討しているのであれば、慌てて売却せずに賃貸に出したほうがよい場合もあります。

立地が良い場合には値上がりの可能性

立地がよい場合は値上がりの可能性

急な転勤である場合、その転勤のタイミングが売却のタイミングとしてベストなものではないかもしれません。将来値上がりする可能性もありますので、立地が良く値上がりの可能性がある場合にはまず賃貸に出し、将来値上がりした時点で売却を考えることもできます。

毎月の固定収入が得られる

賃貸に出すことにより、毎月の固定収入を得続けることができます。不動産会社を間に入れている場合には、ほぼ完全に不労所得として収入を得ることができます。空室リスクもありますが、入居者がいる限り固定収入を得続けることができます。

売却に比べ節税対策ができる

節税

マンションを売却する場合、経費にできる範囲は、

  • 仲介手数料
  • 売主負担の印紙代
  • 立退料
  • 取壊し費用
  • 名義書換料

などと限られていますが、家賃収入として確定申告をする場合にはもう少し範囲を広げ節税対策をすることができます。例えば、不動産会社を設立して節税したり、事業規模にして青色申告控除(所得から65万円引くことのできる控除)を使うこともでき、節税の範囲が広がります。

急な転勤によってマンションの売却を検討する際には、まず「賃貸」という選択肢も考慮しましょう。

【関連記事】
マンションを売るか貸すか|売却と賃貸のメリット・デメリット

売却額で住宅ローンは完済できるか

住宅ローンが残っている場合、そのマンションには 抵当権が残っています。

抵当権とは住宅ローンを組んだときに設定されているもので、債務者のローン返済が滞り返済が困難だと判断された場合に、債権者(銀行)が建物と土地を競売にかけることができる権利です。

基本的には、抵当権があるとマンションの売却はできません。ただし売却額でローンが完済できるという場合には売却することができます。そのほか、「 任意売却 」と言って債権者の同意を得て、ローン残高のあるまま相場の価格で売却し、足りない差額分は分割にして支払う方法もあります。マンションの売却を検討する際には住宅ローンの残高や売却相場を確認しておきましょう。

不動産会社との媒介契約をどうするか

媒介契約の種類

マンションを売却する際には、不動産会社との媒介契約の結び方に注意しなければなりません。

媒介契約には、

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

の3種類があります。マンションを売却する際には、この3種類のうちどの契約を不動産会社と結ぶのか選ばなければなりません。それぞれメリット・デメリットがあります。

専属専任媒介契約の特徴

  • 1社だけに仲介を依頼する媒介契約
  • 不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができない
  • 契約の有効期限は最大で3ヶ月
  • 5日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられている
  • 1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告

専任媒介契約の特徴

  • 自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できる
  • 7日以内にREINS(レインズ)への登録が義務付けられていいる
  • 2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告

一般媒介契約の特徴

  • 同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる
  • 自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能
  • 契約に有効期限はない(行政指導はあり)
  • REINS(レインズ)への登録義務はない

【関連記事】
専属専任媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットは?選ぶべき人は?
専任媒介契約とは|その他の媒介契約との違いと解約の注意点
一般媒介契約の基礎知識|メリット・デメリットと一般媒介を選ぶべき人

売却に対しての税金の支払いに注意

マンションを売却した年度の確定申告では、所得税の申告をしなければなりません。マンションを売却した場合には「分離課税」に該当します。分離課税では、給与所得などのほかの所得と区別して計算します。マンションを売却したときは以下の方法で計算されます。

譲渡価額(売却した価格) -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

ここで計算された課税所得金額を算出し、税率を掛けます。

マンションの売却が購入から5年以内だと、税率が高いということに注意しましょう。譲渡には短期譲渡、長期譲渡があり、購入から5年以内の売却は「短期譲渡」に該当し、所得税30%、住民税9%の税率が採用されます(そのほか、2.1%を掛けて計算した復興特別所得税も実際にはかかります)。

【関連記事】
マンション売却したら確定申告不要?判断方法や申告書の書き方

売却に伴う諸費用

売却に伴い諸費用が発生するということも覚えておきましょう。大きく分けて以下のような費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 印紙税

また、必要に応じて売却のためのクリーニング費用、リフォーム費用も発生します。それ以外にも、もちろん転勤に伴う引っ越し費用、引っ越し先での諸費用も考慮しなければなりません。

【関連記事】
不動産売却にかかる費用の一覧と費用を安く抑えるための3つの方法

売却のタイミングは転勤前か転勤後か

売却のタイミングは転勤前か転勤後か

マンションを売却するタイミングは大きく分けて2つあります。それは転勤「前」の売却と転勤「後」の売却です。

転勤前の売却のメリット・デメリット

売却する側としては転勤前の売却のメリットには以下のことがあります。

  • キャッシュが早く手元に入る
  • 転勤後の資金計画が立てやすい
  • 不動産会社と連携が取りやすい

転勤前の売却のデメリットには以下のことがあります。

  • 内覧は居住中の状態でしなければならない
  • クリーニングや修繕を行うことができない
  • 期限が迫ると値引きされる場合も

転勤後の売却のメリット・デメリット

一方、売却する側の転勤後に売却するメリットは以下のことがあります。

  • 売却に備え必要なクリーニングやリフォームを行うことができる
  • 期限がないので焦らずに価格設定できる

転勤後の売却のデメリットは以下のことがあります。

  • 不動産会社との連携が取りづらい
  • 二重に住居費の負担が発生する場合も

まとめ

急な転勤によるマンションの売却を検討する場合、以下の6つのことには最低限注意しましょう。

  1. 売却にするのか賃貸にするのか
  2. 売却価額で住宅ローンは完済できるのか
  3. 媒介会社との契約はどうするか
  4. 売却後の税金の支払いは大丈夫か
  5. 売却に伴う諸費用も確保した計画か
  6. 売却のタイミングは転勤前か後か

会社の都合で急に転勤しなければならなくなった場合、準備の時間を取ることはなかなか難しいことかと思います。引っ越し先のことも考えなければなりません。

ですがマンションの売却もとても大きな出来事です。のちの税金の支払いにも影響があります。売却額は適正か、売却すること自体賢明なのか、不動産会社との契約をどうするか。よく注意してマンション売却の準備を進めていきましょう。

 

あなたの不動産を得意とする不動産会社に出会うことが
不動産売却の成功のカギ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。しかし、不動産会社ならどこでもいいわけではありません。あなたの不動産を得意とする会社に依頼することが大切です。

得意な不動産会社と苦手な不動産会社

では、そのような不動産会社はどのように見つければいいのでしょうか?そこで役に立つのが「一括査定サイト」です。

一括査定サイトを使って
あなたの不動産が得意な不動産会社を効率よく探す

不動産の一括査定サイトは、ネット上で自分の物件情報・個人情報を入力するだけで、一度に複数の不動産会社に無料で査定依頼ができるというものです。物件情報をもとに査定可能な不動産会社が自動表示されるので、好みの会社を選んで依頼する、という仕組みです。

一括査定イメージ

不動産会社によって出す査定額はバラバラです。そのため、査定額が出たら金額はもちろん、その根拠も各社に尋ねて比較しましょう。上の図だと、細かい部分まできちんと評価して高額を出してくれているA社に依頼したくなりますね。

ただし、買い手が付かないような過剰に高い金額になっていないか、注意も必要です。高額査定はうれしいものですが、それに加えて納得のいく根拠を示してくれる不動産会社を見分けることが重要です。

このように、一括査定サイトを使うことで、個別に不動産会社に連絡するよりも格段に効率よく依頼できるうえ、各社の比較を通じて、自分に合った不動産会社が見つけやすくなるのです。

よくある疑問

Q.まだ売却時期が決まっていないが、査定してもらえる?
A.査定してもらえます。査定結果を見てから、売却時期の検討を始めても問題ありません。

Q.住宅ローン完済前だが、売却できる?
A.売却できます。ただし、売却の完了時に住宅ローンの残額を一括返済することが条件になります。そのため、まずは査定を受けて住宅ローンの完済が可能かどうかを確かめましょう。

おすすめの一括査定サイトはこの6つ|組み合わせ例も紹介

一括査定サイトは、比較的よく知られているものだけでも30以上。どれを使えばいいのか迷ってしまいますよね。

いえぽーと編集部では、運営歴の長さや利用者数の多さから、信頼できる11サイトをセレクトし、利用をおすすめしています。

そのなかでも、特におすすめなのは以下の6サイトです。

サイト名 長所/弱点 提携不動産会社 対応エリア 利用者数
運営開始年
【おすすめ度】
★★★★★

すまいValue

公式サイトへ
【長所】
・超大手6社のみの参加で安心感抜群
・最大手3社に一括査定が依頼できる唯一のサイト

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
6社
・三井不動産リアルティ
・住友不動産販売
・東急リバブル
・野村不動産アーバンネット
・三菱地所ハウスネット
・小田急不動産
全国
※一部未対応
年間成約件数11万件以上
/2016年
 
【おすすめ度】
★★★★★

HOME4U

公式サイトへ
【長所】
・業界で最も運営歴が長く信頼感アリ
・NTTグループの運営で情報保護も含めて安心

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,300社 全国 約700万人
/2001年
 
【おすすめ度】
★★★★★

おうちダイレクト

公式サイトへ
【長所】
・月間訪問者数約1,100万人の「Yahoo!不動産」への掲載で強力な広告力
・売却エージェント制に特色があるSRE不動産(旧ソニー不動産)に唯一、一括査定依頼可能

【弱点】
・人口が少ない地域は未対応の可能性あり
・SRE不動産
 (旧ソニー不動産)
・大京穴吹不動産
・大成有楽不動産販売
・ロイヤルハウジング
・ポラスグループ
・東宝ハウスグループ
・オークラヤ住宅
・CENTURY 21
・大阪宅建協会
・京急不動産
ほか
全国
※一部未対応
データなし
/2015年
 
【おすすめ度】
★★★★★

イエイ

公式サイトへ
【長所】
・「イエローカード制」で悪徳業者を徹底排除
・「お断り代行サービス」など各種サポート体制が充実

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,000社 全国 400万人以上
/2007年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

イエウール

公式サイトへ
【長所】
・利用者数1,000万人以上は業界No.1
・参加不動産会社数は約1,600社でこちらも業界屈指

【弱点】
・運営歴が浅く、サポートはやや少なめ
約1,600社 全国 1,000万人以上
/2014年
 
【おすすめ度】
★★★★☆

リビンマッチ

公式サイトへ
【長所】
・希望地域が対応外の場合、スタッフが査定してくれる会社を探してくれる

【弱点】
・大手で参加していない会社がある
約1,400社 全国 約440万人
/2014年
 

さらに、ご自身の住まいに合わせて、一括査定サイトを組み合わせて利用するのが上手な使い方です。

1つの一括査定サイトで依頼できる不動産会社の数は限られているので、あなたにとって最適な会社がそこだけで見つかるとは限りません。複数の一括査定サイトを組み合わせて使えば、より多くの不動産会社を比較できるようになるので、自分に合った会社が見つかる可能性が高まるでしょう。

以下でおすすめの組み合わせ例をご紹介していますので、参考にしてください。

3大都市圏などの大都市部 それ以外の地域
すまいValue
公式サイトへ

HOME4U
公式サイトへ

おうちダイレクト
公式サイトへ
イエイ
公式サイトへ

イエウール
公式サイトへ

リビンマッチ
公式サイトへ
ポイント ポイント
大都市は大手のカバー率が高いので、「すまいValue」はぜひ利用したいところ。加えて「HOME4U」と「おうちダイレクト」で中堅から地場の実力派も候補に入れる。 1つのサイトで候補に挙がる社数が少ない可能性があるため、提携社数の多い3サイトを組み合わせて選択肢を広げるのがポイント。

各サイトの特徴は以下の通りです。

すまいValue

おすすめ度
           

国内の不動産流通4割を占める超大手6社が直営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. ネームバリューのある不動産会社に仲介依頼したい
  2. 売却対象の物件が人口の多い都市にある
  3. スピーディーかつ確実に売却を実現したい

査定依頼数は累計18万件以上、2018年度の仲介成約件数は11万件以上。
6社合わせて約870の店舗で全国の査定・仲介依頼に幅広く対応。
宅地建物取引士の保有率は96%を越え、安心・安全な取引を実現。

利用者数 年間成約件数11万件以上 運営開始年 2016年
提携不動産会社 6社 ※最大手のみ
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 三井不動産リアルティ、住友不動産販売、東急リバブル、野村不動産アーバンネット、三菱地所ハウスネット、小田急不動産

HOME4U

おすすめ度
           

業界で最も長い運営歴があるNTTグループの一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
HOME4U
こんな人におすすめ
  1. 大手にも地元密着にもバランスよく査定依頼したい
  2. 厳しい審査に通った不動産会社のなかから選びたい
  3. 情報セキュリティに安心感があるサイトを使いたい

運営開始が2001年と業界最年長の一括査定サイト。
厳選した不動産会社のみと提携し、悪徳業者は徹底排除。
NTTグループの運営で個人情報保護などの面でも安心感あり。

利用者数 700万人以上 運営開始年 2001年
提携不動産会社 約1,300社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング

おうちダイレクト

おすすめ度
           

Yahoo!とソニーグループが共同運営する一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 3大都市圏で不動産売却を検討中
  2. Yahoo!不動産で幅広く宣伝してみたい
  3. 大手から中堅・地場まで幅広く査定してほしい

月間訪問者数約1,100万人のYahoo!不動産に物件情報を掲載可能。
Yahoo!JAPAN自体の月間ページビューは約155億にも上り、
多くの買い手に情報が届く強力な広告力を誇ります。

利用者数 データなし 運営開始年 2015年
提携不動産会社 SRE不動産(旧ソニー不動産)、大京穴吹不動産、大成有楽不動産販売、ロイヤルハウジング、ポラスグループ、東宝ハウスグループ、オークラヤ住宅、CENTURY 21、大阪宅建協会、京急不動産 ほか
最大同時査定依頼 9社
対応エリア 全国 ※一部未対応
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社

イエイ

おすすめ度
           

約1,000社との提携で中堅・地元企業まで充実!各種サポートも豊富で安心

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
イエイ
こんな人におすすめ
  1. たくさんの不動産会社の査定を受けたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. サポート体制が充実している査定サイトを使いたい

提携会社数は約1,000社と大型サイトながらも、
「イエローカード制度」で悪徳業者は徹底排除。
「面談相談」「お断り代行」などユーザー目線のサービスも充実。

利用者数 400万人以上 運営開始年 2007年
提携不動産会社 約1,000社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 セカイエ株式会社

イエウール

おすすめ度
           

提携社数約1,600社、利用者数1,000万人以上の大型一括査定サイト

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. メールやLINEの感覚で簡単に査定依頼したい

大手から地元企業まで豊富に見つかる、国内最大級の約1,600社提携。
比較的人口が少ないエリアでも査定対応する会社が見つかりやすい。
チャット形式の査定申し込み画面なので依頼も簡単。

利用者数 1,000万人以上 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,600社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 株式会社Speee

リビンマッチ

おすすめ度
           

対応エリア外でも査定する不動産会社を探してくれるのがうれしい

  • 提携1,000社以上
  • 運営歴が長い
  • 大手に強い
  • 地元密着に強い
リビンマッチ
こんな人におすすめ
  1. 地元密着の不動産会社を見つけたい
  2. 他の査定サイトでは対応する会社が無かった・少なかった
  3. 運営会社も安心できるところがいい

大手から地元密着型まで約1,400の良質企業と提携。
対応外の地域でもスタッフが不動産会社を探してくれるサービスあり。
上場企業の運営で、プライバシーマーク取得など情報保護にも安心感。

利用者数 約440万人 運営開始年 2014年
提携不動産会社 約1,400社
最大同時査定依頼 6社
対応エリア 全国
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

一括査定で、あなたの
不動産を高く早く売却
できる会社が見つかります。
  • 提携社数1,000社以上
  • 最大6社に同時依頼
  • 全国対応

▸査定結果はメールでも受け取れるので忙しくてもOK
▸査定=売却決定ではないのでご安心ください

一括査定に進むカンタン・60秒で完了します